行业估值历史与现状 - 大约五年前 即2021年前后 整个多户型住宅REITs板块的平均P/FFO倍数超过28倍 估值过高[1] - 截至2021年12月 住宅REITs板块的P/FFO中位数约为31.4倍 LTM 估值处于历史高位[2] - 到2026年3月 整个板块经历了显著的估值压缩 多家主要公司的P/AFFO倍数几乎被腰斩 板块经历了多年的价格下跌[7][9] - 截至2026年3月20日 选取的10家多户型REITs的平均P/AFFO估值为16.2倍 显示估值已大幅下降[8] 关键估值指标变化 - **P/AFFO倍数**：主要公司估值倍数大幅下降 例如AvalonBay、Camden和MAA的P/AFFO比率几乎减半 NexPoint Residential的P/AFFO从领先水平跌至仅10倍未来12个月共识AFFO[8][9] - **股价与净资产价值**：2021年底 多户型REITs平均交易价格为其净资产价值的110% 存在溢价 到2026年3月 平均交易价格转为相对于净资产价值有28%的折价[10] - **具体P/NAV数据**：2026年3月 选取的10家多户型REITs的平均股价/净资产价值估值为72.6% 其中NXRT和BRT Apartments的交易价格低于共识NAV的60% 折价显著[11] 公司特定数据与表现 - **2021年12月部分公司数据**：AvalonBay Communities的P/FFO LTM为31.4倍 Equity Residential为29.8倍 Camden Property Trust为33.7倍 当时板块整体估值较高[2] - **2026年3月部分公司估值**：AvalonBay Communities的P/AFFO为17.2倍 Camden Property Trust为18.6倍 Equity Residential为18.9倍 MAA为17.2倍 估值普遍下降[8] - **市场关注目标**：NXRT和BRT Apartments因其低于10亿美元的市场市值和深度NAV折价 可能成为主要的收购目标[11] 市场动态与公司行为 - **供应与需求**：时间推移以及最热门阳光地带市场大量新公寓的交付 削弱了多户型住宅的投资吸引力[3] - **股票回购**：多家REITs管理层对私有房地产交易估值与其自身股价的巨大折价表示遗憾 并已建立股票回购机制 AvalonBay Communities的平均回购成本为每股177美元 高于当时164美元的市场价[13][15] - **投资机会转变**：当前多户型REITs板块的定价已不再昂贵 许多标的在当前价格下显现出机会 随着时间推移和新公寓供应的减少 公司运营状况有望改善[16][17]