The RMR Group (NasdaqCM:RMR) Q3 2026 Earnings call August 06, 2026 11:00 AM ET Company ParticipantsBryan Maher - SVPAdam Portnoy - President and CEOMatt Jordan - EVP and COOMatt Brown - EVP, CFO, and TreasurerConference Call ParticipantsTyler Batory - AnalystChristopher Nolan - AnalystJohn Massocca - AnalystMitch Germain - AnalystOperatorDay, welcome to The RMR Group fiscal third quarter 2026 earnings call. All participants will be in listen-only mode. Should you need assistance, please signal a conference ...

1) 财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股可分配收益为0.48美元，调整后EBITDA为1970万美元，符合公司预期 [4] - 经常性服务收入为4550万美元，环比增长约350万美元，主要由于DHC和SVC的企业价值增加、Sonesta的季节性改善以及格林威治合资企业收购费 [18] - 经常性现金薪酬为3960万美元，环比增加约200万美元，主要受年初至今调整和人员结构变化影响 [18] - 报销率约为42%，公司认为基于当前人员结构和部分REIT的战略性资产出售，这是一个良好的运行率 [19] - 经常性G&A为1070万美元，环比小幅增加，主要由于正常法律和专业费用，包括第三方施工管理费 [19] - 季度税率维持在20.4%，因SVC和Seven投资未实现收益影响，全年预计税率17%-18% [20] - 因OPI破产重组，公司注销了先前管理合同相关的合同资产，部分被新实体2%股权补偿抵消，净非现金减值费用为1900万美元 [20] - 对SVC的投资在本季度产生约42万美元股息，公司认为这是一个良好的运行率 [21] - 下一季度预计调整后EBITDA为1900万-2100万美元，可分配收益为0.48-0.50美元/股 [21] - 全年调整后EBITDA预计为7650万-7850万美元，不包括2025日历年的2360万美元激励费和2026年可能超过4000万美元的激励费 [21] - 季度末总流动性超过1.3亿美元，包括超过5500万美元现金和7500万美元循环信贷额度 [21] 2) 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理费实现环比增长，本日历年度有望产生超过4000万美元的激励费 [5] - DHC：第二季度正常化FFO为0.16美元/股，调整后EBITDA为8200万美元，均超预期 [6] - DHC：同店物业NOI同比增长37%，同店物业利润率提高390个基点至17.3% [6] - DHC：自去年初以来完成超过6亿美元的非核心资产出售，净债务与调整后EBITDA比率降至7.1倍 [5] - ILPT：创纪录的540万平方英尺租赁量，加权平均租金涨幅超过35%，连续第七个季度实现两位数租金增长 [7] - ILPT：RMR协助其合并Mountain合资企业再融资16亿美元新债，以5.7%的优惠利率将浮动利率债务替换为仅付息固定利率债务 [8] - ILPT：近期将季度股息翻倍至0.10美元/股，同时保持显著股息覆盖率 [8] - SVC：自去年初以来完成超过9亿美元的非核心资产出售 [8] - SVC：保留酒店RevPAR增长6.6%，酒店EBITDA增长4.2%，反映近期翻新初步收益 [9] - SVC：正常化FFO为0.43美元/股，调整后EBITDA为1.46亿美元 [9] - SVC：利用近期5.75亿美元股权发行净收益，赎回了5.5亿美元2027年到期的无担保票据 [9] - OPI：近期从破产中重组，新发行股票在纳斯达克交易 [9] - OPI：RMR将继续管理OPI，初始期限五年，前两年每年获得1400万美元的固定业务管理费 [9] 3) 各个市场数据和关键指标变化 - 全球房地产募资在2026年上半年降至九年低点，中东冲突持续构成逆风 [12] - 多户住宅基本面持续改善，供应增长放缓，租金率改善趋势持续，租户优惠措施放宽 [15] - 公司自有三个多户住宅社区，共781套单元，入住率近92%，运营基本面随供应缓解而改善 [14] - 格林威治合资企业收购约3.5亿美元，RMR保留5%普通合伙人权益，预计年资产管理费和物业管理费约75万美元 [12] - 住宅平台在行业逆风前，年交易额经常超过10亿美元 [13] 4) 公司战略和发展方向和行业竞争 - 两大核心战略目标：推动管理REITs股价持续改善，以及发展私募资本业务 [4] - 过去两年积极协助REITs去杠杆，通过战略性资产出售、以更优惠条件再融资债务、通过提高入住率、租金上涨和严格费用管理推动物业NOI增长 [4] - DHC和ILPT在过去三年中是美国表现最佳的REITs之一 [5] - 私募资本业务从2020年几乎零管理资产增长至目前超过120亿美元 [11] - 过去一年建立了全球内部销售和营销团队，持续提升RMR品牌知名度 [11] - 住宅业务近期完成格林威治合资企业收购，计划现代化社区、提升居民体验并释放运营效率 [12] - 预计继续执行RMR作为普通合伙人的一对一合资企业 [13] - 公司股票交易倍数显著低于同行：剔除投资账面价值和自有房地产及合资权益后，股票交易倍数约为5倍EBITDA，远低于同行16.5倍的平均倍数 [16] 5) 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济和地缘政治存在广泛不确定性，第三季度财务结果符合预期 [4] - DHC处于多年代现金流加速增长的早期阶段，受人口结构驱动的养老社区需求和有限供应增长推动，运营改善进一步放大 [6] - SVC管理层主要关注与Sonesta新领导团队合作提升酒店EBITDA利润率，并实现过去三年近6.5亿美元资本改善的预期收益 [8] - 多户住宅行业顺风持续改善，基本面持续走强，建设放缓，预计交易活动将随时间反弹 [13] - 公司认为当前股价水平具有吸引力 [16] 6) 其他重要信息 - 公司对SVC的投资被视为长期持有，管理层看好其前景 [32] - 公司对OPI的2%股权也计划长期持有 [49] - 公司正在考虑在零售领域增加自有投资，可能再投入一到两个资产 [47] - 公司对DHC和ILPT的激励费感到乐观，并预计2027年将出现类似趋势 [30] 7) 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于私募资本业务和增强增长型基金(EGV)的募资进展 - 募资周期已延长至18-24个月，公司目前约9个月，全球会议和兴趣水平持续 [26] - 中东冲突及市场波动导致许多投资者暂停，中东资本是房地产最活跃的部署者，加剧了问题 [26] - 许多在零利率或接近零利率高峰期的投资尚未收回资金，投资者缺乏新资金部署 [27] - 公司着眼于长期，当前营销EGV和RMR的努力将在市场稳定时产生回报 [27] 问题: 关于业务杠杆和利润率改善潜力 - 当前EBITDA利润率在低40%范围，历史趋势在50%或以上 [28] - 目标是通过持续增长收入并使其完全传导至利润端，回到约50%的利润率 [28] 问题: 关于4000万美元潜在激励费的来源和敏感性 - 目前处于激励费状态的REIT是DHC和ILPT，DHC约占4000万美元总额的75% [30] - 激励费具有波动性，但两个REIT均显著超预期，已达到激励费上限（各自股权市值的1.5%） [30] - 公司对2026年及2027年的激励费趋势感到乐观 [30] 问题: 关于对SVC投资的持有期限 - 该投资被视为长期投资，管理层看好SVC前景 [32] - 投资组合的改善将以年为单位衡量，而非季度或月 [32] 问题: 关于4000万美元激励费的计算周期 - 按日历年度计算，在12月底计算，通常在1月支付 [35] 问题: 关于2100万美元投资收益的驱动因素 - 由SVC和Seven投资股价从3月31日至6月30日的变化驱动 [37] 问题: 关于商业房地产放缓是否影响估值 - 资本流入商业房地产普遍放缓，交易量、资本部署和募资均下降 [38] - 数据中心、养老社区、工业和零售等板块表现较好 [38] - 过去一年定价变动不大，养老社区和零售资本化率开始压缩，办公板块资本化率从高位下降 [39] - 交易量约为正常水平的50%，但并未导致资产价值显著恶化 [39] 问题: 关于资产负债表上房地产的额外投资计划 - 在EGV募资回升前，不会在资产负债表上增加多户住宅资产 [47] - 可能考虑在零售领域增加一到两个自有投资，因看好该板块并具备执行增值策略的能力 [47] - 零售投资旨在加速私募资本募资以产生更多费用 [48] 问题: 关于OPI的潜在费用结构和2%股权 - 公司计划长期持有2%股权 [49] - OPI处于破产重组早期阶段，正在出售部分房地产，重点在于增加自由现金流、优化投资组合和进一步去杠杆 [50] - 关于8%额外所有权的管理激励计划尚未达成协议，正在讨论中，细节将在确定后披露 [52] 问题: 关于资产负债表上早期投资的业绩表现 - 三个多户住宅资产（研究三角区、佛罗里达、丹佛）和芝加哥零售资产均处于四到五年商业计划的早期阶段 [56] - 多户住宅入住率近92%，续租租金增长3%-4%，新租约几乎盈亏平衡，较一年前供应过剩情况显著改善 [56] - 公寓翻新产生高十几的ROI，租金实现良好 [56] - 所有资产均按计划推进，目标是四到五年生命周期结束时实现促进收入 [57] 问题: 关于是否考虑增加对另外两个公开REITs的持股 - 公司对增加持股持开放态度，但目前没有立即计划 [59] - 在合适的情况下，如果估值良好且有助于加速业务计划，可能会考虑 [59] 问题: 关于本季度较高薪酬支出是否具有经常性 - 大部分为一次性性质，主要由于基于EBITDA的绩效奖金调整，EBITDA目标在6月30日较3月有所增长 [60] - 人员结构变化是次要因素 [60]