行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1][8] * 纪要提及的公司包括中国海外发展(0688 HK)、华润置地(1109 HK)、华润万象生活(1209 HK)、越秀地产(0123 HK)、中国金茂(0817 HK)、万科企业(2202 HK/000002 SZ)、龙湖集团(0960 HK)、绿城中国(3900 HK)、招商蛇口(001979 SZ)、保利发展(600048 SS)、金地集团(600383 SS)、新城发展(1030 HK)、新城控股(601155 SS)及建发国际(1908 HK)[5][73] 核心观点与论据 **市场销售趋势恶化** * 7月全国房地产销售额同比下降14.1% 销售面积同比下降7.8%[2] * 1-7月累计销售额同比下降6.5% 累计销售面积同比下降4.0%[2][6] * 高频数据显示近期销售同比降幅超出预期 尤其是二手房销售[4] **价格持续下跌** * 7月70城新房价格环比下降0.3% 二手房价格环比下降0.5%[2] * 一线城市新房价格环比下降0.2% 二手房价格环比下降1.0%[2] **建设活动显著减弱** * 7月新房竣工面积同比下降29.4% 1-7月累计竣工面积同比下降16.5%[3][6] * 7月新开工面积同比下降15.4% 1-7月累计新开工面积同比下降19.4%[3][6] * 1-7月300城土地销售面积同比下降9%[3] **投资持续收缩** * 7月房地产开发投资同比下降17.0% 1-7月累计投资同比下降12.0%[6] * 7月住宅开发投资同比下降14.1% 1-7月累计住宅投资同比下降10.9%[6] **悲观预期与谨慎立场** * 预期新开工和房地产投资在2025年将分别下降19%和11%[3] * 居民情绪转向更谨慎 二手房挂牌价下降和挂牌量增加[4] * 7月中旬调查显示更多卖家愿意承受亏损出售房产[4] * 预期增量住房政策在未来几个月将保持平淡[4] * 对行业保持谨慎看法 建议采取防御性策略[5] 投资建议 * 建议坚持关注能见度良好的国有企业[5] * 推荐消费受益标的华润置地(1109 HK)和华润万象生活(1209 HK)[5] * 推荐高股息收益标的建发国际(1908 HK)[5] 其他重要内容 * 摩根士丹利对该行业的观点为"与大市一致"(In-Line)[8][41] * 摩根士丹利持有万科企业(000002 SZ/2202 HK) 1%或以上的普通股[23] * 摩根士丹利在过往12个月内从华润置地等公司获得非投资银行服务报酬[25] * 摩根士丹利在过往12个月内向华润置地等公司提供投资银行服务[26]