市场总体评级与核心观点 - 报告标题显示布里斯班CBD市场在2025年第四季度销售提升，租户需求和租金增长保持坚挺 [1] - 核心观点：尽管空置率有所正常化，但新供应短缺将需求集中在现有资产上，租金增长保持强劲，收益率稳定，2025年末交易活动显著增加 [14] 租金与激励水平 - 2025年第四季度，布里斯班CBD甲级写字楼总面租金为每平方米1,076澳元，季度环比增长0.9%，半年增长2.7%，年度增长6.7% [10] - 同期甲级写字楼激励水平为37.8%，季度下降15个基点，半年下降75个基点，年度下降100个基点 [10] - 甲级写字楼总有效租金为每平方米670澳元，季度环比增长1.2%，半年增长3.9%，年度增长8.5% [10] - 2025年第四季度，次级写字楼总面租金为每平方米799澳元，季度环比增长0.6%，半年增长1.9%，年度增长5.1% [10] - 次级写字楼激励水平为39.5%，季度保持稳定，年度下降25个基点 [10] - 次级写字楼总有效租金为每平方米483澳元，季度环比增长0.6%，半年增长1.9%，年度增长5.6% [10] - 2025年甲级总面租金增长6.7%，增速较早期高点有所放缓，但仍高于4.2%的十年平均水平 [14] - 2025年次级租金增长5.1%，季度小幅上涨0.6% [14] 空置率与供应 - 截至2026年1月，布里斯班CBD整体空置率为12.50% [12] - 分等级看，顶级、A级、B级、C级、D级写字楼在2026年1月的空置率分别为8.2%、10.7%、14.8%、13.6%、21.3% [7] - 空置率已开始正常化，从低于50,000平方米增至超过200,000平方米 [11] - 2024年新开发项目预计达到约850,000平方米，其中第一季度已完成160,870平方米 [11] - 历史与未来供应图表显示，2025年新供应约为150,000平方米，2026年预计降至约50,000平方米，2027年（主要是翻新）和2028年（新供应）将有新增供应 [18] - 随着360 Queen Street项目完工，空置率略有上升，特别是在甲级市场，但预计将很快被消化 [14] - 在2027年有一个翻新项目和2028年有一个新建筑项目进行之前，中期内新项目仍然稀缺，将需求集中在现有资产上 [14] 资本价值与收益率 - 2025年第四季度，甲级写字楼收益率中位数为7.25%，季度、半年及年度均保持稳定 [10] - 同期次级写字楼收益率中位数为8.50%，季度、半年及年度均保持稳定 [10] - 2025年第四季度甲级和次级收益率保持稳定，2025年全年近四分之三的交易发生在第四季度，反映出2025年末买家参与度和竞争加剧 [14] - 近期交易显示，545 Queen Street售价为每平方米6,471澳元，收益率为8.07% [20] - 60 Albert Street售价为每平方米9,641澳元，收益率约为7.5% [20] - 345 Queen Street (50%权益) 售价为每平方米11,002澳元，收益率约为6.75% [20] 市场交易与需求 - 布里斯班CBD办公室交易图表显示，2025年国内买家交易额显著高于海外买家 [15][16] - 近期主要租约承诺包括：SAP在140 Creek Street续租2,304平方米，总面租金为每平方米950澳元，激励35-40% [19] - Yoco Consulting在70 Eagle Street新签2,283平方米，总面租金为每平方米980澳元，激励35-40% [19] - Bar Association Qld在300 George Street新签1,363平方米，总面租金为每平方米1,000澳元，激励35-40% [19] - Superloop在179 Turbot Street新签1,243平方米，总面租金为每平方米795澳元，激励25-30% [19] 主要开发项目 - 主要开发项目包括：70 Eagle Street（翻新）已于2025年9月完工，可出租面积11,102平方米，预租率75% [21] - 360 Queen Street已于2025年12月完工，可出租面积45,430平方米，预租率95% [21] - 450 Queen Street（核心与外壳翻新）正在建设中，预计2027年上半年完工，可出租面积17,265平方米 [21] - Waterfront North正在建设中，预计2028年下半年完工，可出租面积约70,000平方米，预租率52% [21] - 101 Albert Street已获开发批准，可出租面积47,918平方米，预计2030年完工 [21]