财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股运营资金为1.84美元，同比增长6.4% [18] - 2025年全年每股运营资金增长4.3% [6] - 2026年每股运营资金指引中点为7.47美元，同比增长约5.8% [23] - 2025年核心每股运营资金为7.06美元，NAREIT每股运营资金为7.22美元，主要差异为0.15美元的新市场税收抵免收入 [23] - 第四季度可比物业营业收入增长为3.1%，全年为3.8% [18] - 第四季度现金基础可比物业营业收入增长为4.3%，全年为3.6% [18] - 年末流动性为13亿美元 [18] - 第四季度年化调整后净债务与息税折旧摊销前利润比率为5.7倍，在最近资产出售后预计降至5.6倍以下，并将在年内趋向低至中5倍范围 [21] - 固定费用覆盖率为3.9倍，预计年内将超过4倍的目标 [21] - 2026年预计股息和维护性资本支出后的自由现金流将超过1亿美元，并在2027年进一步增长 [20] - 第四季度因Saks破产申请产生约每股0.03美元的非现金费用，导致业绩略低于指引中点 [18][80] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体投资组合出租率为96.1%，占用率为94.1%，排除新收购的物业后高出约50个基点 [6] - 第四季度签署了60.1万平方英尺的可比租约，租金上涨12% [7] - 2025年全年签署了230万平方英尺的可比租约，租金上涨15%，带来1100万美元的新增合同租金 [7] - 2025年新签租约的起始租金为37.98美元，而相同空间经过多年合同递增后的终止租金为33.12美元 [7] - 2025年还完成了20笔非可比交易，平均租金为48.18美元，带来630万美元的新增合同租金 [7] - 第四季度签署的租约包含加权平均2.6%的合同租金递增 [7] - 小型商铺出租率为93.8%，上升50个基点 [15] - 第四季度签署了105笔可比交易，包括15个主力店租约和90个小型商铺交易，推动整体可比租金率环比增长90个基点 [14] - 2025年在新收购的物业上执行了49笔交易，近20万平方英尺，租金较之前上涨34% [15] - 第四季度出租率和占用率的上升使“已签约未占用”差额达到200个基点，为现有投资组合贡献了额外的2700万美元收入 [15] - 截至第四季度，重新开发管道基本完成后，持续进行的重新开发管道价值约为5亿美元，包括780个住宅单元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 大华盛顿特区郊区的投资组合表现坚韧，季度客流量增长3%，全年客流量上升，年度销售额同比增长 [16] - 加利福尼亚州的主力店需求强劲，是增长的主要动力 [15][69] - 硬商品类别表现优异，特别是家具和家居装饰，显示出消费者基础的潜在健康 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于通过资产回收计划进行外部资本配置，收购大型、主导性的购物中心，并拓展至美国中部的新市场以及现有沿海市场 [8][31] - 通过住宅开发强化物业价值，利用购物中心旁的住宅产品创造更理想的居住环境，从而获得更高的住宅租金、更强的增长以及最终更低的出售资本化率 [10] - 住宅开发的专业技能是公司超过25年发展的独特优势 [11] - 2025年完成了价值7.5亿美元的高质量资产收购，混合现金资本化率约为7%，会计准则资本化率约为7.5% [25] - 公司正在寻找机会出售更多外围住宅产品，估计还有4亿至5亿美元此类资产可售 [35] - 新的住宅开发项目资本化率在6.5%至7%之间，而当前市场资本化率在低5%范围 [38] - 公司计划通过投资者日在Santana Row展示其发展计划 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务表现良好，资产需求强劲，无论是历史区位还是新市场 [6] - 租赁活动驱动当前及未来业绩 [6] - 交易活动在第四季度和2026年初同样活跃 [8] - 剩余的COVID时期办公室租赁工作已基本完成，重要租金将于2026年和2027年开始，混合用途物业的办公室产品将在未来30-45天内达到100%出租 [12] - 资产回收工作验证了长期价值创造 [12] - 利率环境相对稳定，可能在下半年降低 [12] - 2025年是特殊的一年，2026年和2027年有望在此基础上继续发展 [12] - 进入2026年，所有类别的需求广度与持久性依然强劲 [14] - 预计2026年上半年季节性占用率将变动，进入93%中段范围，年底前将回升至94%中上段范围 [24] - 2026年指引假设1.25%的无担保票据以4.25%-4.5%的利率再融资，这带来了170-180个基点的融资阻力，若无此阻力，2026年核心每股运营资金中点增长率约为7.5% [25] - 鉴于有限的信用风险敞口，2026年总信用准备金假设约为租金收入的60-85个基点 [25] - 2026年指引未包含任何收购，但预计如有收购或处置，将上调指引 [26] - 公司对收购采取市场不可知论态度，重点在于物业是否符合其收购标准，无论是在新市场还是现有市场 [82][83][84] 其他重要信息 - 公司从2025年开始将同时报告NAREIT运营资金和核心运营资金，核心运营资金将调整非经常性一次性项目，以增强不同期间运营结果的可比性 [22] - 一次性项目包括新市场税收抵免、交易收入、高管过渡成本、COVID时期延期租金的收回以及债务提前清偿损益等 [22] - 2026年第一季度每股运营资金指引范围为1.80-1.83美元，第二和第三季度在1.80美元中段，第四季度在1.90美元中段 [26] - 2026年来自开发和扩张管道的增量物业营业收入贡献预计在1300万至1500万美元之间 [24] - 可比租赁续约租金上涨预计在低至中双位数范围 [24] - 可比物业池约占物业营业收入的85%-90% [75] - “已签约未占用”租金中，现有投资组合约为2700万美元，开发管道约为500-600万美元，其中约75%将在2026年实现，约1000-1100万美元在上半年，1400-1500万美元在下半年 [75][76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于投资管道和潜在交易 [30] - 公司仍以大型主导性购物中心为目标，聚焦美国中部新市场以及现有沿海市场，目前正在推进几项收购，预计未来几个月会有更多更大规模交易机会，大部分收购活动可能发生在下半年 [31][32] 问题: 关于住宅开发、资产回收计划及开发收益率 [34] - 仍有约4亿至5亿美元的外围住宅资产可以货币化，可能在下半年开始推进，具体取决于收购机会 [35] - 新住宅开发项目的收益率在6.5%至7%之间，而当前市场资本化率在低5%范围，预计这些资产将呈现强劲增长 [38] 问题: 关于租金上涨的动力和可持续性 [41] - 租金上涨动力是广泛的，得益于高需求和有限供应，公司过去三年租金持续上涨，预计2026年续约租金上涨水平能与当前持平 [41][42] 问题: 关于同店物业营业收入增长构成及达到6%增长的驱动因素 [44] - 达到6%增长的主要驱动包括：3%-3.5%的可比物业营业收入增长（贡献约0.30美元），收购和重新开发各贡献约0.12美元，而1.25%债券再融资造成约0.12美元的阻力 [45] - 终止费用略高于去年，指引为700-800万美元，与历史水平一致 [46][47] 问题: 关于资产出售与收购的税务及股息管理 [49] - 公司将通过股息、收益出售和1031交换等工具进行税务高效管理，以保持应税收入和股息的稳定，不预期特别股息 [49] 问题: 关于从NAREIT运营资金转向报告核心运营资金的原因 [51] - 增加核心运营资金指标是为了便于更好地分析公司财务业绩，避免过去仅使用NAREIT运营资金时的一些偏差，这仅针对重大的一次性项目，不影响对管理团队的绩效评估 [52][53] 问题: 关于可比物业营业收入增长从2025年的3.8%放缓至2026年指引3%-3.5%的原因，以及稳态增长率展望 [55][56] - 增长放缓的主要原因是主力店空间更替导致暂时性空置，造成约75个基点的阻力 [57] - 历史增长率在3%-4%范围，随着新收购资产表现优于预期，增长率有望向该范围的高端移动，2027年可能达到4%左右 [59] 问题: 关于租户信用、信用准备金及特定租户（如Container Store）的市场租金重估机会 [61] - 2026年信用准备金指引60-85个基点低于2025年的75-100个基点，反映有限的信用风险敞口 [62] - Saks的两个门店位置极佳，市场租金有显著上涨空间（其中一个预计有100%的上涨） [63][64] - Container Store的所有五个门店目前均正常支付租金，情况良好 [65] 问题: 关于加利福尼亚州市场表现强劲的评论 [67] - 加利福尼亚州由于租赁和开发活动的积压以及战略资本回收（如Santana Row和Grossmont），将成为未来几年最大的增长来源 [69] 问题: 关于1300万至1500万美元开发扩张管道贡献的时间安排 [71] - 贡献将在年内按比例实现，具体的季度进度已在8-K文件第29页底部披露 [71] 问题: 关于可比物业营业收入占整体物业营业收入的比例及其对“已签约未占用”管道的影响 [74][75] - 可比物业池约占物业营业收入的85%-90% [75] - “已签约未占用”租金中，现有投资组合约为2700万美元，开发管道约为500-600万美元 [75] 问题: 关于主力店变动的原因及Saks相关费用的量化 [78] - 主力店变动主要是租约到期的时间安排所致，特别是在西海岸资产 [79] - Saks相关的非现金费用约为每股0.03美元 [80] 问题: 关于收购策略的市场偏好 [82] - 公司对收购采取市场不可知论态度，只要物业符合其收购标准（如百万人口、高收入等），无论是在新市场还是现有市场，都会考虑 [82][83][84] 问题: 关于4亿至5亿美元住宅资产出售后的下一步融资选择 [86] - 除了住宅资产，公司也会考虑出售那些增长潜力已充分挖掘的零售资产，将结合市场条件和资产出售价值，综合运用住宅和零售资产进行回收再投资 [86]