行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 涉及公司：多家中国上市房地产公司，包括但不限于金茂集团、建发国际、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、万科、碧桂园、融创中国、旭辉控股、贝壳等 [4][16] 核心观点与论据 * **官方政策信号积极但非大规模刺激**：求是杂志评论释放积极政策信号，强调房地产是支柱产业（2024年占GDP 13%，含建筑业；关联7000万就业），需加强预期管理以防范风险，但并非意味着行业将迎来大规模加杠杆刺激 [1][2] * **行业转型与新模式**：房地产行业正经历深刻调整，传统模式难以为继，但新发展空间充足，转型需要时间，政策重心将转向控制供给、盘活存量、建立新发展模式（开发、融资、销售、REITs等）及发展物业管理和二手房市场 [1][2] * **结构性需求依然存在**：政府认为城镇化（常住人口/户籍人口城镇化率分别为67%/50%）、居住升级（40%家庭人均居住面积低于30平方米）和存量更新（现有存量350亿平方米，假设2%更新率，每年约7亿平方米）将带来结构性需求 [2] * **政策方向正确但效果有限**：中央（如财政部下调持有不足2年住房增值税至3%）和地方（如北京、上海、深圳等地放松限购、提供补贴）的支持政策方向正确，但在市场预期稳定前，其影响可能有限 [3][9] * **销售疲软与盈利下调**：行业销售和价格（尤其一线城市）疲软，叠加政策宽松预期落空，导致12月股价回调，预计1月将出现一轮盈利下调 [4] * **政策驱动的反弹或难持续**：尽管股价对求是杂志评论反应积极，但在价格企稳前，受疲软销售和家庭信心改善有限的制约，任何政策驱动的股价反弹都可能是短暂的 [4] 其他重要内容 * **关键数据变化**： * **“十四五”期间销售下滑**：“十四五”（2021-2025年）期间，新建商品住宅销售面积较“十三五”（2016-2020年）下降31%至51亿平方米，销售额下降15%至54万亿元人民币；同期存量住宅销售面积增长39%至28亿平方米 [14] * **行业估值深度折让**：截至2026年1月2日，覆盖的H股房地产公司股价较估算净资产值平均折让67%，A股公司平均折让54% [16] * **近期政策汇总**：报告详细列举了2025年下半年至2026年初中央与地方的多项支持性政策，包括税收减免、限购限售放松、购房补贴、鼓励“以旧换新”和城市更新等 [8][9][12] * **首选标的**：报告给出的行业首选为金茂集团、建发国际和华润置地 [4] * **高端商场零售表现**：报告提及高端商场零售额在2025年第四季度保持了同店销售正增长 [4]