Equity Residential (NYSE:EQR) Q3 2025 Earnings Call October 29, 2025 11:00 AM ET Company ParticipantsOmotayo Okusanya - Managing DirectorJana Galan - DirectorJohn Kim - Managing DirectorSteve Sakwa - Senior Managing DirectorAdam Kramer - VP of Equity ResearchAlex Kim - Equity Research Senior AssociateJohn Pawlowski - Managing DirectorMarty McKenna - VP of Investor and Public RelationsMichael Manelis - COOBob Garechana - CIOBret McLeod - CFOJamie Feldman - Managing Director and Head of REIT ResearchNick Jose ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店收入混合增长率达到2.2%，处于此前指引区间的低端 [18] - 全年同店收入指引中点下调15个基点至2.75%，范围调整为2.5%-3.0% [7][31] - 全年同店费用指引维持在3.5%-4.0%不变，其中公用事业费用（尤其是加利福尼亚州）上涨被薪酬、保险和房产税低于通胀的增幅所部分抵消 [31] - 全年同店净营业收入指引范围修订为2.1%-2.6%，中点较第二季度指引下调15个基点至2.35% [32] - 全年标准化运营资金指引范围收窄，每股预估为3.98-4.02美元，中点维持在4.00美元不变 [32] - 第三季度其他收入环比增长9% [31] - 第三季度物理入住率保持高位，达到96.3% [19] - 公司预计2026年将开始处于与2025年相似的状况，但起点略低于90天前的预期 [43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 续约业务表现强劲，第三季度续约率达到4.5%，近59%的租约完成续约 [17] - 新签租约租金变化为-1.0%，低于预期 [18] - 第三季度平均每份新签租约提供的租金优惠约为7天，预计第四季度将小幅上升至8天 [98] - 公司历史上第三季度租户留存率创下新高，推动入住率维持在96%中段的水平 [6] - 投资市场业务方面，第三季度及季末后公司回购了约1亿美元的股票 [11] - 本季度完成一笔收购（德克萨斯州阿灵顿一处375单元的物业）和两笔处置（波士顿郊区和华盛顿特区郊区的老旧资产） [11] - 全年收购和处置指引从各自的10亿美元下调至7.5亿美元，且绝大部分交易已完成 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场表现突出，尤其是市中心区域，受益于科技和AI行业需求，预计将成为2025年表现最佳的市场，并很可能在2026年继续保持 [8][20] - 旧金山市场的新迁入居民中，来自大都市统计区以外和加利福尼亚州以外的比例超过4% [20] - 纽约市场持续表现强劲，就业情绪良好，竞争性新增供应量低 [21] - 华盛顿特区市场在9月下旬出现需求疲软和定价能力减弱，主要受联邦职位削减和政府停摆带来的不确定性影响 [7][22] - 华盛顿特区市场2026年竞争性供应量预计将下降65%，至低于5,000套，为至少自金融危机以来未见水平 [14][22] - 洛杉矶市场面临挑战，娱乐行业放缓和质量生活问题持续影响，尤其是市中心、韩国城和Midwilshire区域受到新供应影响，但郊区表现良好 [23] - 扩展市场（亚特兰大、达拉斯、丹佛、奥斯汀）继续受到高水平新供应的影响，其中亚特兰大表现最好，丹佛最差 [24] - 西雅图市场出现改善，但步伐慢于旧金山 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其股票相对于资产价值和增长前景被低估，因此积极进行股票回购，并计划在未来几个季度通过处置增长潜力较低或市场过度集中的资产来为回购提供资金 [11][12][37] - 公司致力于投资组合多元化战略，但当前由于私募市场资产资本化率低于5%且接近或高于重置成本，对收购活动持选择性和有限态度 [12][135] - 公司正部署人工智能等技术创新，例如AI驱动的申请处理工具已将整体申请时间减少50%，约一半申请可在一天内完成 [25] - 公司计划测试新的服务请求模块，以优化运营效率和居民体验 [26] - 公司内部追踪显示，2026年其市场的竞争性新增供应量将比2025年下降35%，约减少40,000套单元，为业绩增长创造有利条件 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境呈现混合态势，存在不确定性，包括关税、就业增长放缓以及最近的政府停摆 [4][16] - 关键租户群体（大学学历者）的失业率为2.7%，显著低于全国平均水平，居民就业状况稳定，工资增长良好 [5] - 新居民收入同比增长6.2% [5] - 公司观察到季节性租赁模式今年普遍提前，租赁季开始更早，峰值出现更早，季节性需求下滑也开始得比往常早 [7] - 管理层对业务前景感到兴奋，认为当前和未来的业务驱动力健康，向前发展的势头稳固 [15] - 管理层认为，如果就业增长重新加速，2026年可能取得非常好的业绩 [15] - 人工智能对就业的长期影响尚不确定，但管理层认为市场将适应，其目标租户群体（高学历、熟悉技术的千禧一代和Z世代）有能力学习和运用AI [60][61] 其他重要信息 - 公司首席财务官Bret McLeod是新上任的，他对公司资产质量和运营平台印象深刻 [28][29] - 公司预计2026年将把近期在扩展市场收购的更多郊区资产纳入同店组合，这些资产的表现预计将优于当地市场整体水平 [25][85] - 公司预计2026年同店组合将增加约5,000个单元，主要来自扩展市场 [83][85] - 公司投资部门强调将更加注重数据驱动决策，利用公司丰富的历史数据集 [92] - 公司预计2026年竞争性供应量将大幅减少，例如华盛顿特区市场下降65%，旧金山市场仅约1,000套新单元 [14][20][22] - 公司指出，除了已交付的新公寓外，尚未完全稳定化的供应（如缓慢租赁的已完工物业和首批续租）也对市场产生压力，但这部分供应未被数据提供商充分追踪 [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于如何根据当前租金增长下滑来预测下一年增长，以及判断因素是临时性还是持续性 [35] - 管理层表示将把观察到的季节性模式延续至今年剩余时间，对于下一年，公司预计将开局良好，入住率高，并包含与今年年初类似的嵌入式增长，但具体指引尚未给出，2026年期内增长率是关键变量，取决于消费者信心转变和就业增长 [35] 问题: 关于股票回购的规模考量因素 [37] - 管理层指出主要考虑其他投资机会（如收购资产或开发）与股票回购之间的吸引力对比，以及回购所需资金的来源和成本（通过发债或资产出售），同时需考虑税收增益限制和公司规模缩减的影响，公司对进一步回购持开放态度 [37][38][39] 问题: 关于当前嵌入式增长（或收益计入）的水平 [42] - 管理层表示2025年初同店组合的嵌入式增长约为80个基点，略低于历史平均的1%，但仍是坚实起点，鉴于当前趋势和减速，预计2026年开局状况将与2025年相对类似，但略低于90天前的预期，部分原因是将扩展市场的资产纳入同店组合会产生稀释效应 [43][44] 问题: 关于需求疲软是否影响续约成功率 [46] - 管理层确认疲软主要集中在新签租约方面，在部分市场的续约过程中观察到租户略有犹豫和更多来回沟通，但续约流程集中化有助于执行策略，当前已发出约6%的续约报价，预计净有效续约增长最终将达4.25%，公司对保持高留存率仍有信心 [46][47] 问题: 关于发行可转换债券的可能性 [52] - 管理层回顾了2006年发行可转债的背景，认为可转债是一种有趣工具，在特定情况下（如匹配大型租赁或翻新项目的融资需求）可能有益，但通常是机会性且不频繁发行，同时进行股票回购和发行可转债可能有些尴尬，需要平衡 [53][54][55] 问题: 关于AI在关键市场（如纽约、旧金山）对就业的净影响 [56] - 管理层根据迁移数据指出，旧金山有超过4%的新迁入居民来自州外和MSA外，表明科技领域存在广泛兴奋点，不仅是大公司，许多初创企业和受益于技术战略转变的公司也带来需求，纽约市场外流人员留在州内和MSA内的比例更高，增强了信心，长期来看，管理层不认同AI导致大规模失业的观点，认为市场和高技能租户将适应 [58][59][60][61] 问题: 关于旧金山市场需求加速时租金增长速度和季节性规律 [65] - 管理层认为，在供应少、需求多的失衡情况下，将获得定价权，但季节性趋势可能不会完全消失，旧金山租金水平刚回升至2019年水平，而市场中位数收入自2019年以来上涨22%，面前存在增长机会 [65][66] 问题: 关于Wi-Fi相关费用在2026年的影响 [67] - 管理层确认2025年约40个基点的费用影响主要发生在今年，之后将期待收入贡献 [67] 问题: 关于华盛顿特区市场未来6-12个月的预期以及政府停摆的历史影响 [70] - 管理层描述了9月初以来观察到的需求疲软和租赁活动放缓，不同子市场表现分化，市中心区域入住率约95-95.5%，优惠使用增加，净有效价格同比下降4%，但未出现因失业导致的退租激增，预计当前状况将持续至年底，但2026年竞争性供应大幅减少将带来利好，关键在于消费者信心和雇佣信心的转折点何时出现 [70][71][72][73] 问题: 关于旧金山市场是否进入多年超常增长期 [74] - 管理层认为技术快速发展，旧金山处于中心，迁移模式、收入增长和租金相对于历史水平的折扣等因素表明未来几年有望实现超常增长 [74] 问题: 关于扩展市场复苏"漫长"的具体含义及2026年市场租金增长预期 [77] - 管理层解释"漫长"指市场完全吸收高供应量需要时间，可能至少一个续租周期，此前承销已考虑优惠持续、租金增长微弱或负增长的情况，预计沿海市场明年同店收入增长将显著高于扩展市场，扩展市场的机会在于稳定入住率、减少优惠并提高新签租金，但显著现金流改善可能更晚（2026年底或2027年） [78][79][80][81] 问题: 关于下一年度同店组合变化的具体情况 [82] - 管理层澄清有三个同店比较组，预计2026年同店组合将增加约5,000个单元，主要来自扩展市场，新增资产多为达拉斯、亚特兰大、丹佛的郊区资产，其表现预计将优于现有同店组合中的城市资产 [83][85] 问题: 关于除华盛顿特区外，其他近期需求明显降温的市场 [88] - 管理层指出波士顿市场也出现比预期更明显的软化，尤其是受生物技术行业疲软、大学和研究资金削减、移民挑战等因素影响的都市核心区域，但都市组合仍预计在明年 outperform 郊区组合 [89][90] 问题: 关于投资部门underwriting流程的未来变化 [91] - 管理层表示策略上不会有根本性改变，但将加速数据驱动决策的进程，利用公司大量数据集和数据分析能力 [92][93] 问题: 关于亚马逊裁员公告的影响及公司投资组合的暴露程度 [95] - 管理层表示投资组合多元化有助于分散风险，根据申请时数据，约3%单元居民受雇于亚马逊，集中在西雅图等市场，但此类裁员通常不是立即生效，受影响员工有技能、可能获得补偿或内部转岗机会，认为这不是重大担忧 [95][96][97] 问题: 关于租赁优惠的使用情况 [98] - 管理层确认续约过程极少使用优惠，第三季度新签租约平均提供约7天租金优惠，预计第四季度将升至8天，优惠使用在DC和扩展市场较为集中，且具有粘性 [98][99] 问题: 关于2025年第四季度各市场混合增长率预期的范围 [102] - 管理层避免提供具体市场数字，但指出表现排序可能延续第三季度趋势，旧金山和纽约将继续领先，波士顿等市场季节性因素会导致第四季度数字更差，预计多数市场将继续减速 [103][104] 问题: 关于10月份新签和续约租金数据 [106] - 管理层未提供单月数据，但指出续约报价已发出，预计第四季度可实现约4.25%的续约增长率 [106] 问题: 关于扩展市场明年季节性曲线和市场租金能否转正 [109] - 管理层认为若明年全国就业增长良好，市场应呈现正常季节性，沿海市场供应减少最多，若就业增长，这些市场将表现强劲，扩展市场复苏也将更明显，关键在于明年四、五月份就业形势是否改善，目前存在利率下降、税收监管更明确等积极因素 [111][112][113] 问题: 关于第四季度指引中点波动0.04美元的影响因素 [117] - 管理层指出其他收入增长和租金收入是主要贡献因素，同时年终开销、奖金、医疗储备等项目的确定性也会产生影响 [118][119] 问题: 关于2026年损失租赁、其他收入、保险续约及其他关键费用项目的展望 [122] - 管理层表示当前投资组合存在约1%的收益租赁，预计2026年开局将继续处于收益租赁环境，期内增长率将决定何时转为损失租赁，2025年部分其他收入延迟至2026年确认将有所帮助，保险费用占比较小，今年情况较好，将谨慎评估，运营效率提升和特定费用项目（如垃圾处理）优化是未来费用管理的机会 [124][125][126][127][154] 问题: 关于新居民收入增长数据及其对推升租金能力的指示意义 [129] - 管理层澄清6.2%是全年新居民收入的同比增幅，22%是旧金山都会区自2019年以来的收入增幅，新居民租金收入比低于20%，表明居民财务健康，有能力承受市场租金增长，各市场收入增长普遍良好，但租金增长差异很大，旧金山和西雅图等市场由于收入增长而租金名义增长有限，存在"干火药" [129][130][131] 问题: 关于在扩展市场表现疲软背景下继续在该区域收购的考量 [134] - 管理层重申致力于多元化投资组合战略，但强调没有时间表，当前私募市场资产资本化率低，股价存在套利机会，因此现阶段对扩展市场收购持选择性态度，股票回购和处置沿海市场低增长资产实际上提高了NOI增长率，并降低了在扩展市场的风险暴露比例 [135][136][137] 问题: 关于华盛顿特区市场净有效价格下降4%的含义 [138] - 管理层澄清这是指特区市中心子市场当前租金（含优惠）与去年同期相比的即时价格趋势，是定价压力的指标，并将对续约报价构成压力，但与混合增长率并非完全相关 [138][139][140] 问题: 关于交易市场的供应情况和报价差距，以及与股票回购的对比 [143] - 管理层表示私募市场交易量健康，但公私市场存在脱节，中等规模、较新的资产竞购活跃，资本化率约4.75%，而大型、混合用途或地理位置欠佳资产活动较少，当前机会集更倾向于公司股票 [143][144][145] 问题: 关于华盛顿州未合并开发项目竣工日期提前的原因 [146] - 管理层归因于前期复杂且高风险的挖掘等工作完成得比预期更快、更顺利 [146] 问题: 关于选举周期可能对租金政策产生影响的地区 [149] - 管理层提到对纽约市长选举的关注，预计Mamdani可能获胜，行业协会已与其沟通，强调增加供应和租金管制的不利影响，但公司直接风险暴露较小，同时指出加利福尼亚州和联邦层面在增加供应方面的积极政策 [150][151][152] 问题: 关于控制运营费用的进一步机会 [153] - 管理层强调通过自动化和集中化等举措持续追求运营效率提升，技术应用有助于降低薪酬等费用，公用事业费用中的垃圾处理等项目存在优化空间 [153][154]