The RMR Group NASDAQ: RMR reported fiscal second-quarter 2026 results at or above the high end of its outlook, as management highlighted incentive fees from managed REITs, ongoing private capital fundraising efforts and recent balance sheet investments. President and CEO Adam Portnoy said RMR generated distributable earnings of $0.44 per share and Adjusted EBITDA of $18.5 million for the quarter. He said the results came "despite operating in what remains an unsettled economic environment," citing market vo ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度可分配收益为每股0.44美元，调整后息税折旧摊销前利润为1850万美元，均处于预期范围的高端 [4] - 第二季度调整后净收入为每股0.11美元，比预期低0.01美元 [18] - 第二季度经常性服务收入为4200万美元，环比下降约100万美元，主要受酒店出售、SVC和DHC企业价值因战略偿还债务而下降以及AlerisLife业务逐步结束的影响 [18] - 第二季度经常性现金薪酬为3770万美元，环比略有上升，主要受2026年工资税和福利重置影响 [19] - 第二季度经常性一般及行政费用为1010万美元（不包括60万美元的年度董事股票授予），环比略有下降，主要因正常法律和专业费用减少 [19] - 第二季度所得税率升高至22%，主要受某些公允价值调整（主要是对Seven Hills的投资）的影响，这些调整适用与普通收入不同的法定税率 [20] - 预计第三季度调整后息税折旧摊销前利润为1900万至2100万美元，可分配收益为每股0.48至0.50美元 [20] - 预计第三季度经常性服务收入将增至约4400万美元，主要受格林威治多户住宅收购带来的约60万美元收入、建筑管理费增加以及部分管理型REITs企业价值改善的推动 [19] - 预计第三季度经常性现金薪酬将与第二季度持平，经常性一般及行政费用在本财年剩余时间内将保持当前水平 [19] - 预计全年有效税率在17%-18%之间，季度间的税率波动预计不会对全年估计税率产生重大影响 [20] - 公司当前流动性约为1.33亿美元，包括循环信贷额度下的7500万美元可用额度 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - **管理型REITs表现**： - DHC：第一季度产生正常化运营资金3300万美元（每股0.14美元）和调整后息税折旧摊销前利润7400万美元，均超过分析师共识预期 [5]；同店净营业收入同比增长13.5%，入住率上升110个基点 [6]；3月以约2300万美元总收益出售了13个无负担的非核心社区 [6]；2025年完成了约6.05亿美元的资产出售，预计2026年资产出售将放缓 [6]；4月，穆迪上调了DHC的债务评级，并将其展望从稳定调整为积极 [6] - SVC：完成了5.75亿美元的股权发行，加速了去杠杆化战略，消除了近期再融资风险，并提供了优化酒店业绩和执行进一步资产出售的灵活性 [7]；用净收益消除了所有2028年之前的无担保债务到期 [7]；公司以5000万美元作为锚定投资参与了此次发行 [7] - ILPT：第一季度正常化运营资金为每股0.33美元，调整后息税折旧摊销前利润为8700万美元，均超过管理层指引的高端 [8]；本季度执行了约86.2万平方英尺的租赁，租金率比先前租金高出26% [8]；为Mountain Industrial REIT LLC完成了16亿美元的新债务再融资，以5.7%的利率将浮动利率和分期偿还债务替换为仅付利息的固定利率债务，并延长了债务期限 [8] - Seven Hills Realty Trust：本季度发放了三笔总计6750万美元的贷款，产生可分配收益每股0.24美元 [8]；第一季度总贷款承诺增至约7.76亿美元，创投资组合新高 [9]；2026年至今的贷款发放实现了过去四年最高的净息差 [9] - OPI：近期获得法院批准重组计划，预计将在第二季度末摆脱破产，其股票将恢复公开交易 [9]；公司与OPI的合同条款预计与此前披露的一致，将继续管理OPI五年 [10] - **私募资本业务**： - 私募资本资产管理规模从2020年的近乎零增长至目前的近120亿美元 [11] - 住宅业务：目前管理超过47亿美元的价值增值住宅房地产，涵盖18,500个自有和管理单元 [13]；4月以近3.5亿美元收购了康涅狄格州格林威治的一个多户住宅投资组合，标志着进入美国供应最紧张、最富裕的住房市场之一 [13]；该交易是合资企业的一部分，公司作为联合普通合伙人投资600万美元，获得5%所有权权益 [14]；该交易将在第三财季为公司带来60万美元收入，作为普通合伙人，每年将获得约75万美元的持续运营费 [14]；合资企业预计将产生约7.5%的年现金回报率，并在达到特定投资门槛后获得附带权益 [14] - 增强增长风险投资：于去年秋季启动，目标筹集约2.5亿美元的第三方股权，市场对美国增值多户住宅房地产及其种子资产组合仍有显著兴趣 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - **全球募资环境**：受中东持续冲突影响，2026年第一季度的募资额较去年同期下降了50% [12] - **北美房地产募资**：在2026年第一季度全球募资总额中，北美房地产仍获得了65%的资金 [12] - **投资策略偏好**：价值增值策略占所有募资的56% [12] - **住宅业务运营表现**：入住率接近94%，现有租户保留率目前超过70%，且现有租户接受了超过3%的租金涨幅 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略重点**：利用公开交易的永续资本客户提供的稳定现金流，在私募资本领域寻求新的增长计划 [10]；预计私募资本板块将成为未来收入和收益增长的关键驱动力 [11] - **品牌建设**：正在投入必要时间建立RMR品牌知名度，国际拓展已使公司领导层会见了近200家代表近7万亿美元资产管理规模的全球投资者 [12] - **运营优化**：正在对人员、技术和品牌知名度进行投资，以重塑运营结构，大幅提高生产力，并最终降低运营成本，实现有意义的息税折旧摊销前利润增长 [16] - **估值观点**：公司认为其股票交易存在显著折价，若剔除公司持有的现金和投资，其股票目前仅以与永续资本工具20年常青管理合同相关的持久现金流所产生的息税折旧摊销前利润的5倍交易，这显著低于同行交易的息税折旧摊销前利润倍数 [16] - **募资优先级**：多户住宅、商业抵押贷款和开发项目均为优先事项，但在当前市场环境下，多户住宅投资组合吸引了最高的关注度 [27]；开发项目因市场不确定性高和回报要求高而进展较慢 [27]；信贷领域募资因市场其他信贷基金（尤其是零售导向型基金）的问题导致投资者暂时犹豫 [28][29] - **资产收购策略**：有能力在资产负债表上增加更多全资资产，特别是在零售领域，以推动该战略进一步发展 [46]；但在成功联合增强增长风险投资之前，可能不会在资产负债表上增加全资多户住宅资产 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经济环境**：公司在一个仍然动荡的经济环境中运营 [4]；持续面临市场波动和地缘政治不确定性 [4] - **市场认可**：市场持续认可公司的努力，DHC和ILPT从总股东回报角度看，在2026年仍是表现最好的REITs之一，延续了各自在2025年的显著超额表现 [4] - **激励费用**：公司因DHC和ILPT的表现获得了2025年2360万美元的激励费用，并且本季度两家公司均计提了激励费用，有望在今年再次获得激励费用 [5] - **募资挑战与展望**：中东的波动性导致许多资本配置者暂时搁置投资，这拉长了募资周期 [37][38]；对房地产的资金配置长期来看仍将存在，但目前对话已显著放缓 [38]；公司作为新品牌，正在花费大量时间提升知名度 [38] - **流动性管理**：公司拥有超过1亿美元的流动性（包括手头现金和未使用的循环信贷额度），并对在成功联合增强增长风险投资后收回部分现金持乐观态度 [31]；只要出现合适的机会，公司仍将全力推进资本配置 [31] 其他重要信息 - 公司参与了SVC的股权发行，以5000万美元收购了近4200万股，并收购了格林威治多户住宅合资企业600万美元的联合普通合伙人股权权益 [21]；对SVC的投资将带来约42万美元的季度增量股息 [21] - 公司不再提供调整后净收入的指引，因为对杠杆房地产的投资导致折旧和利息支出增加，显著降低了该指标的有用性 [18] - 格林威治合资企业将不会并表，因为公司所有权仅限于5%，且部分普通合伙人权益可能成为公司增强增长风险投资的一部分 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于多户住宅资产组合的结构和未来整合预期 [23] - 公司的多户住宅投资组合是100%私有的，主要通过针对每个投资的一次性合资企业或小型投资组合构成，这种结构预计在短期内将持续 [23][24] - 增强增长风险投资旨在围绕部分资产（来自47亿美元投资组合）建立一个可以募资的基金，但预计不会将所有47亿美元资产打包成一个新的公开工具 [24] - 该业务很可能保持私有状态，并继续以合资企业形式存在，同时公司希望围绕该策略建立一个更专门的基金 [25] 问题: 关于商业抵押贷款和开发项目产品线的优先级 [26] - 多户住宅、商业抵押贷款和开发项目均为优先事项，但在当前市场，多户住宅投资组合吸引了最高的关注度 [27] - 开发项目因市场不确定性高、预测难度大以及所需回报率高而进展较慢，但预计年内将有一些合资开发项目启动 [27] - 信贷领域募资活跃，但受市场其他信贷基金问题影响，投资者存在犹豫；公司现有的Seven Hills抵押贷款REIT有近5亿美元的新投资能力，因此在该领域仍有充足的工作可做 [28][29] 问题: 关于公司的现金持有水平和资本配置策略 [30] - 公司拥有超过1亿美元的流动性（现金和未使用的循环信贷额度），并对成功联合增强增长风险投资后收回部分现金持乐观态度（公司已承诺近1亿美元资本） [31] - 资本配置策略仍是“全力推进”，只要出现合适的机会 [31] 问题: Seven Hills是否为格林威治项目提供债务融资 [34] - Seven Hills没有为格林威治的多户住宅收购提供任何形式的融资 [34] 问题: 关于为商业房地产募集股权与募集债务的市场特征 [36] - 债务方面：有大量可用于房地产的债务资金，公司没有遇到贷款兴趣不足的问题 [37] - 股权募资：目前非常具有挑战性，中东的波动性使许多资本配置者暂缓投资，拉长了募资周期 [37][38] - 信贷募资：同样面临挑战，市场上有大量类似公司推出信贷工具，且近期其他信贷基金的问题导致投资者犹豫 [37][38] - 公司作为新品牌，正在花费时间建立知名度，但市场动荡平息前，进程会较慢 [38] 问题: 公司是否会考虑设立困境商业房地产基金策略 [39] - 公司目前并未积极寻求设立困境房地产基金 [40] - 如果出现非常有吸引力的困境机会，公司管理的不同基金中有有限的部分可以考虑执行，但目前没有围绕此构建专门策略 [40] 问题: 其他信贷基金的资金撤出是否会重新配置到房地产等有形资产 [43] - 不认为信贷资金的撤出与房地产股权募资有直接关联，因为贷款配置可能不属于这些大型机构的房地产投资范畴，而属于固定收益等其他类别 [44] - 尚未经历信贷配置资金重新部署到股权方面从而对公司有利的情况 [44] 问题: 对在资产负债表上增加全资或并表资产以支持基金创建的意愿 [45] - 有能力增加更多全资资产，但在成功联合增强增长风险投资之前，可能不会在资产负债表上增加全资多户住宅资产 [46] - 零售领域是一个可能增加更多资产级收购以推动该战略发展的领域 [46] 问题: 关于建筑管理费收入下降的原因及未来趋势 [47] - 环比下降主要受年初预算重置通常较慢的季节性因素影响 [48] - 同比下降主要因DHC和SVC等管理型公开工具此前进行的大型资本改善项目已基本结束，这些REITs在2026年预测的资本支出将减少 [48] - 预计下一季度将有所回升，并随着财年推进而受益 [48] - 与2025年同期相比的下降幅度可以作为未来运行速率的一个参考 [49]

财务数据和关键指标变化 - 公司2026财年第二季度实现可分配收益每股0.44美元，调整后EBITDA为1850万美元，均达到或超过预期范围的高端 [4][19] - 公司2026财年第二季度调整后每股净收益为0.11美元，比指引低0.01美元 [19] - 公司2026财年第二季度经常性服务收入为4200万美元，较上一季度减少约100万美元，主要受酒店出售、SVC和DHC企业价值因战略偿还债务而下降以及AlerisLife业务逐步结束的影响 [19] - 公司2026财年第二季度经常性现金薪酬支出为3770万美元，因2026年工资税和福利重置而较上一季度略有增加 [20] - 公司2026财年第二季度经常性一般及行政费用为1010万美元（不包括60万美元的年度董事股票授予），因正常法律和专业费用减少而较上一季度略有下降 [20] - 公司2026财年第二季度所得税率升至22%，主要受某些按不同法定税率计征的按市值计价调整（主要是对Seven Hills的投资）影响 [21] - 公司预计2026财年第三季度调整后EBITDA在1900万至2100万美元之间，可分配收益在每股0.48至0.50美元之间 [21] - 公司预计2026财年第三季度经常性服务收入将增至约4400万美元，主要受格林威治多户住宅收购带来的约60万美元收入、建筑管理费增加以及部分管理型REITs企业价值改善的推动 [20] - 公司预计2026财年第三季度经常性现金薪酬将与第二季度持平，经常性一般及行政费用在财年剩余时间内将保持当前水平 [20] - 公司预计全年有效税率在17%-18%之间，季度税率波动不会对全年预估税率产生重大影响 [21] - 公司参与SVC股权发行和格林威治合资企业投资后，当前流动性约为1.33亿美元，包括7500万美元的循环信贷额度可用额度 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理的REIT DHC：2025年成功将116个高级生活社区转移给新运营商后，继续专注于改善SHOP运营表现和加强资产负债表 [5] 2026年第一季度DHC实现标准化FFO 3300万美元（每股0.14美元）和调整后EBITDA 7400万美元，均超过分析师共识预期 [6] SHOP业务同物业NOI同比增长13.5%，入住率提升110个基点 [7] 2025年完成约6.05亿美元资产出售后，预计2026年资产出售将放缓，管理层重点转向提升保留投资组合的NOI [7] 3月完成13个无负担非核心社区的出售，总收益约2300万美元 [7] 4月，穆迪上调DHC债务评级，并将展望从稳定调整为积极 [7] - 管理的REIT SVC：公司协助SVC完成5.75亿美元的股权发行，加速其去杠杆化战略，消除了近期再融资风险，并为SVC优化酒店业绩和执行进一步资产出售提供了灵活性 [8] 发行净收益用于清偿了2028年之前的所有无担保债务到期 [8] 公司作为锚定投资者参与了5000万美元 [8] 经过多年战略资本投入重新定位保留酒店组合后，SVC现正转向盈利复苏阶段 [8] - 管理的REIT ILPT：2026年第一季度实现标准化FFO每股0.33美元和调整后EBITDA 8700万美元，均超过管理层指引的高端 [9] 本季度执行约86.2万平方英尺的租赁，租金比先前租金高出26% [9] 公司协助ILPT为其合并的Mountain合资企业再融资16亿美元新债务，将浮动利率和分期偿还债务置换为仅付息的固定利率债务，利率为5.7%，并延长了ILPT的债务期限 [9] - 抵押贷款REIT Seven Hills Realty Trust：本季度发放了三笔总额为6750万美元的贷款，产生可分配收益每股0.24美元 [9] 第一季度总贷款承诺增至约7.76亿美元，创投资组合新高 [10] 2026年至今的贷款发放实现了过去四年最高的净息差，这得益于公司对竞争较少的中端市场优质贷款的关注 [10] - 管理的REIT OPI：近期其重组计划已获法院批准，预计将在第二季度末摆脱破产，股票恢复公开交易 [10] 公司与OPI的合同条款预计与此前披露的一致，将继续管理OPI五年，前两年每年收取1400万美元的固定业务管理费，物业管理协议的经济条款保持不变 [11] - 私人资本业务：该板块AUM已从2020年的几乎为零增长至近120亿美元，预计将成为未来收入和盈利增长的关键驱动力 [12] 住宅业务目前管理着超过47亿美元的价值增值住宅房地产，涉及18,500个自有和管理单元 [14] 4月，公司通过合资企业以近3.5亿美元收购了康涅狄格州格林威治的一个多户住宅组合，标志着公司进入全美供应最紧张、最富裕的住房市场之一 [14] RMR作为联合普通合伙人投资600万美元获得5%的所有权权益，其余约1.2亿美元股权来自两个机构合作伙伴 [15] 预计该交易将在2026财年第三季度为公司带来60万美元收入，作为普通合伙人每年还将获得约75万美元的运营费 [15] 长期来看，该合资企业预计将产生约7.5%的年现金回报，并在达到特定投资门槛后为公司带来附带权益 [15] - 增强增长风险投资：该基金于去年秋季启动，目标筹集约2.5亿美元的第三方股权，市场对美国增值多户住宅房地产及其种子资产组合仍有浓厚兴趣 [16] 目前正与多家潜在投资者进行持续尽职调查 [16] - 住宅业务运营表现：与合资伙伴一起，入住率接近94%，居民保留率目前超过70%，续租居民接受了超过3%的租金涨幅 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 国际募资：公司领导层已会见了近200家全球投资者，代表近7万亿美元的AUM [13] 但中东持续冲突扰乱了募资，2026年第一季度全球募资额较去年同期下降了50% [13] - 北美房地产募资：在2026年第一季度所有募集的资金中，北美房地产仍占据了65%的份额 [13] - 价值增值策略募资：在2026年第一季度所有募集的资金中，价值增值策略占56% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：利用公开交易的永久资本客户提供的稳定现金流，寻求在私人资本领域的新增长计划 [11] 私人资本板块预计将成为未来收入和盈利增长的关键驱动力 [12] 公司正在投资于人员、技术和品牌知名度，利用这些投资重塑运营结构，大幅提高生产力，最终降低运营成本以推动有意义的EBITDA增长 [17] - 品牌建设：公司全球内部销售团队已就位，正投入必要时间建立RMR品牌知名度，包括与国际大型成熟品牌并肩参与活动 [13] - 估值：公司强调其股票存在显著折价，若剔除公司持有的现金和投资，其股票目前交易价格仅为来自永久资本工具的20年长期管理合同所产生的持久现金流EBITDA的5倍，这远低于同行交易的EBITDA倍数 [17] - 行业竞争：在中端市场贷款领域竞争较少，有利于获得高质量贷款和更高的净息差 [10] 在募资方面，中东冲突导致的波动性使许多资本部署方持观望态度，拉长了募资周期 [38][39] 信贷领域募资存在普遍退缩，尤其是零售导向基金，导致投资者目前对推进相关对话持犹豫态度 [29][30] 开发项目在当前市场环境下要求的回报率相当高，且由于不确定性大而难以推进 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：公司在仍然动荡的经济环境中运营 [4] 持续应对市场波动和地缘政治不确定性 [4] 中东持续冲突扰乱了全球募资 [13] 开发项目因市场不确定性高而难以预测和推进 [28] 信贷募资因市场其他信贷基金（尤其是零售导向基金）的情况而面临挑战，投资者存在犹豫 [29][30] - 未来前景：对协助SVC完成股权发行和参与锚定投资表示满意，这使公司利益与股东进一步统一，并显示了对SVC商业计划的信心 [8] 对DHC和ILPT的显著改善得到市场认可感到鼓舞 [11] 对增强增长风险投资的成功启动持乐观态度 [32] 预计OPI将在第二季度末摆脱破产 [10] 预计2026财年第三季度业绩将有所改善 [20][21] 其他重要信息 - 2025年激励费：公司因DHC和ILPT的表现获得了2360万美元的2025年激励费，并且本季度这两家REITs均计提了激励费，有望在2026年再次获得激励费 [5] - 会计准则：公司可能讨论非GAAP数字，并提供了与GAAP数据的调节表 [3] 由于对杠杆房地产的投资产生了折旧和利息费用，调整后净收益指标的有用性已显著降低，公司将不再提供该指标的指引 [19] - 投资活动：公司在季度结束后参与了SVC的股权发行，以5000万美元收购了近4200万股，并在格林威治多户住宅合资企业中获得了600万美元的联合普通合伙人权益 [22] 对SVC的投资将带来约42万美元的增量季度股息 [22] - 流动性：完成上述交易后，公司当前流动性约为1.33亿美元 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于多户住宅资产整合与增强增长风险投资的预期 [24] - 回答：公司的多户住宅投资组合目前完全是私有的，主要通过针对每个投资的一次性合资企业或小型投资组合合资企业构成 [24] 预计短期内许多投资将继续以合资形式进行 [25] 增强增长风险投资旨在围绕部分资产筹集资金，而非将全部47亿美元资产打包成新的公开工具 [25] 目标是在保持资产私有和合资形式的同时，也围绕该策略建立更专注的基金 [26] 问题: 关于商业抵押贷款和开发产品与多户住宅相比的优先级 [27] - 回答：商业抵押贷款和开发都是优先事项 [28] 开发项目在当前市场因高不确定性和高回报要求而推进较慢，但预计年内将有一些合资开发项目启动 [28] 在信贷方面，公司也在积极与投资者洽谈，但现有抵押贷款REIT Seven Hills目前有近5亿美元的新投资能力，且市场其他信贷基金的问题导致投资者对信贷产品暂时犹豫 [29][30] 问题: 关于公司的现金持有量和资本配置策略 [31][32] - 回答：公司倾向于在出现合适机会时积极配置资本 [32] 目前拥有超过1亿美元的流动性（包括现金和未使用的循环信贷额度） [32] 并且乐观地认为，如果成功启动增强增长风险投资基金，将收回约1亿美元已承诺资本中的大部分 [32] 问题: Seven Hills是否参与了格林威治项目的债务融资 [35] - 回答：Seven Hills没有为格林威治的多户住宅收购提供任何形式的融资 [35] 问题: 澄清下一季度指引是针对调整后EBITDA而非调整后净收益 [36] - 回答：确认下一季度（2026财年第三季度）指引为调整后EBITDA 1900万至2100万美元 [36] 问题: 对商业房地产股权募资与债务募资市场的看法 [37] - 回答：房地产债务供应充足，募资无困难 [38] 股权募资目前非常具有挑战性，中东冲突导致的波动性使许多资本配置方持观望态度，拉长了募资周期 [38][39] 信贷募资也面临挑战，市场上有大量类似机构推出信贷工具 [38] 问题: 是否考虑设立困境商业房地产基金 [40] - 回答：公司目前没有积极寻求设立困境房地产基金 [41] 如果出现极具吸引力的困境机会，公司内部管理的不同基金可能有能力考虑执行，但当前并未围绕此构建策略 [41] 问题: 其他类型信贷基金的资金撤出是否会重新配置到房地产等有形资产 [44] - 回答：认为这两者可能不相关 [45] 在大型机构中，贷款可能不属于房地产投资范畴，而属于固定收益等其他类别 [45] 尚未经历信贷配置资金重新部署到股权方面从而令公司受益的情况 [45] 问题: 对在资产负债表上增加全资或合并资产以支持基金募资的意愿 [46] - 回答：在成功联合增强增长风险投资之前，可能不会在资产负债表上增加全资多户住宅资产 [47] 零售领域可能考虑增加一些资产以推动该战略 [47] 问题: 建筑管理费收入下降的原因及未来趋势 [48] - 回答：季度环比下降主要受年初预算重置通常较慢的季节性影响 [49] 同比下降是因为DHC和SVC等管理型公开工具此前的大型资本改善项目已基本结束，这些REITs在2026年预测的资本支出减少 [49] 预计下一季度将有所回升，并在全年逐步增加 [49] 同比变化可作为未来运行速率的参考 [50]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度可分配收益为每股0.44美元，调整后EBITDA为1850万美元，处于预期区间的高端 [4] - 公司第二季度调整后每股净收益为0.11美元，比预期低0.01美元 [20] - 公司预计第三季度调整后EBITDA将在1900万至2100万美元之间，可分配收益将在每股0.48至0.50美元之间 [22] - 公司第二季度经常性服务收入为4200万美元，环比下降约100万美元，主要受酒店出售、SVC和DHC企业价值因战略偿还债务而下降以及AlerisLife业务逐步结束的影响 [20] - 公司预计第三季度经常性服务收入将增至约4400万美元，主要受格林威治多户住宅收购带来的约60万美元收入、增加的施工管理费以及部分管理REITs企业价值改善的推动 [21] - 公司第二季度经常性现金薪酬为3770万美元，环比小幅增长，主要受2026年日历年工资税和福利重置的影响 [21] - 公司第二季度经常性一般及行政开支为1010万美元（不包括60万美元的年度董事股权授予），环比略有下降，主要因正常法律和专业费用减少 [21] - 公司第二季度所得税税率较高，为22%，主要受某些公允价值调整（主要是对Seven Hills的投资）的影响，这些调整适用与普通收入不同的法定税率 [22] - 公司预计全年有效税率将在17%-18%之间 [22] - 公司目前流动性约为1.33亿美元，包括7500万美元的循环信贷额度可用额度 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - **DHC**：第一季度产生标准化FFO 3300万美元（每股0.14美元）和调整后EBITDA 7400万美元，均超出分析师共识预期 [5] 同店物业NOI同比增长13.5%，入住率提高110个基点 [6] 3月份以约2300万美元总收益出售了13个无负担非核心社区 [6] 穆迪上调了DHC的债务评级，并将其展望从稳定调整为积极 [6] - **SVC**：公司协助SVC完成了5.75亿美元的股权发行，加速了其去杠杆化战略，消除了近期再融资风险 [7] SVC利用净收益消除了所有2028年到期的无担保债务 [7] 公司作为锚定投资者参与了SVC的股权发行，投资5000万美元 [8] - **ILPT**：第一季度标准化FFO为每股0.33美元，调整后EBITDA为8700万美元，均超出管理层指引的高端 [9] 本季度执行了约86.2万平方英尺的租赁，租金率比先前租金高出26% [9] 协助ILPT为其Mountain Industrial REIT LLC再融资16亿美元新债务，以5.7%的优惠固定利率替换浮动利率和摊销债务，并延长了债务期限 [9] - **Seven Hills Realty Trust**：本季度发放了三笔总额为6750万美元的贷款，产生可分配收益每股0.24美元 [9] 第一季度总贷款承诺增至约7.76亿美元，创投资组合新高 [10] 2026年至今的贷款发放实现了过去四年中最高的净息差 [10] - **OPI**：近期获得法院批准其重组计划，预计将在第二季度末摆脱破产，其股票将恢复公开交易，公司与OPI的合同条款预计与先前披露的一致 [10] 公司将继续管理OPI五年，前两年每年获得1400万美元的固定业务管理费，物业管理协议的经济条款保持不变 [11] - **私人资本业务**：私人资本部门资产管理规模从2020年的几乎为零增长至目前的近120亿美元 [12] 住宅业务目前拥有超过47亿美元的价值增值住宅房地产，涵盖18,500个拥有和管理的单元 [14] 4月份以近3.5亿美元收购了康涅狄格州格林威治的一个多户住宅组合 [14] 公司作为共同普通合伙人投资600万美元，获得该合资企业5%的权益，其余约1.2亿美元股本来自两个机构合作伙伴 [15] 预计该交易将在第三财季为公司带来60万美元收入，作为普通合伙人，每年将获得约75万美元的持续运营费用，长期预计产生约7.5%的年现金回报，并在达到特定投资门槛后获得附带权益 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - **全球募资环境**：中东持续冲突扰乱了募资活动，导致2026年第一季度全球募资额较去年同期下降50% [13] 北美房地产仍吸引了65%的募资额，增值策略占募资总额的56% [13] - **公司国际拓展**：公司国际推广已促成管理层会见了近200家全球投资者，其资产管理规模总计近7万亿美元 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略重心**：公司的上市永续资本客户为公司提供稳定现金流，正用于在私人资本领域寻求新的增长计划 [11] 私人资本部门预计将成为未来收入和收益增长的关键驱动力 [12] - **品牌与能力建设**：公司正在投入必要时间建立RMR品牌知名度，其国际销售团队已就位 [13] 公司正在投资于人员、技术和品牌知名度，以重塑运营结构，大幅提高生产力，最终降低运营成本，实现有意义的EBITDA增长 [18] - **募资策略**：公司推出了“增强型增长合资企业”，目标筹集约2.5亿美元的第三方股本，目前对美国增值多户住宅房地产及其种子资产组合仍有浓厚兴趣 [17] 募资周期因中东局势而延长 [41] - **业务模式与估值**：公司强调其股票存在折价，若剔除公司持有的现金和投资，其股票目前交易价格仅为来自永续资本工具的20年常青管理合同所产生的持久现金流对应EBITDA的5倍，这显著低于同行交易的EBITDA倍数 [18] - **对新机会的态度**：公司目前没有积极设立不良房地产基金的战略，但如果出现非常有吸引力的不良机会，公司内部不同基金和管理团队可以认真考虑执行 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经济环境**：公司在一个仍然动荡的经济环境中运营 [4] 市场波动和地缘政治不确定性持续存在 [4] - **市场认可**：市场继续认可公司的努力，DHC和ILPT从总股东回报角度看，在2026年仍然是表现最好的REITs之一，延续了各自在2025年取得的显著超额表现 [4] - **募资挑战**：当前环境下，股权募资非常具有挑战性，中东的波动性使许多资本配置者持观望态度 [40][41] 信贷募资也面临挑战，部分原因是市场上有大量类似机构推出信贷工具，以及一些零售导向基金出现问题导致投资者犹豫 [31][40] - **开发项目**：在当前市场环境下，开发项目要求的回报率相当高，且存在很多不确定性，难以预测远期情况，这使开发项目变得困难 [29] - **信贷业务**：公司在信贷方面与投资者的对话也很活跃，但由于市场上其他信贷基金（尤其是零售导向基金）的情况，投资者目前对进一步推进此类对话存在犹豫 [31] - **资本配置**：公司倾向于在出现合适机会时全力推进，目前拥有超过1亿美元的流动性（包括现金和未使用的循环信贷额度），并且乐观地认为，如果成功联合发起围绕多户住宅策略的“增强型增长合资企业”，将有大量现金回流 [33] 其他重要信息 - 公司预计2026年DHC的资产出售将放缓，管理层将重点改善保留投资组合的NOI [6] - SVC在多年战略资本投资重新定位保留酒店组合后，正转向盈利复苏阶段 [8] - 格林威治的合资企业将不会并表，因公司所有权仅限于5% [16] - 公司未来将不再提供调整后净收益的指引，因为对杠杆房地产的投资导致折旧和利息费用增加，显著降低了该指标的有用性 [20] - 公司参与SVC股权发行将带来约42万美元的增量季度股息 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于多户住宅资产整合与未来交易形式的预期 [26] - 回答: 公司的多户住宅投资组合目前完全是私有的，主要通过一个个独立的合资企业形式构建，预计短期内许多投资将继续以合资形式进行 [26] 公司正尝试围绕部分资产组建一个基金来募集资金，但不太可能将所有47亿美元资产一次性整合到一个新的上市工具中 [27] 这些资产很可能保持私有状态，继续以独立或小型组合的合资形式存在，同时公司也希望围绕该策略建立一个更专门的基金 [28] 问题: 关于商业抵押贷款和开发产品线的优先级 [29] - 回答: 所有产品线都是优先事项 [29] 开发项目在当前市场环境下要求的回报率很高，且存在不确定性，难以预测远期情况，因此进展较慢，但预计年内将有一些合资开发项目启动 [29] 信贷方面，公司也在积极与投资者对话，但鉴于市场情况，投资者目前存在犹豫 [31] 公司现有的Seven Hills抵押贷款REIT在未来一年有近5亿美元的新投资能力，因此在该领域已有足够的渠道和能力 [30] 问题: 关于现金持有水平和资本配置策略 [32][33] - 回答: 公司倾向于在出现合适机会时全力推进 [33] 目前拥有超过1亿美元的流动性（包括现金和未使用的循环信贷额度） [33] 如果成功联合发起“增强型增长合资企业”，预计将有大量现金回流 [33] 问题: Seven Hills是否为格林威治项目提供债务融资 [36] - 回答: Seven Hills没有为格林威治的多户住宅收购提供任何形式的融资 [36] 问题: 确认第三季度调整后EBITDA指引 [37] - 回答: 第三财季调整后EBITDA指引为1900万至2100万美元 [37] 问题: 对商业房地产股权募资与债务募资市场的看法 [38][39][40] - 回答: 房地产债务供应充足，募资没有困难 [40] 股权募资目前非常具有挑战性，中东的波动性使许多资本配置者持观望态度，拉长了募资周期 [40][41] 信贷募资也面临挑战，部分原因是市场供应量大且一些基金出现问题 [40] 问题: 是否考虑设立不良商业房地产基金 [42][43] - 回答: 公司目前没有积极设立不良房地产基金的战略 [43] 但如果出现非常有吸引力的不良机会，公司内部不同基金和管理团队可以认真考虑执行 [43] 问题: 信贷基金资金撤出是否可能重新配置到房地产等有形资产 [46] - 回答: 不认为这两者有关联 [46] 在大型机构中，贷款可能不属于房地产类别，而可能属于固定收益等其他类别，公司尚未经历信贷配置资金重新部署到股权方面从而使其受益的情况 [46] 问题: 对在资产负债表上增加全资或并表资产以支持基金创建的意愿 [47][48] - 回答: 在成功联合发起“增强型增长合资企业”之前，可能不会增加全资多户住宅资产到资产负债表上 [48] 零售领域可能会考虑增加一些合适的资产到RMR的资产负债表上，以推动该战略进一步发展 [48] 问题: 关于施工管理收入下降的原因及未来趋势 [49][50][51] - 回答: 施工管理费收入环比下降主要是由于年初预算重置，通常较慢 [50] 同比下降主要是因为DHC和SVC等管理的上市实体此前有大量资本改善项目，现已基本结束，这些REITs在2026年预测的资本支出减少 [50] 预计下一季度会有所回升，全年将逐步增加 [50] 与2025年同期相比的下降幅度可以作为一个较好的运行速率参考 [51]

业绩总结 - RMR集团在2026财年第二季度的管理资产(AUM)为371.4亿美元[12] - 第二季度净收入为205.9万美元，净收入率为4.9%[13] - 每股净收入为0.05美元，调整后每股净收入为0.11美元[13] - 可分配收益为1420.1万美元，每股可分配收益为0.44美元[13] - 调整后EBITDA为1846.7万美元，调整后EBITDA利润率为41.6%[13] - 2026年第一季度的可分配收益为每股0.47美元，第二季度下降至0.44美元[20] - 2026年第一季度的净收入为2,059千美元，较2025年第四季度的26,838千美元下降92.3%[37] - 2026年第一季度的EBITDA为9,707千美元，较2025年第四季度的38,833千美元显著下降[55] 用户数据 - 2026年第一季度管理服务收入为40,683千美元，较2025年第四季度的41,909千美元下降2.9%[35] - 2026年第一季度的管理、激励和顾问服务收入为42,032千美元，较2025年第四季度的66,711千美元显著下降[65] 投资与并购 - RMR在2026年4月参与了SVC的公开发行，购买了4170万股普通股，投资金额为5000万美元[13] - RMR在2026年4月与两家机构投资者共同收购了位于康涅狄格州格林威治的多户住宅投资组合，交易金额约为3.5亿美元[6] 现金流与流动性 - 截至2026年3月31日，The RMR Group Inc.的现金及现金等价物总额为80,104千美元，其中包括来自The RMR Group LLC的税收分配超过税务义务的17,380千美元[33] - RMR的流动性在考虑SVC投资后为1.301亿美元[7] 股息与分配 - RMR宣布每股普通股的季度股息为0.45美元，将于2026年5月14日支付[10] - RMR的分配支付比率计算为由RMR LLC资助的股东分配与可分配收益的比率[75] 风险与挑战 - RMR面临的风险包括对有限客户的依赖和市场条件变化的影响[80]

业绩总结 - RMR集团的管理资产总额（AUM）超过370亿美元，其中68%为永久资本（254亿美元），32%为私人资本（117亿美元）[10] - RMR的调整后EBITDA年均利润率超过40%[6] - RMR在2026年第一季度的调整后EBITDA为9100万美元，调整后EBITDA利润率为51%[22] - 2026年第一季度总收入为145,629千美元，较2025年第四季度的180,424千美元下降了19.3%[67] - 2026年第一季度净收入为2,059千美元，较2025年第四季度的26,838千美元下降了92.3%[69] - 2026年第一季度运营收入为7,041千美元，较2025年第四季度的32,085千美元下降了78.1%[69] - 2026年第一季度每股收益为1,007千美元，较2025年第四季度的12,190千美元下降了91.7%[69] 用户数据 - RMR的长期合同收入占服务收入的70%以上，具有显著的终止条款[5] - RMR目前管理超过75,000个单位，持续的住房短缺支持长期租赁需求[50] 未来展望 - RMR的流动性总额约为1.2亿美元，支持未来的增长[7] - RMR的管理费用基于投资资本的百分比，预计在未来将推动收入增长[19] - RMR的未来盈利能力和财务结果存在不确定性，受多种因素影响[81] 新产品和新技术研发 - RMR的管理费用基于房地产历史成本或市场资本化的50个基点[19] 市场扩张和并购 - RMR在2025年出售了112家酒店，筹集了约8.59亿美元的资金[35] - 自成立以来，交易总额达到220亿美元[49] 负面信息 - RMR的收入依赖于有限数量的客户，且收入的可变性较大[81] - RMR的管理协议可能会被客户终止，影响其管理费用收入[81] 其他新策略和有价值的信息 - RMR的季度股息在2024年提高至每股0.45美元（每年1.80美元）[27] - 预计的终止费用总额为14亿美元，基于假设的终止日期和管理费用的计算[78]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2026 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) Two Newton Plac ...

Financial Results and Supplemental Information FISCAL SECOND QUARTER 2026 May 6, 2026 RMR. Table of Contents QUARTERLY RESULTS | Fiscal Second Quarter 2026 Highlights | | --- | | FINANCIALS | | Key Financial Data. | | Distributable Earnings Bridge | | AUM by Source | | Management and Advisory Services Revenues by Source | | Well-Covered Dividend | | GAAP Results: Condensed Consolidated Statements of Income | | GAAP Results: Earnings per Common Share | | GAAP Results: Condensed Consolidated Balance Sheets | ...