公司概况与业务模式 - 公司为一家公开上市的多户型公寓房地产投资信托基金 总部位于科罗拉多州 业务覆盖美国主要大都市市场 专注于高需求、高准入门槛地区 主要收入来源为租金收入 市值约为124亿美元[1] 股价与市场表现 - 过去一年公司股价表现显著落后于大盘 下跌12.1% 同期标普500指数上涨约12.2%[2] - 2026年年初至今 公司股价上涨1.2% 而同期标普500指数小幅下跌[2] - 过去一年公司表现亦落后于住宅REIT ETF 该ETF下跌5% 但年初至今该ETF的小幅亏损表现落后于公司[3] 业绩与财务预期 - 对于2025财年 分析师预计公司稀释后每股运营资金将增长2.4%至2.54美元[5] - 公司盈利超预期历史记录良好 在过去四个季度中每个季度均达到或超过市场普遍预期[5] 行业与公司面临的挑战 - 公司过去一年表现不佳主要由于持续的行业及公司特有不利因素打压了投资者情绪[4] - 多个关键市场需求放缓及租金增长趋缓削弱了收入增长势头 同时新增供应增加使得租赁竞争加剧并拖累了入住率提升[4] 分析师观点与评级 - 覆盖公司的23位分析师共识评级为“适度买入” 其中包括8个“强力买入”、13个“持有”和2个“强力卖出”评级[5] - 当前评级配置较一个月前更为悲观 当时有7位分析师建议“强力买入”[6] - 2026年1月20日 高盛分析师Julien Blouin重申对公司的“卖出”评级 同时将目标股价从33美元上调至37.50美元 增幅为13.64% 此次更新反映了估值预期略有改善 但对公司整体表现仍持谨慎看法[6]

美国公寓市场表现 - 2025年第二季度美国公寓市场表现出强劲韧性，净吸纳量达227,000套，创下仅次于2021年和2022年初的峰值水平 [1] - 尽管就业增长放缓、商业情绪疲软且经济不确定性增加，专业管理公寓的租户需求依然坚挺 [1][2] - 全国入住率同比上升140个基点至95.6%，租金增长保持温和，6月仅上涨0.19% [3] - 过去一年完成交付535,000套公寓，其中第二季度交付108,000套，市场消化能力凸显其基本面强劲 [4] 区域市场动态 - 科技驱动市场（如旧金山、圣何塞、波士顿、纽约）因供应缓解和返办公室趋势增强而获得增长动力 [5] - 阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、杰克逊维尔）需求保持强劲，交付量下降推动复苏 [5] - 旅游依赖型城市（如拉斯维加斯、奥兰多、纳什维尔）需求略有下滑，可能反映可自由支配支出减少 [5] - 供应过剩市场（如奥斯汀、菲尼克斯、丹佛）租金削减幅度最大 [5] 住宅REITs表现 AvalonBay Communities (AVB) - 截至2025年5月31日的两个月内，同店住宅收入同比增长3%，超出预期35个基点 [7] - 入住率达96.3%，高于第一季度的96%，4-5月有效租金涨幅从1.7%提升至2.3% [7] - 第二季度营收预期7.6175亿美元（同比增长4.92%），核心FFO每股2.80美元（同比增长1%） [8] Equity Residential (EQR) - 高端租户基础和低居民周转率支撑入住率和租金上涨，2025年第一季度同店收入增长 [9] - 郊区市场扩张和技术应用推动利润率提升 [10] - 第二季度营收预期7.6926亿美元（同比增长4.78%），FFO每股0.99美元（同比增长2.1%） [12] Essex Property Trust (ESS) - 西海岸市场的高收入租户和科技公司驱动就业增长，租金需求稳定 [13] - 高利率环境下租房成为更灵活选择 [14] - 第二季度营收预期4.6919亿美元（同比增长6.07%），核心FFO每股3.99美元（同比增长1.27%） [15] UDR - 沿海和阳光地带市场的A/B级物业组合受益于有利人口趋势 [16] - 2025年5月数据显示运营指标超全年指引中值，入住率接近97%，租金增长逐季改善 [17] - 第二季度营收预期4.2224亿美元（同比增长2.15%），调整后FFO每股0.62美元（同比持平） [18]