财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益为460万美元，合每股0.28美元，其中包括与12月完成的配股发行相关的股份造成的每股0.03美元稀释 [4][16] - 若调整配股影响，第四季度可分配收益为每股0.31美元，处于公司指引范围的高端 [16] - 2025年全年可分配收益为每股1.21美元 [16] - 董事会宣布的季度常规股息为每股0.28美元，按昨日收盘价计算年化收益率约为14% [16] - 基于全年收益，1.12美元的年度股息支付率约为93% [17] - 第四季度，七个贷款的利率下限生效，基于截至12月31日的SOFR，为当季提供了0.01美元的收益保护 [17] - 公司预计第一季度可分配收益在每股0.22至0.24美元之间 [18] - 期末现金余额为1.23亿美元 [19] - 当前预期信用损失（CECL）准备金为总贷款承诺的130个基点，较上一季度下降20个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2025年12月31日，贷款组合总承诺额为7.245亿美元，涉及24笔浮动利率第一抵押权贷款，其中包括3690万美元的未提取承诺 [8] - 贷款组合加权平均总收益率为7.92%，加权平均风险评级改善至2.8，加权平均初始贷款价值比为66% [8] - 所有贷款均按期偿还本息，年末无逾期或非应计贷款 [8] - 除一笔贷款外，所有贷款均设有SOFR利率下限，在利率下降环境中为收益提供支持 [8] - 贷款组合加权平均利率下限为2.81%，范围在25个基点至4.34%之间 [17] - 第四季度投资了三笔新贷款，总承诺额为1.013亿美元，包括一笔3730万美元的学生住房贷款、一笔3700万美元的酒店贷款收购和一笔2700万美元的工业地产贷款收购 [5] - 第四季度，一笔1530万美元的零售地产贷款获得全额偿还 [7] - 2026年第一季度迄今，已关闭一笔3050万美元的医疗办公楼贷款，另有两笔总计约3700万美元的贷款预计在未来几周内关闭，还有两笔总计约3900万美元的贷款正在尽职调查中 [7][18] - 自2025年7月1日以来的新贷款投资为可分配收益贡献了每股0.03美元，同期贷款偿还对收益产生了每股0.01美元的负面影响 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度市场状况持续改善，得益于充裕的债务流动性和更明确的利率前景 [11] - 第四季度美联储两次降息25个基点，目标联邦基金利率降至3.50%-3.75%区间 [11] - 尽管再融资活动仍是新贷款发放的关键驱动力，但所有物业类型的销售交易量均显著增加，使该季度成为自2019年第三季度以来行业最活跃的时期 [11] - 多户住宅和工业地产继续占据投资和融资活动的大部分，但零售和酒店业也出现增长 [11] - 办公楼交易量同比增长25%，表明买卖双方在定价上日益达成共识，且债务资本对该资产类别变得更加可用 [12] - 尽管收购活动增加，但贷款人对贷款抵押品的需求仍超过供给 [12] - 在工业和多户住宅领域，对优质贷款机会的竞争持续对信贷利差构成下行压力 [12] - 对短期浮动利率过桥贷款的需求依然强劲 [13] - 公司目前正在评估超过10亿美元的贷款机会 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于12月成功完成配股发行，筹集净收益6150万美元，此举显著增加了超过2亿美元的投资能力 [4] - 作为配股的一部分，公司管理层将其持股比例增至略高于20%，进一步与管理层和股东利益保持一致 [5] - 公司计划保持纪律性，同时评估跨物业类型和地理区域的更广泛交易机会 [13] - 公司专注于将资本部署到符合其承销标准并能利用其平台专业知识的交易中 [15] - 公司利用其管理人的广泛平台，在包括仓储、工业、医疗办公楼等在内的多领域寻找具有吸引力的风险调整后回报机会，而非仅仅追逐收益率已见底的多户住宅资产 [24][25] - 公司目前专注于高级担保头寸，暂未将重点放在夹层或优先股等次级债权上 [26] - 公司已延长两项担保融资工具的期限，并将其中一项的最大规模额外增加了1.25亿美元 [19] - 按此增加后的规模计算，公司担保融资工具的总可用额度为3.77亿美元 [20] - 公司预计2026年第二季度开始将有近3亿美元的贷款陆续到期，其中许多贷款（尤其是那些杠杆率保守的办公楼抵押贷款）的偿还将增加投资能力并促进组合进一步增长 [9] - 公司预计到2026年底，总贷款组合规模将接近10亿美元 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，随着收购和再融资量的恢复以及各市场定价趋于稳定，市场状况支持2026年交易活动继续增加 [12] - 所有物业领域更高的整体交易量应导致贷款人可获得的可行贷款机会数量大幅增加 [13] - 公司预计第一季度新贷款发放可能达到约1亿美元，第二、三、四季度则希望达到每季度约2亿美元的新增贷款发放 [34] - 管理层预计，随着配股所得资金的投入以及下半年预期贷款偿还资金的再投资，增量收益贡献将抵消股份数量增加的影响，因此第一季度每股收益的下降是暂时的，预计到年底可分配收益将回升至第四季度的水平附近 [18][29] - 公司重申对每股0.28美元的季度股息的承诺，尽管配股资金部署期间会对收益造成暂时性拖累 [33] 其他重要信息 - 公司所有担保融资工具均不包含利率下限 [17] - 公司没有5级评级贷款、依赖抵押品的贷款或设有专项准备金的贷款 [19] - 第四季度收购的两笔贷款（酒店和工业地产）由公司团队承销和资产管理，原为关联方RMR考虑用于私人融资工具的种子资产，后由公司收购并入组合 [36][37] - 除上述两笔外，公司不预期再进行其他贷款收购 [38] 问答环节所有的提问和回答 问题: 鉴于投资组合的演变和当前渠道状况，公司如何在竞争加剧的环境中寻找效率不足的机会？ [23] - 多户住宅领域流动性强，但收益率和定价竞争激烈，公司参与大量投标但尚未决定进入，因为证券化市场对该类资产需求旺盛，导致收益率被压至底部 [24] - 公司凭借其管理人的广泛平台，能够在仓储、工业、医疗办公楼等细分领域发现机会，通过精选交易获取优于风险调整后的回报，而非仅仅追逐多户住宅资产 [25] 问题: 公司是否在评估第一留置权之外，例如更次级档位的投资机会？ [26] - 公司目前专注于高级担保头寸，虽然了解并具备夹层和优先股等领域的相关能力，但当前重点仍是高级担保贷款 [26] 问题: 第一季度每股0.22-0.24美元的可分配收益指引，是否假设了增发募集的资本在第一季度已完全杠杆化并部署？ [29] - 否，第一季度末并未完全部署配股所得资金，但股份加权平均数增加，这压低了第一季度收益，此影响是暂时的，预计到年底可分配收益将回升至第四季度水平附近 [29] 问题: 银行融资工具的变更是否涉及预付款率的变化？ [30] - 没有，预付款率没有具体变化，银行合作伙伴通过增加一项工具的额度和延长期限来支持公司业务，非常有帮助 [31] 问题: 投资利差在季度内略有扩大，是否是美联储短期利率变动的延迟影响？ [32] - 否，没有延迟影响，部分原因是七笔贷款的利率下限生效支撑了趋势，此外新投资的贷款也进一步支撑了整体组合净利差 [32] 问题: 配股后，当前股息是否至少在2026年底前是安全的？ [33] - 是的，公司仍致力于维持每股0.28美元的季度股息，尽管配股资金部署期间会对收益造成暂时拖累，且下半年大量贷款偿还（部分杠杆较低）应能增加整体投资能力，使收益恢复至更接近当前水平 [33] 问题: 公司预计2026年每季度约1亿美元的新增贷款发放是否会持续？对年底投资组合规模有何目标？ [34] - 预计第一季度可能达到约1亿美元（部分可能延至第二季度），第二、三、四季度则希望达到每季度约2亿美元，部分由下半年的贷款偿还驱动，预计年底总贷款组合规模将接近10亿美元 [34] 问题: 第四季度收购的两笔贷款是从其他贷款人处购买，还是来自RMR渠道？ [36] - 这两笔贷款由公司团队承销和资产管理，原本是关联方RMR考虑用于私人融资工具的种子资产，但符合公司的审批和信贷要求，因此在公司因配股获得额外能力后，将其收购并入组合 [36][37] 问题: 未来几个季度是否还会有类似贷款收购？ [38] - 仅此两笔，不预期再进行其他贷款收购 [38]