巴菲特2012年房地产投资策略核心观点 - 沃伦·巴菲特在2012年提出利用低利率30年期固定抵押贷款购买独栋住宅是一种有效的投资策略 其核心在于利用杠杆购买能产生收入的资产 并让通货膨胀对投资者有利 这实质上是一种做空美元的方式 [2][3] 具体投资建议与市场背景 - 巴菲特建议 如果投资者有动手能力 可以以 distressed prices（ distressed prices）购买几处房产并找到租户 同时申请30年期抵押贷款 这是一种拥有当时廉价资产的杠杆方式 [3] - 2012年提出该建议时 美国房屋中位价略高于150,000美元 抵押贷款利率低于4% 市场仍处于住房市场崩溃后的复苏期 充斥着止赎房产和恐惧情绪 [3] - 对于年轻投资者在购买首套房和投资股票之间的选择 巴菲特建议 如果清楚未来5到10年想住在哪里 就应该购买住房并用30年期抵押贷款融资 他认为这是一笔 terrific deal（ terrific deal） [4][5] 当前（2026年）市场环境对比 - 截至2026年 抵押贷款利率已远高于2012年水平 房屋价格已飙升至超过400,000美元 巴菲特提到的 distressed deals（ distressed deals）更难找到 对大多数买家而言 廉价资产的时代早已过去 [5] 策略的持久原则 - 该策略的核心原则并未改变 其重点不是炒房 而是强调如何利用固定利率杠杆购买能产生收入的 productive（ productive）资产 这些资产不仅能提供月度租金收入 而且随着时间的推移 贷款的实际成本会因通货膨胀而缩水 [6]