文章核心观点 - 当前可能是将房地产投资信托基金加入投资组合以分散风险、降低波动并寻求长期增长的合适时机 [1][2] - 房地产投资信托基金是持有创收房地产资产的上市投资工具，其高分红特性可能为投资者带来优于普通分红股的税后收益 [3][4] - 尽管近期表现落后于标普500指数，但在超过20年的长周期内，权益型REIT指数历史表现优于标普500总回报，预计市场将回归长期常态 [6][7] - 文章推荐了三只具体的房地产投资信托基金供投资者考虑 [8] 房地产投资信托基金概述 - 房地产投资信托基金在交易所上市交易，持有从公寓、酒店、仓储设施到商场、办公楼等广泛的创收房地产资产 [3] - 法规要求REIT将至少90%的净利润以股息形式分配给股东，从而避免在公司层面征税，使投资者获得更多经风险调整后的收入 [4] - 将REIT股息进行再投资，其投资回报往往能跑赢标普500指数的净回报 [5] 近期与长期表现对比 - 过去10年，标普500指数平均年化净回报率为11.1%，而富时Nareit全权益REIT指数平均年化回报率仅为7.2% [6] - 过去5年，标普500指数平均年化总回报率为15.3%，显著高于富时Nareit指数的5.5% [6] - 但在所有超过20年的时间框架内，富时Nareit全权益REIT指数的总年度净回报表现均优于标普500指数 [7] 推荐REIT一：Realty Income - 公司拥有超过15,500处零售物业，总面积达3.49亿平方英尺，出租给超过1,600家客户，主要租户包括7-Eleven、Dollar General、家得宝和沃尔玛等 resilient 公司 [9] - 截至第三季度末，公司 occupancy rate 达到98.7%，处于市场领先水平 [9] - 公司市值540亿美元，股息收益率5.54%，前瞻股息收益率5.7% [10] - 核心投资理由是公司拥有55年按月支付股息且连续28年每个季度增加季度总派息的记录 [11] 推荐REIT二：American Tower - 公司是美国主要的通信塔业主和运营商之一，拥有约42,000个塔址，另有超过1,200个塔址已达成未来开发协议 [13] - 2025年第三季度，公司基础设施业务产生27亿美元营收，同比增长7.7%，延续了长期增长趋势 [13] - 公司市值790亿美元，股息收益率4.04%，前瞻股息收益率4% [14] - 行业前景广阔，5G Americas预测美国全国连接的蜂窝设备数量将从目前的2.78亿台增长到2030年的4.59亿台 [15] 推荐REIT三：Digital Realty Trust - 公司拥有并运营数据中心，特别是人工智能数据中心，拥有超过300处设施，服务超过5,000名客户 [17] - 第三季度营收同比增长10%至16亿美元，有望实现连续第21年营收增长 [17] - 公司市值540亿美元，股息收益率3.08%，当前预期收益率为3.1% [19] - 全球市场洞察数据显示，从现在到2034年，全球数据中心基础设施行业预计将以年均13.4%的速度增长 [18] - 公司近期盈利增长为不久后恢复股息增长奠定基础，预计将重启显著的年度增长 [20]

行业概况 - 房地产投资信托基金每年必须将90%的应税收入分配给投资者，因此倾向于支付大量股息[1] - 标普全球市场情报预测，美国房地产投资信托基金在2026年将支付总计615亿美元的股息，较去年增长4.9%[1] 普洛斯 - 普洛斯是市值最大的房地产投资信托基金之一，市值约为1200亿美元，在2026年初的股息收益率为3.1%[3] - 标普全球预测该领先的工业房地产投资信托基金在2026年将支付43亿美元股息，引领行业；去年支付了约39亿美元股息[4] - 预测意味着其2026年总支出将增长约10%，高于去年的5%增幅；过去五年股息复合年增长率为13%，远高于房地产投资信托基金行业平均的6%和标普500指数的5%[4] 美国电塔 - 美国电塔是领先的电信基础设施房地产投资信托基金，在2026年初的股息收益率为3.9%[5] - 标普全球预测其在2026年将支付34亿美元股息；目前每股股息为1.70美元，约合每季度8亿美元或每年32亿美元[6] - 预测意味着其每股股息可能以中个位数百分比增长，符合公司的长期目标；近年来股息有所波动，2024年下降后于2025年恢复至先前峰值，公司为减少债务采取了更保守的股息政策，但随着资产负债表更加稳固，2026年股息可能增加[6][7] 房地产收入公司 - 房地产收入公司是全球第六大房地产投资信托基金，在九个国家拥有物业，净租赁房地产投资信托基金按月支付股息，当前收益率为5.7%[9]

AI基础设施核心观点 - AI部署不仅依赖芯片 还依赖于连接芯片的网络、容纳数据中心的房地产以及系统集成封装 [2] - AI基础设施层涵盖数据中心容量、高速网络、光学互连和机架规模集成 其投资机会超越芯片和图形处理器 [2] - 七家公司股票代表了芯片和GPU之外的基础设施层面 包括房地产投资信托基金、网络组件供应商、定制芯片设计商和系统集成商 [2][3] 房地产投资信托基金 - Digital Realty Trust在全球六大洲拥有并运营超过300个数据中心 向企业客户和超大规模计算公司租赁批发托管空间和供电外壳设施 [5] - 公司录得创纪录的AI驱动租赁活动 并在2025年多次上调指引 因超大规模计算公司在通电前很早就预定了容量 [5] - Digital Realty Trust作为REIT需要将90%的应税收入作为股息支付 按当前水平年化股息收益率为2.72% [6] - Equinix在全球运营超过270个数据中心 专注于为企业、云提供商和网络运营商提供互连服务和托管 [7] - 该REIT正将资本支出增加到每年40亿至50亿美元 直至2029年 以增加支持AI的容量 包括采用液体冷却的AI优化站点 [7] - Equinix按当前水平股息收益率为2.23% [7] 网络与组件供应商 - Arista Networks为数据中心设计云网络交换机和软件 专注于高性能以太网 [10] - 公司的400G和800G平台正被部署于AI集群架构中 新的Etherlink产品用于机架内GPU扩展网络 [10] - 当集群规模超越单个机柜时 Arista获取网络支出份额 其交换机可防止网络瓶颈减缓训练运行 [10]

当前股市整体环境 - 主要股票市场指数均处于或接近历史高点 市场估值显得过高 尤其是那些被广泛持有的股票[1] - 当前环境下 寻找价格合理且可长期持有的投资标的极为困难[1] 房地产投资信托基金行业 - 高股息股票 尤其是房地产投资信托基金 是当前高估值市场中的一个重要例外[2] - 目前可以找到支付可持续高股息且估值极具吸引力的REITs[2] - 过去几年高利率环境使得通过举债收购或开发物业的吸引力下降 对REITs增长不利[5] - 随着利率被普遍预期将持续下降 REITs的增长环境可能显著改善[5] Healthpeak Properties公司分析 - Healthpeak Properties是专注于医疗保健物业领域最老牌和最大的REITs之一[3] - 公司拥有三种物业类型 最大部分为门诊医疗设施 其次是实验室设施 最小部分为高级住宅[3][4] - 公司近期通过收购竞争对手Physicians Realty Trust来增加价值[5] - 公司在三种物业类型之间拥有巨大的市场机会[5] - 公司提供6.4%的股息收益率 且股息由利润良好覆盖 并采用月度支付[6] - 公司股价约为其2025年运营资金指引的10.3倍 不到标普500指数股票平均市盈率的一半[6] 投资主题总结 - Healthpeak Properties投资于三种优质的医疗保健房地产类型[6] - Tanger Factory Outlet Centers是奥特莱斯房地产的纯投资标的[6] - 这两只股票均具有低廉的估值和高股息 且具备增长空间[6]

公司评级 - 美国铁塔公司(AMT)获得"持有"评级 适合关注资本增值的房地产投资信托(REITs)投资者 [1] 商业模式 - 公司主营业务为出租通信铁塔 这些基础设施对智能手机等设备连接互联网至关重要 [1] 分析师背景 - 分析师David A Johnson拥有30年投资经验 持有波士顿大学投资分析硕士和福特汉姆大学MBA学位 [1] - 分析师通过Endurance Capital Management进行多资产类别投资 包括股票债券期权ETF及另类投资等 [1] 持仓声明 - 分析师当前未持有AMT相关头寸 未来72小时也无建仓计划 [2] - 分析内容为独立观点 未获得被提及公司的任何报酬 [2]

房地产投资信托基金(REITs)概述 - 房地产作为历史悠久的财富象征 至今仍是创造财富的重要资产类别 [1] - REITs降低了个人参与房地产投资的门槛 通过专业化公司收购并租赁物业实现收益 [2] - 法律要求REITs将90%以上应税收入作为非合格股息分配给股东 使其成为优质股息标的 [2] 重点推荐的三家REITs 1 Prologis (PLD) - 全球领先的物流地产REIT 在20个国家拥有5,900处物业 专注电商供应链和数据中心基础设施 [5] - 通过能源效率升级和设备充电等增值服务提升租户体验 实现差异化竞争 [6] - 连续11年增加股息 近五年利润和股息增速均达两位数 当前股息率3.6% [7] 2 NNN REIT (NNN) - 拥有36年不间断增派股息记录 覆盖经济衰退和疫情等危机时期 全美持有3,600处零售物业 [8] - 采用三重净租赁模式(租户承担税费/维护/保险) 配合投资级资产负债表保障现金流稳定 [9] - 当前股息率5.5% 虽增速平缓(中低个位数) 但以收入稳定性见长 [10] 3 Public Storage (PSA) - 全球最大自助仓储REIT 在欧美运营3,400处设施 2019年以来斥资110亿美元扩张35% [11] - 虽股息增长不规律 但通过特别股息补充 并维持标普"A"级信用评级 [12] - 当前股息率3.9% 行业虽存在经济周期敏感性 仍能提供可靠被动收入 [13]