报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1 月 29 - 30 日，上交所接连申报 8 单商业不动产 REITs，拟募资规模共计 314.8 亿元；本周共 10 单首发公募 REITs 取得新进展；本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%；本周产权类/特许经营权类 REITs 日均换手率和成交量均下降；从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78% [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 10 单首发公募 REITs 取得新进展 - 截至 2026/1/30，2025 年以来已成功发行 20 单，发行规模 403 亿元 [4] - 本周首批 8 单商业不动产 REITs 已申报至证监会，均于申报当天即获受理；中航北京昌保租赁住房 REIT、中金火炬产业园 REIT 已问询；中核清洁能源 REIT 将于 2/2 上市 [4] - 当前审批流程中 REITs，已申报 24 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [4] 二级市场：本周流动性回落 行情回顾：中证 REITs 全收益指数涨幅 0.47% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%，跑赢沪深 300 0.39 个百分点、跑输中证红利 1.11 个百分点；年初至今涨幅 4.22%，跑赢沪深 300 2.57 个百分点、跑赢中证红利 0.65 个百分点 [4] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.27%，特许经营权类 REITs 上涨 0.69% [4] - 分资产类型来看，能源（+1.43%）、环保水务（+0.87%）、交通（+0.45%）、园区（+0.39%）板块表现占优 [4] - 分个券来看，本周共 41 只上涨、36 只下跌，博时津开科工产业园 REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+4.64%）、华夏中海商业 REIT（+4.52%）位列前三，易方达广州开发区高新产业园 REIT（-5.03%）、华夏合肥高新产园 REIT（-3.39%）、中银中外运仓储物流 REIT（-2.68%）位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.58%/0.44%，较上周 -14.01/-2.61BP，周内成交量 6.14/1.46 亿份，周环比 -17.82%/-5.64% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78%，交通（5.92%）、仓储物流（5.29%）、园区（4.39%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026/1/24，南京市政府印发政策，提出把握基础设施 REITs 扩围机遇，做好多领域项目储备申报 [33] - 2026/1/27，保利发展宣布申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/29，北京举办全国首个省级商业不动产 REITs 培训会推动试点申报 [33] - 2026/1/29，首批商业不动产 REITs 已申报至中国证监会 [33] - 2026/1/29，茂业商业调整商业不动产 REITs 底层资产 [33] - 2026/1/30，光大嘉宝拟申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/30，5 只商业不动产 REITs 申报至上交所 [33] 重要公告 - 2026/1/28，华夏中核清洁能源 REIT 发布上市公告，于 2/2 上市 [34] - 2026/1/28，华夏越秀高速 REIT 发布运营数据，2025 年 12 月日均收费车流量和路费收入有相应变化 [34] - 2026/1/29，华夏南京交通高速公路 REIT 变更资金用途 [34] - 2026/1/30，华安外高桥 REIT 发布扩募公告，拟申请扩募并新购入项目 [34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月26 - 30日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上行 与其他主流大类资产相比回报率居中 本周无REITs产品新增上市 有10只REITs产品项目状态更新 另有8只商业不动产REITs申报 [1][4][11] 各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格波动上行，中证REITs（收盘）和全收益指数本周回报率分别为0.35%和0.47%；加权REITs指数回报率为0.42% 与其他主流大类资产相比，回报率排序为原油> REITs > 纯债 >美股>A股>黄金>可转债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨，回报率分别为0.27%和0.68%；水利设施类REITs涨幅最大，回报率前三的底层资产类型为水利设施类（2.04%）、能源类（1.55%）和交通基础设施类（0.44%） [16][19] - 单只REIT层面：41只REITs上涨，1只持平，36只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT（4.94%）、工银蒙能清洁能源REIT（4.64%）和华夏中海商业REIT（4.52%）；跌幅前三为易方达广开产园REIT（5.03%）、华夏合肥高新REIT（3.39%）和中银中外运仓储物流REIT（2.68%）；年化波动率前三为中信建投沈阳国际软件园REIT（31.59%）、博时蛇口产园REIT（25.46%）和南方顺丰物流REIT（25.3%） [22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周成交规模31.8亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为园区基础设施（6.44亿元）、消费基础设施（5.61亿元）、交通基础设施（5.41亿元）；换手率前三为新型基础设施类（1.06%）、生态环保类（0.80%）、市政设施类（0.77%） [24] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华夏合肥高新REIT（0.41亿份）、博时蛇口产园REIT（0.36亿份）、嘉实京东仓储基础设施REIT（0.30亿份）；成交额前三为华夏华润商业REIT（1.28亿元）、南方润泽科技数据中心REIT（1.09亿元）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.09亿元）；换手率前三为中金亦庄产业园REIT（12.23%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（8.97%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（8.71%） [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额14910万元，交投热情较上周下降 不同底层资产REITs中，主力净流入额前三为消费基础设施类（7201万元）、园区基础设施类（2945万元）、能源基础设施类（1913万元）；单只REIT中，主力净流入额前三为华夏华润商业REIT（3860万元）、中金亦庄产业园REIT（1590万元）、中金印力消费REIT（1447万元） [30] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额3.66亿元，较上周下降 1月28日成交额最高，为10806万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三为平安宁波交投REIT（18062万元，折溢价率 -1.66%）、华泰宝湾物流REIT（4580万元，折溢价率 -2.11%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（4287万元，折溢价率 -0.01%） [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2026年1月30日，我国公募REITs产品78只，发行规模2017.49亿元 交通基础设施类发行规模最大，为687.71亿元；园区基础设施类次之，为329.33亿元 本周无REITs产品新增上市 [37] 待上市项目 - 22只REITs待上市，20只为首发，2只为待扩募 本周中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金和中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已问询” 另有8只商业不动产REITs申报 [41]

公司近期表现与宏观影响 - SBA Communications (SBAC) 近年来股价波动相当大 后疫情时代的加息宏观影响对其造成了冲击 [1] - 目前股价可能已反映出具有吸引力的投资价值 [1] 分析师背景与研究范围 - 分析师拥有超过十年的公司深度研究经验 覆盖范围从石油、天然气、黄金、铜等大宗商品到谷歌或诺基亚等科技公司以及许多新兴市场股票 [1] - 分析师运营以价值投资为重点的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司 [1] - 分析师最喜欢覆盖金属和矿业类股票 但也熟悉其他多个行业 如非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金(REITs)和公用事业 [1]

Key Takeaways AvalonBay Communities is set to report Q4 and full-year 2025 results on Feb. 4, after market close.AVB cut 2025 core FFO growth outlook to 2.2% as rent growth slowed and expenses rose.Consensus sees Q4 revenues up 3.75% year over year, while core FFO estimates were revised lower.AvalonBay Communities, Inc. (AVB) , a leading real estate investment trust (REIT) specializing in the development, acquisition and management of multifamily properties, is set to announce its fourth-quarter and full-ye ...

文章核心观点 - 2025年12月REITs市场触底时出现大量新空头头寸 但基于价格下跌的动量做空策略存在根本缺陷 尤其是在做空基本面稳定且盈利的公司时风险极高 [1][3][6] - 许多在2025年12月被大量做空的REITs 其基本面依然稳健 空头头寸因高股息成本和缺乏明确的负面催化剂而面临被轧空的风险 [13][23][33] - 2026年REITs市场已开始反弹 那些仅因股价下跌而做空优质公司的空头可能面临重大损失 [5][49][50] 市场趋势与做空行为分析 - 2025年12月REITs市场触及低点时 几乎所有REITs板块的空头兴趣均有所上升 [1] - 做空动量策略存在天然不对称性：潜在收益有限（股价最多跌至0）而风险无限（股价上涨理论无上限）[17] - 做空面临极高的时间成本障碍 历史平均股票年回报率约为8%-9% 空头每年需创造约1600个基点的超额收益才能与多头回报持平 [11][12] - 基于动量做空需要非常精确的时机判断和快速的负面催化剂 这对于基本面稳定的公司而言极难实现 [10][13][46] 被做空REITs的具体案例分析 2025年12月被做空最多的REITs - 列出了2025年12月被做空最多的前10只REITs 包括Centerspace、SL Green Realty、American Healthcare REIT等 [14][15] - Centerspace被列为最过分的做空目标 其空头兴趣在12月增加了270个基点 尽管面临暂时的供应过剩导致增长放缓 但公司仍保持高盈利状态 年利润约6700万美元 [14][16][20][22] - Centerspace的共识预期显示 其调整后FFO每股在2025年至2027年间预计将从4.13美元稳步增长至4.43美元 [21] - Centerspace正在探索战略替代方案 可能以高于净资产价值的溢价出售公司 这为做空带来了额外风险 [23] 空头兴趣占流通股比例最高的REITs - 列出了空头兴趣占流通股比例最高的REITs名单 其中Medical Properties Trust以25.1%的比例居首 [24][25] - NETSTREIT、Acadia Realty和Americold被特别指出为被严重误判的做空目标 [26][28] **NETSTREIT** - 空头兴趣占流通股的20.3% 空头平仓需要长达14天的交易量 [27] - 公司是三重净租赁REIT 现金流高度可见且稳定 几乎全部收入来自与投资级租户的长期租赁合同 [27] - 共识预期显示其调整后FFO每股和股息每股在2024年至2027年间预计将稳步增长 [31] - 尽管可能相对同行估值略高 但预计年回报率仍可达7% 做空其4.7%的股息收益率且缺乏快速下跌催化剂的观点不合理 [32][33] **Acadia Realty Trust** - 空头兴趣占流通股的14.6% [25] - 公司是一家专注于高端临街物业的购物中心REIT 运营表现强劲 2025年第三季度同物业NOI增长8.2% 租赁价差显著 入住率提升至93.6% [34][35] - 其拥有的临街物业供应有限 需求增长使谈判向房东倾斜 公司拥有长期的NOI增长历史 [35] - 公司估值正常 资产负债表健康 运营轨迹积极 缺乏明确的做空催化剂 [38] **Americold Realty Trust** - 空头兴趣占流通股的10.3% [25] - 冷库行业因新供应交付恰逢企业降低库存水平而面临供应过剩 影响了COLD和Lineage Logistics的盈利 [38][40] - 然而 新供应浪潮正在消退 行业需求是永久性的 即使在当前失衡状态下 COLD仍保持显著盈利 [41][42] - 分析师预计其调整后FFO每股将在2026年触底至1.25美元 随后稳步复苏至2031年的1.70美元 [43][44] - 空头需要支付7%的股息成本 任何增长复苏的迹象都可能引发轧空 [45] 轧空潜力与投资逻辑 - 做空高度盈利、稳定且股息率高的公司是一个重大错误 因为持仓成本高且需要快速证明正确性 [47] - 2025年REITs因缺乏吸引力而表现疲软 投资者更青睐AI等成长股 导致REITs估值过于便宜 [48] - 2026年REITs已开始反弹 先锋REIT ETF在2026年价格大幅上涨 [5][49] - Centerspace、NETSTREIT、Acadia Realty和Americold最有可能发生轧空 因其空头兴趣高、平仓所需天数长 且基本面稳定的事实日益明显 [50]

分析师背景与覆盖领域 - 分析师拥有超过十年的公司深度研究经验 覆盖领域从大宗商品如石油、天然气、黄金、铜到科技公司如谷歌或诺基亚以及众多新兴市场股票 [1] - 分析师运营以价值投资为核心的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司 [1] - 分析师最青睐覆盖金属与矿业类股票 同时对其他多个行业感到自如 包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

作者背景与投资方法 - 作者自2011年高中时期开始投资 主要投资领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券[1] - 作者的投资方法纯粹基于基本面长期观点 近期策略结合长期持股、备兑认购期权和现金担保认沽期权[1] - 在Seeking Alpha平台 作者主要覆盖房地产投资信托基金和金融行业 偶尔撰写关于交易所交易基金和其他受宏观交易理念驱动的股票文章[1]

分析师背景与投资方法 - 分析师自2011年高中时期开始投资 主要投资领域包括房地产投资信托基金 优先股和高收益债券[1] - 当前投资策略结合长期股票多头头寸 备兑认购期权和现金担保认沽期权[1] - 投资分析纯粹基于基本面长期视角[1] - 在Seeking Alpha平台上的研究覆盖范围主要为房地产投资信托基金和金融板块 偶尔涉及交易所交易基金及其他受宏观交易理念驱动的股票[1] 信息披露 - 分析师声明在所提及的任何公司中均未持有股票 期权或类似衍生品头寸 并且在未来72小时内也无计划建立任何此类头寸[2] - 文章内容代表分析师个人观点 且除来自Seeking Alpha的报酬外 未就本文获得其他补偿[2] - 分析师与本文提及的任何股票所属公司均无业务关系[2] - Seeking Alpha声明 过往表现并不保证未来结果 其提供的任何内容均不构成针对特定投资者的投资建议[3] - 文章所表达的观点可能不代表Seeking Alpha的整体意见[3] - Seeking Alpha并非持牌证券交易商 经纪商 美国投资顾问或投资银行[3] - 其分析师为第三方作者 包括可能未经任何机构或监管机构许可或认证的专业投资者和个人投资者[3]

公司近期表现与背景 - Sabra Health Care REIT (SBRA) 在疫情期间受到显著冲击后，近年来复苏良好，且公司认为其仍具备大量潜力 [1] - 分析师的个人背景包括超过十年的公司深度研究经验，覆盖从大宗商品到科技等多个领域，并运营以价值投资为重点的YouTube频道，研究过数百家公司 [1] 分析师覆盖偏好 - 分析师最青睐覆盖金属和矿业类股票，但对其他多个行业也较为熟悉，例如非必需/必需消费品、房地产投资信托基金(REITs)和公用事业 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周权益市场走势结构剧烈分化权重股下跌成长方向活跃业绩期开启后或朝盈利复苏和估值修复方向轮动可关注周期品种及有涨价逻辑的品种 [2][10][12] - 上周债市短端收益率上行、长端收益率下行期限利差收窄部分资金流入债市短期资金面友好可择机把握超长端利率债波段机会 [3][13] - 美债收益率区间震荡未来或继续波动REITs全面上涨但有5单公募REITs撤回或终止 [14][15] - 2026年1月23日证监会和基金业协会发布基金业绩比较基准指引和操作细则正式稿与征求意见稿总体一致无重大调整 [16] 根据相关目录分别进行总结 每周市场观察 权益市场回顾及观察 - 上周上证综指涨0.84%、沪深300跌0.62%、创业板指跌0.34%全A日均交易额27972亿环比下降 [10] - 受政策资金巨额赎回ETF影响消费、医药、金融权重股下跌成长方向活跃商业航天板块再度走强 [10] - 上周ETF资金净流出沪深300ETF份额减少496.03亿份1月15日以来部分ETF持续净赎回未来ETF赎回对市场影响或减弱 [11] - 美国经济数据有韧性通胀未反弹本周关注美联储议息会议和科技公司财报海外地缘冲突使市场避险情绪维持 [11] 泛固收市场回顾及观察 - 上周债市短端收益率上行、长端收益率下行1年期国债收益率升至1.28%10年期降至1.83%30年期降至2.29%期限利差收窄 [13] - 股市“主动降温”部分资金流入债市央行行长提及降准降息有空间等利好使期限利差缩窄长端利率下行 [13] - 上周美债收益率震荡1年期降至3.53%2年期升至3.60%10年期走平收于4.24%未来美债或继续波动 [14] - 上周中证REITs全收益指数涨2.17%收于1047.51点各类型REITs悉数收涨但有5单公募REITs撤回或终止 [14][15] 公募基金市场动态 - 2026年1月23日证监会发布基金业绩比较基准指引基金业协会发布操作细则正式稿与征求意见稿总体一致无重大调整 [16] 基金指数表现跟踪 权益策略主题类 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |主动股基优选|2.69%|9.34%|8.90%|56.54%| [17] 投资风格类 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |价值股基优选|2.83%|6.65%|6.40%|28.73%| |均衡股基优选|3.42%|9.11%|8.78%|41.40%| |成长股基优选|2.48%|10.56%|10.29%|59.23%| [17] 行业主题类 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |医药股基优选|-2.28%|4.89%|8.27%|20.80%| |消费股基优选|2.18%|7.35%|6.96%|12.08%| |科技股基优选|1.80%|9.80%|10.62%|69.30%| |高端制造股基优选|3.08%|13.69%|12.89%|49.41%| |周期股基优选|5.47%|15.47%|14.02%|43.57%| [17] 货币增强指数 - 货币增强策略指数上周涨0.03%近一月涨0.12%今年以来涨0.09%策略运行以来涨4.57% [19] 纯债指数 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |短期债基优选|0.05%|0.12%|0.10%|4.72%| |中长期债基优选|0.16%|0.27%|0.28%|7.11%| [19] 固收+指数 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |低波固收+基金优选|0.47%|1.09%|1.09%|5.71%| |中波固收+基金优选|0.47%|1.55%|1.58%|8.01%| |高波固收+基金优选|0.70%|2.13%|2.15%|10.52%| [19] 其他泛固收指数 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |可转债基金优选|2.80%|8.99%|8.81%|35.20%| |QDII债基优选|-0.10%|0.07%|0.04%|10.06%| |REITs基金优选|3.52%|5.99%|5.97%|38.48%| [19]