2025年业绩表现 - 公司管理层将2025年描述为“杰出的一年”，主要驱动力是专注于老年住房有机增长、价值创造投资和投资组合现金流量的“1, 2, 3战略” [3] - 2025年第四季度同店SHOP收入增长超过8%，由入住率同比增长300个基点和环比增长100个基点所支撑 [1] - 2025年第四季度同店SHOP净营业收入同比增长15.4% [6] - 2025年全年，标准化每股FFO增长约9%，同店SHOP现金NOI增长约15%，这是SHOP NOI连续第四年实现两位数增长 [5] - 2025年第四季度年度化NOI和SHOP NOI分别为25亿美元和13亿美元 [2] - 截至2025年底，公司拥有超过83,000个SHOP单元，53%的NOI由SHOP社区产生 [2] - 2025年公司企业价值超过500亿美元 [2] - 2025年全年SHOP投资组合平均入住率增长280个基点，其中美国市场增长350个基点 [6] - 2025年第四季度每间可出租单位收入增长4.7% [6] - 2025年第四季度SHOP利润率扩张180个基点至“超过28%”，由50%的增量利润率驱动 [6] 2026年业绩指引 - 管理层预计2026年标准化每股FFO为3.78至3.88美元（中点3.83美元，同比增长约8%） [5][11] - 管理层预计2026年全公司同店现金NOI增长“接近10%” [5][11] - 管理层预计2026年SHOP同店NOI增长13%至17%，由270个基点的入住率增长和5%的RevPOR增长驱动 [12] - 2026年SHOP增长假设包括内部租金上涨8%（高于前一年的7%）以及随着入住率上升运营费用增长5% [12] - 2026年净收入指引中点为每股0.57美元 [11] - 按业务板块划分，2026年同店现金NOI增长预期包括：全公司中点近10%，SHOP为15%，门诊医疗与研究为2.5%，三净租赁“超过4%” [16] - 管理层预计2026年现金G&A将在“1.5亿美元左右的低区间” [18] 资本配置与资产负债表 - 2025年公司完成了约25亿美元的老年住房投资 [4][9] - 2026年迄今已完成了超过8亿美元的老年住房收购，并拥有一个活跃的管道，目标是在2026年再完成25亿美元投资 [4][9] - 在“略超过一年”的时间里，累计老年住房收购额达到48亿美元 [10] - 2025年公司筹集了约70亿美元资本，包括近40亿美元的银行、债券和抵押贷款债务，以及32亿美元的股权发行 [14] - 有12亿美元未结算的股权可用于为未来投资提供资金 [14] - 第四季度杠杆率改善至5.2倍，为2012年以来最佳水平，包含未结算股权的备考杠杆率接近5倍 [4][15] - 公司有22亿美元债务将于2026年到期 [13] 行业需求与供应背景 - 管理层多次强调人口结构顺风，称2026年代表“一个历史性的人口拐点”，因为婴儿潮一代开始年满80岁，该群体有近7000万人，是“有史以来最富有的一代” [7] - 80岁以上人口预计在未来五年内增长28%，并在二十年内翻一番 [7] - 新供应仍然受限，2025年第四季度仅开工约2,500个新的老年住房单元，而预计2026年将有超过200万人年满80岁 [8] - 管理层认为开发成本高企，即使开工量增加，需求增长也将超过新增供应 [8] - 管理层表示，即使在一个相对温和的开发收益率下，租金也需要上涨20%–30%才能支持开发 [8] 投资活动与收购策略 - 2026年初已完成的超过8亿美元全资老年住房投资中，一半是通过非公开市场渠道获得 [10] - 随着资本涌入该行业，公开市场的交易竞争变得更加激烈 [10] - 公司凭借其规模、关系和过往记录赢得交易，重申无杠杆回报目标为“低两位数到中双位数” [10] - 管理层承认资本化率有所下降，参考披露信息显示收购资本化率“低于7%” [10] - 公司一直在以等于或低于重置成本的价格持续收购，尽管一些较新的物业根据房龄可能更接近重置成本 [10] 股息与报告变更 - 董事会批准将季度股息提高8% [5][17] - 从2026年开始，标准化FFO将排除非现金股票薪酬费用，2025年和2026年该费用均为每股0.08美元，此举旨在使报告与其他医疗保健REITs保持一致以提高可比性 [4][17]