财务数据和关键指标变化 - 第二季度报告FFO每股1.91美元，其中包含0.15美元与洛杉矶Freedom Plaza购物中心开发相关的税收抵免收入 [6] - 剔除税收抵免影响后，FFO每股1.76美元，超出市场预期和去年同期水平 [6] - 可比物业运营收入增长约5%，零售租赁面积达644,000平方英尺，接近历史季度记录 [7] - 租金涨幅为10%（现金基础）和21%（直线基础） [20] - 2025年全年FFO每股预期上调至7.16-7.26美元，同比增长6.5% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售租赁表现强劲，第二季度签署119份可比租约，总面积644,000平方英尺 [20] - 办公租赁方面，签署141,000平方英尺租约，使混合用途办公组合整体出租率达96% [28] - 住宅业务收入占比约11%，计划通过开发新项目（如Ballachinwood和Hoboken）及出售部分资产来优化组合 [17][101] 各个市场数据和关键指标变化 - 新收购的Leawood购物中心（堪萨斯城）表现突出，占地550,000平方英尺，位于高收入区域（家庭收入中位数18万美元） [22] - 华盛顿特区市场餐厅表现稳健，尽管6月客流量有所下降，但整体趋势向好 [51][52] - 计划通过收购扩大地理覆盖范围，目标市场包括类似Leawood的高潜力地区 [11][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购策略聚焦于高质量、主导性零售物业，同时扩大地理范围至非传统市场（如堪萨斯州） [8][10] - 处置策略包括出售增长潜力有限的资产（如好莱坞大道零售组合）和部分非核心住宅/办公资产 [12][14] - 开发策略侧重住宅项目，利用低退出资本化率提升经济效益，未来将增加零售再开发项目 [17][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求持续强劲，租户倾向于选择高收入区域的最佳地段 [21] - 对Leawood等新市场的增长潜力持乐观态度，预计通过重新调整租户组合提升租金 [23] - 行业竞争方面，新市场（如堪萨斯城）的竞标压力较小，有利于公司获取优质资产 [97] 其他重要信息 - 流动性状况良好，期末流动性达15.5亿美元，净债务/EBITDA降至5.4倍 [29] - 宣布第58次年度股息上调，每股季度股息增至1.13美元 [33] - 与梅赛德斯达成电动汽车充电站合作协议，预计带来即时经济效益 [110][112] 问答环节所有的提问和回答 问题：新收购策略及资本化率 - 回答：目标资产初始资本化率在6.5%-7%之间，预计通过租户调整提升回报 [37][56] 问题：进入新市场的动因 - 回答：零售商需求变化和团队能力扩展促使地理范围扩大，重点仍是资产质量 [41][42] 问题：破产租户替换进度 - 回答：预计在未来三季度完成签约，新租户开业需约12个月准备期 [47][48] 问题：开发项目收益率 - 回答：住宅项目目标收益率接近7%，零售再开发项目目标为高个位数至低双位数 [78][81] 问题：多户住宅业务规模 - 回答：住宅收入占比将维持在11%左右，部分资产可能出售以优化资本 [101][102]