文章核心观点 - 特朗普政府提出50年期抵押贷款方案以提升住房可负担性，通过大幅延长贷款期限来降低月供 [2] - 该方案面临多重挑战，包括法规障碍、对房利美和房地美私有化进程的潜在影响，以及其实际对提升可负担性的效果受到质疑 [5][12][11] 50年期抵押贷款方案细节 - 方案核心目的是通过延长贷款期限降低购房者月供，联邦住房金融局局长表示正在推进 [2] - 以当前房屋中位价415,200美元和利率6.3%计算，30年期贷款月供为2,056美元，50年期贷款月供降至1,823美元，每月节省233美元 [3] - 但借款人权益积累速度将显著放缓，总利息支出预计增加40% [4] 法规与市场可行性 - 50年期贷款目前不符合《多德-弗兰克法案》的合格抵押贷款定义，需要监管机构修改法规，此过程可能耗时长达一年 [5] - 缺乏合格抵押贷款身份意味着贷款机构将面临法律风险，因此在政策变更前预计不会主动发起此类贷款 [6] - 目前缺乏此类贷款的二级市场，且短期内难以培育，导致其利率可能高于30年期贷款 [10] 对住房可负担性的实际影响 - 业内专家认为月供节省幅度有限，并非解决住房可负担性问题的最佳途径，建议从逆转通胀入手 [11] - 贷款期限过长导致前期本金偿还极少，更类似于只付息贷款，且当前全国房价涨势疲软，削弱了通过房产增值积累权益的可能性 [10] - 首次购房者平均年龄从1991年的28岁升至2024年的38岁，反映出住房可负担性持续恶化 [14] 对房利美和房地美的影响 - 推出50年期抵押贷款产品可能使两家公司的私有化路径复杂化 [12] - 政府预计在向公众出售约5%的股份后，两家公司将在可预见的未来继续受政府监管 [13] 行业供应与成本挑战 - 行业存在约400万套住房的供应缺口，但解决此问题需要联邦、州、地方与建筑行业的协调综合方案 [15] - 建筑商反驳了存在过量空置地块的说法，持续强调土地、劳动力和材料的高成本是制约供应的主要因素 [14]