报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级 但通过对各细分市场的详细数据分析 提供了市场趋势判断 报告核心观点 - 香港写字楼市场呈现分化格局 核心区域优质物业需求强劲 而次级区域及九龙市场仍显疲软[1][3] - 住宅市场表现活跃 一手主导大众市场 租赁需求强劲且优质单位竞争激烈[5][6] - 零售市场整体温和复苏 但核心街区租赁市场仍显疲软 零售商保持谨慎[10][11] 写字楼市场 - **香港岛**：2025年的租赁趋势延续至2026年1月 中环优质甲级写字楼空置率低且需求旺盛 例如易方达基金管理公司迁入国际金融中心二期23楼 推动该大厦入住率接近100% 主要受金融业强劲需求及核心区域空置稀缺推动 传统甲级写字楼和次级地段物业可能受益于此轮需求[1] - **九龙**：交易活动未达预期 但市场悲观情绪有所缓解 表现为平均租赁面积因大公司搬迁而扩大 超过10,000平方英尺的租户正做出更“主动”的决策 例如一家美国家居用品供应商在观塘区内搬迁并缩减10%面积 一家本地建筑公司缩减20%至13,000平方英尺并在观塘区内搬迁 这些搬迁仍集中在九龙东 凸显该区域持续脆弱[3] - **区域表现**：九龙东仍是租户主导的市场 九龙西及西九龙趋于稳定 随着海港城空置率降至8.6%以下 九龙中租金有反弹潜力 九龙市场等待进一步稳定以实现完全“软着陆”[4] - **租金数据**：2026年1月 核心区域甲级写字楼净有效租金为每平方英尺每月105.0港元 环比下降0.8% 同比上涨2.3% 传统中环租金为78.1港元 环比上涨1.2% 同比下降5.0% 整体中环空置率为11.3% 九龙东租金为24.7港元 环比上涨0.5% 同比下降5.1% 空置率达19.4%[4] 住宅市场 - **销售市场**：2026年1月豪宅市场保持活跃 录得46宗超过5000万港元的交易 寿山村道15号的9号及10号屋分别以2.246亿港元和2.9246亿港元成交 实用面积单价均为每平方英尺60,264港元 一手大众市场继续引领交投 发展商推售新盘 1月录得1,542个单位 较2025年及2024年水平分别上升101%和54%[5][8] - **租赁市场**：租赁活动同样强劲 月租2万至13万港元的房源日益紧绌 反映各类租户需求旺盛 租户于农历新年前加快搬迁 加上部分业主转售为租 导致全月优质单位竞争加剧 进一步推高租金[6] - **租赁案例**：2026年1月 山顶加列山道28号一单位月租525,000港元 实用面积单价为每平方英尺111港元 中半山帝景园一单位月租99,000港元 单价为65港元[9] 零售市场 - **整体销售**：2025年零售销售总额为3,804.6亿港元 同比微升1% 但仍较2018年水平低22% 仅2025年12月 零售销售额同比增长6.6% 受强劲节庆需求支持 电器用品销售额飙升58.9% 奢侈品销售额增长14.3%[10] - **内地访客**：2025年12月内地访客人数按年上升8.2%至335万人次 其中不过夜旅客为2,100,791人次 同比增长13.8% 不过夜旅客人均消费为1,166港元 较2019年第一季度下跌49.3% 过夜旅客人均消费为4,857港元 下跌21.9%[10][13] - **租赁市场**：2026年1月 六福珠宝以每月75万港元续租铜锣湾罗素街旗舰店 租金较2023年水平低6% 且较业主叫价低近17% 该3,068平方英尺地面商铺新租约为期三年 单价为每平方英尺244港元 此次核心地段商铺的折价续约 凸显香港核心街区租赁市场持续疲软 零售商保持谨慎 业主调整租金以确保出租率[11]