公司战略与资本配置 - 公司计划在未来三年内处置高达10亿英镑的资产，主要针对成熟资产或预期回报较低的资产，该目标包含2026年已交换合同的处置项目，且并非上限，实际节奏和总额可能受市场条件和定价影响 [1][3] - 2025年公司完成了2.16亿英镑的资产处置，2026年开局强劲，自年初以来已交换了1.4亿英镑的处置合同，另有资产处于报价阶段，价格与12月账面价值基本一致 [2] - 公司计划加速资产处置，并将收益重新配置到回报更高的用途上，资本配置原则是保持强劲的资产负债表，将净负债与EBITDA比率维持在9.5倍以下，并考虑选择性开发、收购及潜在的股份回购 [3] 伦敦市场前景 - 管理层认为伦敦仍是一个具有韧性的全球商业中心，需求驱动力来自金融、科技和创意产业等多个领域，2025年伦敦写字楼吸纳量为1140万平方英尺，核心区域空置率保持在“低于2%”的水平 [4] - 2025年伦敦房地产投资总额达71亿英镑，同比增长40%，随着流动性改善和债务成本下降，预计2026年交易额将超过100亿英镑 [4] - 公司投资组合战略位置突出，75%位于西区，81%的资产距离利物浦街站步行10分钟范围内，具备内嵌的租金上调潜力 [5] 2025年业绩与2026年指引 - 2025年被管理层描述为“稳健执行的一年”，资产管理活动创纪录，租赁表现持续超越估计租金价值，资本回收计划加速 [6] - 公司已将2026年投资组合的估计租金价值增长指引上调至+4%至+7% [6] - 2025年公司签署了1130万英镑的新租约，租金比估计租金价值高出约10%，2026年至今已完成150万英镑新租约，1440万英镑处于报价阶段，440万英镑正在谈判中 [7] 资产管理、灵活办公与开发项目 - 2025年是创纪录的资产管理年，涉及5900万英镑租金收入的交易，其中3740万英镑的租金审查以比原租金高出77%以上的水平达成，续约和重订租约被用于延长收入和缓解空置及未来资本支出风险 [8] - 灵活办公空间目前约占投资组合的8%，预计将增长至10%-15%，主要通过将回归投资组合的小型单元进行改造，而非额外收购 [9] - 两大主要开发项目Network和25 Baker Street已基本完工，25 Baker Street于2025年8月竣工，写字楼100%预租，租金比评估的估计租金价值高出16.5%，产生2170万英镑的总租金和11.3%的无杠杆内部收益率 [10][11] - Network W1的写字楼已全部获得报价，预计在一周内达到实际竣工，财务细节将在租约完成后确认 [12] 未来项目与收入展望 - 公司拥有以西区为重点的未来项目管线，包括已动工的Holden House和Middlesex House翻新，以及计划在2026年晚些时候启动的Greencoat and Gordon House和50 Baker Street [13] - 公司预计2026年来自25 Baker Street和Network的租金收入将比2025年高出约1800万英镑 [15] - 2026年收益预计将受到资产处置（管理层模型假设2026年处置4亿英镑资产）、西区项目相关的短期收益稀释以及Page Street和50 Baker Street额外空置的影响 [15] 财务表现与收益指引 - 2025年公司报告每股净有形资产为32.25英镑，总会计回报率为5% [16] - 2026年上半年每股收益指引约为0.42-0.44英镑，下半年约为0.52英镑，全年收益预计比2025年低3%-5%，但比2025年下半年高10% [21] - 2027年展望：EPRA收益预计将比2025年增长5%-10%（约比2026年高15%） [21] - 到2030年：管理层模型显示，随着租金上调的实现以及已完成项目（包括Holden House和50 Baker Street）的收入流入，收益将至少提升25%-30% [21] 其他业务更新 - 在问答环节，管理层表示尚未看到人工智能对办公需求或租约条款产生负面影响并反映在估值中，同时强调与租户的密切接触及持续关注租约风险 [17] - 关于股份回购，公司表示将随着资产处置的推进和资本的可用性来评估该选项，并指出2030年收益指引未包含任何潜在的股份回购 [17] - 首席执行官Paul Williams在任职38年后计划退休，继任程序正在进行中，他对2026年及以后的市场基本面改善、租赁咨询水平增强和投资者兴趣增加表示乐观 [18]