财务数据和关键指标变化 - 第四季度净营业收入（NOI）环比增长16%，同比增长近60%，主要受收购和有机增长驱动 [12] - 2025年全年同店净营业收入（Same-property NOI）增长3.3%，第四季度增长1.5%，尽管存在50个基点的不可收回收入阻力 [13] - 第四季度资本支出占NOI比例为8.9%，全年资本支出占NOI比例略低于7% [14] - 2025年第四季度租赁终止费为130万美元 [17] - 2025年全年同店NOI中坏账影响约为30个基点 [30] - 公司预计2026年第一季度利息支出将增加至约800万美元 [17] - 公司预计2026年第一季度不会重现第四季度130万美元的租赁终止费 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年公司签署了超过40万平方英尺的新租约和续租，新租约租金平均上涨20%，续租租金上涨略低于10% [5] - 2025年全年完成67份新租约，其中64份来自不同租户，70%为全国性信用租户 [10] - 第四季度租赁率与第三季度持平，为96.7%，入住率上升20个基点 [13] - 第四季度租赁活动量较第三季度有所放缓，但整体租赁活动依然旺盛 [13] - 公司预计2026年第一季度和第二季度新租约租金涨幅将回到20%左右的低区间 [26] - 公司投资组合的租户基础高度分散，只有9个租户贡献超过1%的基本租金，只有1个租户超过2% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前拥有美国最大的高质量便利零售物业组合，总面积近500万平方英尺 [6] - 美国该资产类别的总市场规模为9.5亿平方英尺，是公司当前规模的190倍 [6] - 即使在该行业的前四分之一部分，其规模也是公司当前投资组合的50倍 [7] - 根据第三方地理定位数据，公司物业三分之二的访客停留时间少于7分钟，且经常一天内多次到访 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是美国唯一一家专注于在全美收购顶级便利零售资产的上市公司，具有明确的先发优势 [4] - 公司战略是收购位于主要走廊、人口结构强劲、客流量大、租户信用良好的优质房地产 [6] - 公司专注于收购高质量、租赁状况良好、租户信用高的房地产，以规避执行风险、信用风险和资本风险 [40] - 公司通过建立广泛的卖方和经纪人关系网络来获取交易机会，自分拆以来完成的10亿美元收购中，27%是直接和非市场交易，73%通过经纪渠道 [8] - 公司认为其物业的简单性和灵活性能够吸引极其广泛的租户群体，从而推动租金上涨和最低资本支出 [10] - 公司预计2026年将投资约7亿美元，资本化率（Cap Rate）平均略高于6%，范围在中5%到高6%之间 [15][23] - 公司对2026年约7亿美元收购目标的管道可见度约为一半（即约3.5亿美元） [24] - 当前收购管道几乎完全是单一资产收购，而非资产包 [61] - 公司业务计划不包括资产处置，目标是长期持有，2026年预算中没有计划处置 [66] - 第四季度有一笔低于200万美元的小型土地处置，是向关联方SITE Centers出售的孤立交易 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在分散的便利零售市场扩大规模并带来可观增长的机会非常乐观 [11] - 公司预计2026年运营资金（FFO）指导区间为每股1.17至1.21美元，中点代表12%的同比增长，预计在零售REIT中最高，在整个REIT行业中也名列前茅 [14] - 支撑2026年FFO指导中点的因素包括：约7亿美元的全年投资、3.25%的现金回报率、资本支出占NOI比例低于10%、以及约3200万美元的一般及行政开支（G&A） [15] - 公司预计2026年同店NOI增长中点为3%，范围在2%-4% [27] - 公司预计2026年同店NOI的坏账影响约为60个基点，高于2025年的30个基点，反映正常化趋势而非恶化 [30] - 公司预计同店NOI增长将在2026年下半年因已签约租约的租金开始支付而大幅加速 [27][72] - 公司拥有所有条件来在未来数年产生两位数的现金流增长 [11] - 由于收购速度快于最初预期，最初的五年业务计划时间表已有所提前 [77][78] - 公司预计与SITE Centers的共享服务协议（SSA）在2026年将保持现状，若协议在2026年10月1日两周年时被终止，SITE需向公司支付一笔可观的费用，足以覆盖过渡成本 [81] 其他重要信息 - 公司第四季度完成了2亿美元私募配售的第一部分，其余部分在2026年1月完成 [18] - 自成立以来，公司已筹集总计6亿美元的债务资本，加权平均利率约为5% [18] - 公司在第四季度和2026年第一季度迄今，以远期方式出售了520万股股票，预计总收益为1.2亿美元，预计在2026年结算 [18] - 截至2025年底，公司拥有2.9亿美元现金，加上债务和股权融资收益，立即可用流动性达5.82亿美元，在考虑留存现金流后，仅需不足1亿美元即可完成指导中的投资计划 [19] - 年末公司杠杆比率低于20% [19] - 公司预计2026年第一季度G&A将大致与上一季度持平 [17] - 公司预计2026年G&A约为3200万美元，其中包括支付给SITE Centers作为共享服务协议一部分的费用，该费用在第四季度为97万美元 [15] - 管理层认为，一旦共享服务协议终止，公司的G&A效率将不低于甚至高于SITE Centers，G&A占总投资资产价值（GAV）的比例目标为1%-1.1%或更低 [89][91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购管道和资本化率趋势 [22] - 收购管道可见度约为2026年7亿美元目标的一半，但完成尽职调查前仍存在风险 [24] - 资本化率平均略高于6%，趋势保持稳定，范围在中5%到高6%之间，具体取决于物业状况 [23] 问题: 关于同店NOI增长放缓、租赁租金涨幅减速及坏账预期 [25] - 建议关注过去十二个月（TTM）数据，因分母较小导致单季度波动大，预计新租和续租租金涨幅将回到2025年全年水平（新租约低20%区间） [26] - 2026年同店NOI增长预期范围较宽（2%-4%），预计下半年将因租赁与入住时间差缩小而加速 [27] - 2026年同店NOI的坏账影响预计约为60个基点，反映正常化，而非同比恶化 [30] 问题: 关于在单一市场扩大规模是否带来运营协同效应 [34] - 协同效应主要体现在公司层面G&A和特定市场公共区域维护（CAM）成本上，有一定杠杆作用 [36] - 但由于该资产类别费用回收率很高，协同效应对同店NOI或整体物业业绩的影响不大 [37] 问题: 关于资本配置策略，是否会考虑增值型资产 [38] - 公司坚持收购高质量、租赁良好、租户信用高的房地产，以规避执行、信用和资本风险，认为在目前周期下，为追求略高的内部收益率而承担额外风险不值得 [40] - 高质量房地产在经济衰退时更可能跑赢，这是公司希望坚持的策略 [40] 问题: 关于第四季度130万美元租赁终止费的驱动因素及未来预期 [43][45] - 2025年全年终止费略高于200万美元，2024年略高于400万美元，历史上各季度分布不均 [45] - 终止费由多种原因驱动，并非单一租户或原因，预计会随着投资组合增长而增长，但具有偶发性 [46] - 由于物业经济性，通常在终止费能覆盖资本支出和空置期成本，甚至盈利时才会同意，且空间可在3-9个月内重新出租 [47] 问题: 关于未来资金来源、股权发行与债务成本优化 [51] - 公司仅需约1亿美元填补2026年投资资金缺口，拥有多种融资选择（私募、银行、ATM） [53][54] - 股权发行将视其对业务计划的增值性而定，同时公司也希望在私募市场建立良好的债务期限结构以降低利差 [54] - 鉴于当前低杠杆率，公司拥有极大的财务灵活性 [55] 问题: 关于收购管道构成（单一资产 vs. 资产包）及年度收购容量限制 [60] - 当前管道几乎完全是单一资产收购，对通过单笔交易完成预算基线信心很高 [61] - 资产包交易是偶发性的，由于有大量符合标准的单一资产，公司无需为资产包而妥协收购质量不佳的物业 [62][63] 问题: 关于第四季度的小型处置及2026年处置计划 [65] - 第四季度处置了一小块毗邻SITE Centers物业的空地，售价低于200万美元，是特殊情况 [66][68] - 2026年预算中没有计划任何处置，公司业务计划非关于资产循环，目标是长期持有 [66] 问题: 关于2026年租金支付的时间分布预期 [72] - 同店NOI预计在第一季度加速，第二季度因不可收回收入和资本支出回收项目同比因素略有减速，下半年因第四季度收回空间的租金开始支付而大幅加速 [72] 问题: 关于加速收购是否缩短了达到债务正常化水平的时间，进而影响两位数增长前景的持续时间 [76] - 由于收购速度快于预期，最初的五年业务计划时间表已有所压缩 [77][78] - 但运营表现超预期带来了更高的EBITDA和留存现金流，加上已进行的股权发行，延长了时间线，公司资产负债表仍有很长的跑道 [79] 问题: 关于2026年业绩指引是否已考虑与SITE Centers共享服务协议的可能终止及相关影响 [80] - 2026年指引假设共享服务协议维持现状，未将其可能终止纳入预算 [81] - 若协议在2026年10月1日两周年时被终止，SITE需向公司支付一笔费用，足以覆盖过渡成本，对公司有利 [81] - 对于2027年，目前建议按现状建模，具体将在未来更新 [83] 问题: 关于共享服务协议终止后，公司未来G&A水平的预期 [88] - 公司预计在协议终止后仍能高效运营，G&A占总投资资产价值（GAV）的比例预计将不高于甚至低于SITE Centers的1%-1.1%水平 [89][91] - 一旦协议终止的具体时间明确，公司将提供更多细节 [90]