The RMR Group (NasdaqCM:RMR) Q3 2026 Earnings call August 06, 2026 11:00 AM ET Company ParticipantsBryan Maher - SVPAdam Portnoy - President and CEOMatt Jordan - EVP and COOMatt Brown - EVP, CFO, and TreasurerConference Call ParticipantsTyler Batory - AnalystChristopher Nolan - AnalystJohn Massocca - AnalystMitch Germain - AnalystOperatorDay, welcome to The RMR Group fiscal third quarter 2026 earnings call. All participants will be in listen-only mode. Should you need assistance, please signal a conference ...

报告行业投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告核心观点 - 维持“强基本面低估值”主线，供应端关注挂网节奏 [1] - 当前REITs相对估值已回落至历史较低分位数，判断二级市场或以结构性机会为主 [45] - 一二级估值差持续收窄甚至倒挂，建议一级参与范围进一步聚焦 [45] 一、二级市场要点 - 中证REITs全收益指数7月上半月横盘震荡、下半月伴随财报季下行，全月累计-1.7% [5] - 26Q2全市场可比样本收入/EBITDA/可供同比变动中位数为-7%/-6%/-5%，较26Q1同比变动分别-5 pct/-1 pct/-2 pct [5] - 产业园板块26Q2可比样本收入/EBITDA/可供同比变动中位数为-10%/-17%/-14%，EBITDA、可供同比跌幅进一步加深，弱于预期 [5] - 7月无新询价项目，发行节奏短期有放缓迹象 [5] - 截至7月底，沪深交易所已挂网未询价REITs项目共34单、总拟募972亿元 [5] - 发改委已推荐至证监会但暂未挂网的项目共10单、总拟募216亿元 [5] - 26M7，REITs全市场日均成交额4.5亿元，日均换手率仅0.37%（历史22%分位），较上月（0.48%）呈现走弱 [6] - 26M7，REITs全市场涨跌幅中位数-1.8%，交运（+0.5%）、保租房（-0.8%）跑赢，IDC（-9.8%）、产业园（-6.1%）、仓储物流（-3.3%）跑输 [14] 二、一级市场要点 - 26M7仅中航中核汇能新能源REIT项目新上市，上市首日及4日累计涨跌幅分别为-6%/-2%，打新亏损趋势延续 [15] - 若等额无差异参与26年全部项目网下打新且全部入围，累计净收益率-0.02% [15] - 26M7无新项目启动询价，初步观察到一级供应有放缓征兆 [15] - 截至26年7月末，交易所已通过未询价4单、总拟募111亿元 [15] - 交易所已挂网未询价34单、总拟募972亿元，包括16单基础设施、455亿元，14单商业、518亿元 [15] - 国发已推荐至交易所但暂未挂网10单、总拟募216亿元 [15] 三、REITs基本面 - 26Q2各板块可比样本EBITDA同比增速中位数：消费（+8%，较Q1变动-1 PCT），保租房（+3%，-5 PCT），市政环保（+1%，-14 PCT），交通（-2%，-4 PCT），仓储物流（-12%，0 PCT），产业园（-17%，-3 PCT），能源（-22%，-10 PCT） [29] - 往后看，保租房基本面或保持稳定 [29] - 消费板块零售额或受宏观因素影响而出现下行压力，租金或滞后零售额反应，同时少数优质消费REITs或存在幸存者偏差、维持强者恒强特征 [29] 四、REITs估值 - 26年7月末，REITs全市场P/NAV平均1.03倍，处于历史34%分位 [33] - 消费/保租房P/NAV为1.3倍，市政环保1.2倍，能源1.1倍，仓储/商业不动产/交运1.0倍，IDC 0.9倍，产业园0.8倍 [33] - 产权REITs平均派息率为4.8%，与10Y国债收益率利差313 bps，位于历史98%分位 [35] - 产权REITs派息率与中证中高等级信用债YTM利差为304 bps，位于历史100%分位 [35] - 产权REITs派息率与中证红利指数股息率利差为58 bps，位于历史100%分位 [35] - 各产权板块平均派息率：非市场化保租房3.0%（72%分位），市场化保租房3.4%（70%分位），IDC 4.1%（100%分位），消费4.3%（61%分位），商业不动产零售4.6%、商办5.1%，仓储物流5.1%（100%分位），厂房类产业园5.5%（100%分位），办公楼类产业园6.0%（100%分位） [38] - 产业园、仓储物流、IDC板块估值来到历史极低位置，但产业园/仓储收入利润仍同比双位数下滑且暂未看到边际改善，部分标的或存在“估值陷阱” [38] - IDC两项目将于8月10日解禁，近期已大幅回调，或可关注潜在超跌反弹机会 [38] - 保租房、消费估值低于历史中枢 [38] - 经营权REITs中债IRR平均为4.6%，高速/能源/市政分别6.1%/3.2%/2.8%，与10Y国债利差291 bps，位于历史54%分位 [41] - 高速板块IRR均值6.1%，配置价值或相对较高 [41] 五、配置建议 - 二级市场以结构性机会为主，包括解禁窗口期的IDC板块或存在逢低吸纳机会 [45] - 低估值同时基本面稳定的保租房板块和部分高速标的【中交REIT】【苏交REIT】等 [45] - 拥有运营alpha的核心消费标的【华润消费REIT】【大悦城消费REIT】 [45] - 若后续供应放缓在挂网层面也得到验证，市场或存在阶段性反弹机会 [45] - 一级市场战配关注资产质量高、相对稀缺且一二级估值差相对较宽的标的，如【华润商业】【大悦城商业】【华润电力】等 [45] - 打新层面建议缩圈至高安全垫标的，如【杭州安居】【新城商业】等 [45]

J P M O R G A N Asia Pacific Equity Research 06 August 2026 A-REIT July Monthly Step up in the long bond prevents a 3rd month of REIT outperformance Australian REITs Richard Jones, CFA AC (61-3) 9633-4038 richard.b.jones@jpmorgan.com Connor Eldridge (61-2) 9003-6415 connor.eldridge@jpmorgan.com Adam West (61-2) 9003-8010 adam.west@jpmorgan.com J.P. Morgan Securities Australia Limited ASX200 REITs (-0.1%) underperformed the broader market in July (ASX200 index +2.3%), with rates the dominant swing factor: th ...

J P M O R G A N North America Credit Research 06 August 2026 This material is neither intended to be distributed to Mainland China investors nor to provide securities investment consultancy services within the territory of Mainland China. This material or any portion hereof may not be reprinted, sold or redistributed without the written consent of J.P. Morgan. Credit Calls Thursday, August 06, 2026 Feature Kraft Heinz Co.: Lactose-free Philadelphia?!? Count me in - Upgrading to OW (Carla Casella, CFA) We ar ...

J P M O R G A N Global Markets Strategy 06 August 2026 Aug 06, 2026 Index Events Effective (COB 6 Aug 2026) Index Events Effective (COB 7 Aug 2026) What's New EMEA • FTSE Spain - Following the receipt of updated shareholder information for Acciona S.A. (Spain, constituent), as a result of a secondary offering, Acciona S.A. (Spain) will remain in the index with an unchanged shares in issue total and an increased investability weighting. -Indexer demand: 0.07 million shares of ANA SM (33% volume) -Effective a ...