财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心每股运营资金为0.66美元，全年为2.55美元，较2024年增长6.3% [11] - 2025年第四季度同店现金净营业收入增长5.4%，全年增长4.3% [4][12] - 2025年现金信用损失为22个基点 [12] - 2025年第四季度租户续约率为75.8%，全年为77.2% [12] - 2025年现金租赁价差为24%，直线法租赁价差为38.2% [12] - 2025年第四季度完成31份租约，总计300万平方英尺，现金和直线法租赁价差分别为16.3%和27.4% [11] - 2025年第四季度，若不包括5份固定利率续约选择权（总计882,000平方英尺），现金租赁价差将为20.2%，即增加570个基点 [11] - 2026年核心每股运营资金指导范围为2.60美元至2.64美元 [14] - 2026年同店现金净营业收入增长指导范围为2.75%至3.25% [13] - 2026年指导中包含50个基点的信用损失 [13] - 2026年平均同店入住率预计在96%至97%之间 [13] - 2026年一般及行政费用预计在5300万美元至5600万美元之间 [14] - 2026年，近期3亿美元定期贷款G的再融资导致的利息增加将对核心每股运营资金增长产生0.03美元的负面影响 [14] - 2025年底净债务与年化跑道调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.0倍，流动性为7.5亿美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度收购了7栋建筑，总额为2.859亿美元，现金和直线法资本化率分别为6.4%和7.0%，这些建筑97%已出租给信用良好的租户，加权平均租金年增幅为3.5% [6][7] - 季度结束后，以8060万美元收购了一栋建筑，现金资本化率为6.1%，这是一栋A级建筑，租给一个信用良好的租户，租期12年 [8] - 截至第四季度末，开发平台有14栋建筑，总计350万平方英尺的开发活动或近期完工项目，其中59%为已完工开发项目 [8] - 截至12月31日，已完工的开发项目出租率为73% [8] - 第四季度启动了一个新开发项目，位于堪萨斯州莱内克萨，面积186,000平方英尺，预计2027年第一季度交付，预计现金收益率为7.2% [9] - 季度结束后，在夏洛特的一个开发项目中与一家制造和装配公司签署了一份78,000平方英尺的租约，该建筑目前出租率为39%，最初预计在2027年第一季度完全稳定 [9] - 2026年收购量指导范围为3.5亿美元至6.5亿美元，现金资本化率在6.25%至6.75%之间，收购时间将更侧重于下半年 [13][14] - 2026年处置量指导范围为1亿美元至2亿美元 [14] - 2026年开发租赁指导为957,000平方英尺，其中包括一份定制开发租约 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部市场（明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基）需求强劲，大型散货配送市场（印第安纳波利斯、路易斯维尔）需求增加，哥伦布市也因大量散货配送租约而走强 [70] - 南部和东南部市场总体强劲，但东南部港口市场（杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿）出现一些疲软 [70] - 德克萨斯州市场（休斯顿、达拉斯）非常强劲 [71] - 市场租金增长预计在0%至2%之间，较强市场可能达到2%-3%，较弱市场接近0%-1% [72] - 全国空置率预计在2026年上半年达到峰值，转折点出现在2026年下半年 [5] - 工业供应交付量较2024年下降近35%，预计2026年交付量约为1.8亿平方英尺，其中约40%为定制开发 [4][5][99][101] - 2025年新交付量约为2.25亿平方英尺，预计2027年将回升至2亿平方英尺以上 [99][100] - 稳定的市场年交付量通常在2.5亿至3亿平方英尺之间 [99] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于在供需健康的市场上运营，并在几乎所有市场实现正租金增长 [5] - 公司战略包括通过收购和开发增长，收购目标为符合其子市场定位且能提升收益的资产 [118][119] - 开发平台是增长重点，公司渴望在2026年下半年及2027年市场前景改善的背景下启动新的投机性项目 [56][57] - 公司计划处置非核心资产和进行机会性出售，以优化投资组合效率 [40][41][42] - 公司正在评估进入公共债券市场，这可能带来25-30个基点的定价优势 [49] - 公司计划将股息支付频率从月度改为季度 [10] - 行业竞争方面，交易市场健康，有更多投资组合进入市场，资本化率在某些产品上出现压缩，存在投资组合溢价 [24][25][118][119] - 私人业主在某些市场可能提供更优惠的租赁条件，但这不是普遍市场行为 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司非常成功的一年，在入住率、信用损失、租赁价差、同店现金净营业收入、开发启动和核心每股运营资金等方面均超过预算指标 [4] - 尽管许多企业领导者保持谨慎乐观，但各市场的租户活动有所增加，经济增长开始改善，并伴随着有意义的投资 [5] - 租户需求是真实存在的，并非只是“随便看看”，需求来源广泛，包括第三方物流、食品饮料，以及数据中心相关租户（如发电机供应商、轻型制造）的新需求 [30][31] - 预计2026年净吸纳量将改善，为各市场带来又一个正租金增长年 [5] - 公司对整体工业市场持乐观态度，认为市场仍然相当强劲，但需要消化部分供应，预计2026年中期供应达到峰值后，情况将迅速向有利于业主的方向转变 [21][22][35] - 租赁优惠环境（如免租期、租户改善津贴）自2025年初以来保持稳定，未出现重大变化 [58][59][61][62] - 公司预计2026年将完成创纪录的平方英尺租赁量，主要受大量租约到期的推动，目前已解决了预计在2026年租赁的经营组合平方英尺的69% [5][6][12] - 公司预计2026年现金租赁价差为18%-20% [6][13] 其他重要信息 - 2025年底后，公司将股息提高了4%，这是自2014年以来最大的一次上调，这是由于多年来降低派息比率并尽可能保留自由现金流的结果 [9][10] - 2025年12月8日，公司结算了1.574亿美元与全年远期ATM销售相关的收益 [12] - 固定利率续约选择权在租约中的占比为个位数，其影响在第四季度较为集中，但会随时间推移而减少 [51] - 公司开发项目中的租约包括轻制造业，例如汽车和政府用途相关的专业制造 [109][110] - 公司目前没有在资产负债表上持有土地用于开发机会的计划，但正在研究一些可能涉及准土地持有的分期开发机会 [44][45] - 公司预计2026年将保留超过1亿美元的税后股息现金流，结合净收购和处置，有能力在不依赖股权资本市场的情况下执行业务计划 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年入住率下降的指导以及租赁势头带来的潜在上行空间 [18] - 公司2025年租赁非常成功，若势头持续，可能在2026年更早租出物业，带来上行空间 公司预算基于历史续约率和9-12个月的租赁期，但2025年有多个零空置期租出的成功案例 公司对工业市场整体持乐观态度，预计空置率在2026年中见顶，下半年开始改善 [19][20][21][22] 问题: 关于2026年收购的可见度和预期时间安排 [23] - 目前仅披露了8060万美元的收购 公司通常不披露意向书或合同中的收购 第一季度交易通常较慢，但公司目前评估的交易比2025年第一季度更多，交易渠道强劲，规模达36亿美元 交易市场健康，有更多投资组合进入市场，2025年下半年被压抑的卖方需求持续到2026年 [23][24][25] 问题: 关于租户活动增加的性质，是潜在客户还是接近签约的客户 [29] - 当前的租户活动代表真实需求，租户正在做出决策并租赁空间 需求基础广泛，来自第三方物流、食品饮料，以及数据中心相关租户的新需求 公司投资组合中有300万平方英尺租给了数据中心租户，租期5年以上，信用良好 尽管市场有供应需要消化，但公司凭借优质产品和良好房东声誉，保持了高于市场水平的入住率 [30][31][32] 问题: 关于基本面改善是否可能导致供应再次增加 [34] - 工业开发商通常较为谨慎 之前的供应过剩主要是由于需求下降 随着需求回升和市场租金增长预期，更多开发项目将变得可行，但从拿地、许可到建成上线需要时间，可能要到2027年中后期 因此，公司不担心新供应会过快卷土重来 [35] 问题: 关于战略退出个别市场以提升长期增长率的计划进展，以及是否反映在处置指导中 [39] - 公司战略没有重大变化，将继续执行过去五年的做法，每年处置一些非核心资产和机会性资产 2026年指导中的处置主要是非核心资产，与往年相比没有超额部分 退出个别市场资产主要是为了提高运营效率，但对数字影响不大 [40][41][42] 问题: 关于持有土地用于开发机会的意愿 [43] - 持有土地不是2026年计划的一部分，但属于长期开发计划 公司对当前开发进展感到满意，正在寻找新的开发机会，并研究可能涉及准土地持有的分期开发项目 [44][45] 问题: 关于当前的整体资本成本以及投资所需回报率之间的利差 [49] - 债务成本方面，若进入私募市场，利差在140-150个基点之间；若进入公共债券市场，可能有25-30个基点的定价优势，当前市场环境下利率在5.5%-5.75%之间 股权成本方面，基于卖方分析师的模型，隐含资本化率在6%左右低段 公司每年在支付股息后保留超过1亿美元现金流 基于2026年净收购3.5亿美元（收购减处置）和超过1亿美元的留存收益，公司可以执行业务计划而无需进入股权资本市场，杠杆率将处于目标范围中点附近 [49][50] 问题: 关于固定利率续约选择权在租约中的占比以及未来季度是否有大额此类租约 [51] - 固定利率续约选择权占比为个位数，通常不会特别说明，但因在第四季度集中而提及 这类选择权每年都有一些，分散在各季度，是租赁计划的一部分 随着时间推移，这些选择权会被执行掉，从而释放按市价重估的机会 [51] 问题: 关于2026年潜在开发启动的规模以及启动新投机项目的意愿 [55] - 鉴于当前开发组合状况和市场展望，公司非常渴望启动新的投机项目 公司今年计划启动价值略高于1亿美元的新项目，并希望超额完成 启动新投机项目的意愿取决于回报率是否达标 [56][57] 问题: 关于各市场的租赁优惠环境，特别是免租期 [58] - 优惠环境自2025年初以来非常稳定 在某些市场，可能有私人业主提供大量免租期，但这并非普遍市场行为 在空置率5%-10%的市场，目前典型的免租期是每租一年免半个月租金 租户改善津贴没有重大变化，有时租户会要求增加码头门等建筑升级，但这被视为资本投入而非租户特定优惠 [59][60][61][62] 问题: 关于2026年开发租赁的指导 [64] - 2026年开发租赁指导为957,000平方英尺，其中包括一份定制开发租约 在计入季度后签署的夏洛特租约后，预计2026年还需完成约50万平方英尺的租赁 [64] 问题: 关于当前表现特别强劲和相对滞后的市场 [68] - 中西部市场（明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基）需求强劲，大型散货配送市场（印第安纳波利斯、路易斯维尔、哥伦布）需求增加 南部和东南部市场总体强劲，但东南部港口市场（杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿）出现疲软 德克萨斯州市场（休斯顿、达拉斯）非常强劲 [70][71] 问题: 关于强劲市场的租金增长是否显著偏离0%-2%的平均水平 [72] - 租金增长范围相对紧凑，因为市场仍有一些空置 在较强的市场（如明尼阿波利斯、密尔沃基、芝加哥），租金增长可能在3%左右，而在其他市场则接近0%-1% 预计租金增长将在2027年加速 [72][75] 问题: 关于第四季度已签署的租赁量及其价差与全年指导的比较 [80] - 公司未提供第四季度已签署租赁的具体数据 2026年预算租赁量接近1800万平方英尺，将是公司历史上绝对平方英尺租赁量最大的一年 租赁价差围绕18%-20%的指导范围，没有明显偏离趋势 租金年增幅保持在3%-3.5%的范围 [81][82] 问题: 关于预计租赁量大幅增长但入住率却下降的原因 [83] - 这是由于2026年有超过2000万平方英尺的租约到期 基于约75%的续约率，部分物业将空置，并且预算中设定了9-12个月的租赁期，因此部分新租赁可能发生在2027年 高初始入住率和大量到期租约共同影响了平均入住率指导 [84][85][86] 问题: 关于2025年同店现金净营业收入增长超预期，而2026年指导较低，续约率是否是主要驱动因素 [93] - 2026年同店表现的上行空间不仅取决于续约率，还取决于新租赁的时间（大部分预算在下半年）以及信用损失（预算为50个基点） 公司对上半年到期的租约有较好的可见度，但对下半年的情况有一定推测性，通常续约率预测误差在5%以内 [94][95][96] 问题: 关于2026年预计1.8亿平方英尺交付量较2025年的下降幅度，以及2027年交付量的展望 [97] - 2025年新交付量约为2.25亿平方英尺，2026年预计约为1.8亿平方英尺 稳定的市场年交付量通常在2.5亿至3亿平方英尺之间 预计2027年交付量将回升至2亿平方英尺以上，但不会回到几年前的高位 [99][100] 问题: 关于季度后签署的78,000平方英尺制造相关租约的细节，以及制造业趋势的长期影响 [104] - 该租约与一家在子市场拥有更大制造设施的公司有关，业务涉及汽车（特种汽车）和政府用途，属于轻制造业 公司在开发市场中看到分销和制造业需求的平衡 公司开发的仓库分销建筑通常配备额外电力，可以满足一些附属制造租户的需求 [109][110][112] 问题: 关于收购市场活动增加的原因及竞争状况 [116] - 活动增加主要是由于更多卖家（包括投资组合）进入市场，这一趋势始于2025年下半年 竞争方面，根据产品类型，可能看到一些资本化率压缩和投资组合溢价 公司的收购指导资本化率与2025年基本一致，这在一定程度上是其资本成本的函数，公司只收购能提升收益的资产 [116][118][119]