涉及的行业或公司 * 中国房地产行业[1] * 地方政府（如湖南省岳阳市平江县、河南省信阳市、湖北省荆门市、广州市从化区、福建省福州市、广州市）[2] * 房地产公司（如中国金茂、建发国际、华润置地、中海发展）[4] * 高端商场业主（如华润置地）[4] 核心观点和论据 * **10月房地产数据全面走弱**：房地产投资单月同比下降22.5%（9月为-21.6%）为自2022年11月以来最大跌幅[1] 新屋开工面积同比下降29%（9月为-14%）[1] 竣工面积同比下降28%（9月为+1.5%）[1] 住宅销售额同比下降25%（9月为-12%）销售面积同比下降20%（9月为-11%）部分原因是高基数[1] 70城新房价格环比下跌0.5%（9月为-0.4%）二手房价格环比下跌0.7%（9月为-0.6%）[1] * **地方政府推动高质量发展新模式**：多地出台新规推广现房销售[2] 平江县要求新出让土地项目实行现房销售现房已占当地前10个月销售额的62%[2] 福州市将预售许可审批与房企信用状况挂钩[2] 广州市要求2026年起新出让住宅用地项目100%采用预制构件[2] * **销售和价格疲软源于缺乏新刺激**：10月18个重点城市二手房销量同比下降29%周均成交量2.1万套为年内第二低[3] 39个城市二手房挂牌量环比持平（468万套）但一线城市挂牌量环比增长1.5%（北京/深圳+4%上海+0.7%）价格跌幅加快[3] 二手房降价促成交的灵活性可能导致11月价格持续疲软并可能分流部分新房需求[3] 尽管对GDP贡献减弱房地产资产仍占家庭资产的约66%房价下跌可能继续损害家庭信心和消费[3] * **投资关键词：高端住宅、前十城市、经常性业务、利润率改善**：行业在9-10月表现落后后预计将区间交易[4] 近期表现超预期受12月中央经济工作会议政策预期驱动但除督促执行外出台大规模新政策的可能性很小[4] 预计将持续执行十四五规划向高质量发展新模式转型预计每年土地销售收入4万亿元保障性住房/更新改造投资0.9-1万亿元[4] 受高基数和低线城市宽松政策支持有限或短暂影响四季度房地产销售可能保持疲软[4] 前十城市保持温和增长上市房企82%的土地收购位于这些城市高端住宅销售表现优异且利润率改善[4] 高端商场零售额在三季度和十一黄金周超预期后四季度可能保持积极态势利好业主如华润置地[4] 偏好拥有高端优质产品和积极土地收购的公司首选中国金茂、建发国际、华润置地亦看好中海发展（其在一线城市下半年销售强劲）[4] 其他重要内容 * **土地市场表现分化**：10月300城土地成交面积同比增长14%但成交金额同比下降5%[1] 前10个月政府土地出让收入下降4%至3.1万亿元[1] 前10个月300城土地成交面积同比下降5.1%但成交金额同比增长10.3%一线城市土地成交面积同比下降24.3%二线城市同比增长4.5%[18] * **宏观数据疲软**：10月出口额八个月来首次下降（美元计价-1.1%）固定资产投资不及预期（同比下降12%前10个月下降1.7%）信贷数据疲软（新增贷款/社会融资规模0.2/0.8万亿元低于预期的0.5/1.2万亿元）零售额稳定（+2.9%）CPI/PPI超预期（同比+0.2%/-2.1%）尽管PMI为六个月低点[1] * **房企资金面紧张**：前10个月房地产开发企业到位资金同比下降9.7%其中国内贷款下降1.8%自筹资金下降10.0%定金及预收款下降12.0%个人按揭贷款下降12.8%[41] 10月单月到位资金同比下降21.9%[41] * **行业估值**：H股房地产公司平均净资产价值折价达64%平均市盈率为FY25E 11.2倍FY26E 8.9倍FY27E 8.2倍[45]