纪要涉及的行业或者公司 - **行业**：中国房地产行业 - **公司**：COLI、Poly Developments、CR Land、CMSK、Jinmao、Greentown China、C&D International、Vanke、Yuexiu、Binjiang、Greenland (A)、CRCC、Sunac、Huafa、Longfor、Poly Property、Country Garden、Gemdale、CCCG Real Estate、Xiamen Xiangyu、Sino - ocean、SCE、Grandjoy、Midea Real Estate、Shimao、OCT、BCDC、Seazen Holdings、Hopson、Evergrande、Yango、CIFI、CCRE、Agile、Yanlord、Powerlong、RiseSun、Aoyuan、Logan等开发商 纪要提到的核心观点和论据 销售情况 - **核心观点**：2025年6月百强开发商销售疲软，市场进一步走软，但豪华项目需求有韧性，区域开发商表现优于行业平均，预计百强合同销售同比可能改善 [2] - **论据**： - 2025年6月百强开发商合同销售同比下降21%，较5月的 - 10%进一步扩大，主要因2024年5月中旬政策宽松导致2024年6月基数较高以及缺乏政策宽松支持；环比增长17%，低于2020 - 2024年平均30%的环比增幅 [2] - 2025年上半年区域开发商（如金茂、C&D International、越秀地产和绿城中国）表现优于行业平均，因其更专注于一线城市和核心二线城市，受益于豪华项目的强劲需求 [2] - 2025年6月融创上海One Central Park第四次开盘2小时售罄，使融创6月合同销售激增 [2] - 由于2025年第三季度基数较低，预计百强合同销售同比可能改善 [2] 二手房挂牌情况 - **核心观点**：二手房挂牌量持续增加，二手房交易放缓和升级需求者出售现有房屋购买豪华新房是挂牌量上升的原因，改善一手房产品质量可能给二手房挂牌带来压力 [3] - **论据**： - 截至6月25日，50个城市二手房挂牌量同比增加9.5%，年初至今增加8.6%；一线城市二手房挂牌量同比增加4.4%，年初至今增加5.3% [3] - 6月12个城市二手房交易量（建筑面积）30天移动平均值同比增加4%，低于5月的7% [3] 不同性质开发商销售情况 - **核心观点**：国企开发商合同销售情况与百强开发商整体类似，半国企和民营企业开发商销售下降幅度不同 [4] - **论据**：6月国企开发商合同销售同比下降23%，与百强开发商整体的21%类似，半国企和民营企业开发商分别下降33%/11%，可能是由于项目推出时间表的短期波动 [4] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **估值方法和风险**：对中国房地产开发商的估值基于PE或PB倍数；下行风险包括政府限制需求和抵押贷款的行政政策、开发商融资紧张、中国经济住宅增长低于预期；上行风险包括重大政策放松有效推动住宅销售、投资和价格同比正增长、部分开发商以合理价格大规模处置资产缓解流动性压力 [30][31] - **评级定义**：12个月评级分为买入（FSR比MRA高6%以上）、中性（FSR在MRA的 - 6%至6%之间）、卖出（FSR比MRA低6%以上）；短期评级分为买入（预计股票价格在评级分配后三个月内因特定催化剂或事件上涨）、卖出（预计股票价格在评级分配后三个月内因特定催化剂或事件下跌） [35] - **合规与限制**：文档在不同国家和地区的分发有不同的合规要求和限制，如对投资者类型的要求、监管机构的规定等，涉及美国、英国、欧洲、中国等多个国家和地区 [66][67][68][92][93][94][95]

楼市新趋势：西户热销东户滞销 核心观点 - 楼市政策利好催生刚需购房群体井喷式入市，购房者对地段、小区环境、楼层、房型等因素精打细算 [1] - 传统观念中更受青睐的东户出现滞销，西户反而抢购一空，形成市场新现象 [1] - 价格优势、技术进步及东户渗水问题共同导致西户热销东户滞销的局面 [7] 价格因素 - 西户单价普遍比东户低500元/平方米，100平方米房屋可节省5万元预算，对收入缩水的家庭吸引力显著 [1] - 开发商倾向于主推西户以加速销售周转 [1] 技术革新 - 西户传统劣势西晒问题因建筑技术进步得到缓解，新型隔热隔音材料有效降低夏季室内温度 [5] - 冬季西晒阳光和温暖成为晾晒衣物的优势 [5] 东户缺陷 - 东户外墙渗水问题难以根治，梅雨或强降雨易导致内墙受潮发霉，需周期性翻新 [7] - 持续存在的渗水隐患削弱购房者选择意愿 [7] 市场行为分析 - 购房者在预算约束下更倾向理性权衡价格与居住体验 [1][7] - 开发商策略与市场需求变化共同推动西户销售热度 [1][7]

报告公司投资评级 - 维持买入评级 [1] 报告的核心观点 - 贝壳2025年第一季度业绩超预期，但前景指引引发担忧，维持“短期谨慎、长期乐观”观点，基于SOTP的目标价下调6.5%至24.6美元，以反映较低的盈利预测 [1] 各部分总结 财务数据 - 2025年第一季度营收同比增长42%至233亿人民币，主要受新房（同比增长64%）和新兴业务（同比增长46%）驱动；非GAAP净利润达14亿人民币，同比持平，超彭博/CMBI预期22%/30% [1] - 预计2025财年非GAAP净利润约73亿人民币，远低于市场预期的80亿人民币 [1] - 2025-2027年营收预计分别为1087.18亿、1205.52亿、1301.80亿人民币，同比增长16.3%、10.9%、8.0%；调整后净利润预计分别为72.965亿、91.79亿、104.506亿人民币，同比增长1.2%、25.8%、13.9% [2] 业务表现 - 2025年第一季度二手房/新房GTV同比增长28%/53%，远超市场的16%/0%；该板块收入分别增长20%/64%，新房业务贡献利润率提高，但二手房业务因非链家门店贡献率上升、费率降低而下降 [5] - 家装业务取得突破，2025年第一季度贡献利润率创历史新高，达到32.6%，4月实现月度盈亏平衡，预计2026年实现盈利 [5] 市场情况 - 年初至今新房销售同比下降2%，二手房销售同比增长29% [11][14] 估值情况 - 基于SOTP估值，2025年贝壳核心业务估值1997.33亿人民币，圣都80亿人民币，总估值2077.33亿人民币，对应每股ADS估值24.6美元 [10] 股东结构 - Propitious Global持股23.3%，腾讯移动持股10.0% [4] 股价表现 - 1个月绝对涨幅4.6%，相对涨幅-8.1%；3个月绝对涨幅-1.3%，相对涨幅3.2%；6个月绝对涨幅3.6%，相对涨幅1.1% [5]