市场背景与政策预期 - 2026年9月27日发布报告显示近期内房股板块股价走强 市场逐步计入国庆假期前出台更多住房刺激政策的预期 潜在房贷补贴是核心讨论的刺激措施之一[1] - 房贷补贴若适时推出可降低购房实际成本 释放刚性需求 支撑传统销售旺季的楼市成交 尤其在租金收益率接近甚至超过实际房贷利率的高能级城市 可优化租购性价比 前置积压需求[2] 政策效果核心影响参数 - 房贷补贴的销售拉动幅度与持续性由6大核心参数决定 分别为资金总规模与补贴基点 资金来源为中央或地方政府 政策覆盖范围为普惠型或定向针对特定购房者/城市 补贴覆盖房源类型为仅新房或新房加二手房 补贴期限为短期或多年期 补贴覆盖房贷范围为仅新增房贷或新增加存量房贷[3] - 普惠性且补贴力度达50-100个基点 覆盖多数购房者 持续多年的房贷补贴 可对销量与房价形成持续支撑[4] - 定向化或短期化的房贷补贴仅能带来有限的前置性销售拉动 政策退坡后销量与房价可能再度走弱[4] 政策预期风险与投资策略 - 2025年末曾讨论过类似房贷补贴方案最终未落地 市场当前对政策覆盖范围与资金规模的预期差异极大 存在预期偏差风险[5] - 内房股后续数周将面临高波动性 若政策在覆盖范围 资金规模 补贴期限或执行层面不及预期 股价将短期走弱 即便出台超预期政策 前期板块超额收益后也可能出现利好兑现的sell the news行情 行业建议规避追逐政策贝塔行情 精选具备可靠自主运营能力的阿尔法标的 包括华润置地 新城控股A/H股[6] 覆盖标的估值参数 - 华润置地2026年预期NAV为每股60.54港元 其中开发物业对应每股18.44港元 采用8.0%的WACC折现 投资物业对应每股55.72港元 资本化率区间5-8% 扣除每股13.62港元净债务后 基于房企评分卡整体给予30%折价 行业整体覆盖标的折价区间为30-45%[11] - 新城发展2026年预期NAV为每股3.83港元 其中开发物业对应每股3.38港元 采用8.9%的WACC折现 投资物业对应每股8.31港元 资本化率区间6-9% 扣除每股7.86港元净债务后 基于房企评分卡整体给予40%折价 行业整体覆盖标的折价区间为30-45%[10] - 新城控股A股2026年预期NAV为每股29.34元人民币 其中开发物业对应每股13.81元人民币 采用8.9%的WACC折现 投资物业对应每股36.15元人民币 资本化率区间6-8% 扣除每股20.62元人民币净债务后 基于房企评分卡整体给予40%折价 行业整体覆盖标的折价区间为30-45%[12]

政策核心规则 - 三部委2026年9月29日联合发布按揭利息补贴政策 2026年10月1日生效 首年运行期1年 覆盖符合条件的首套新房按揭 排除存量按揭转贷[1] - 补贴覆盖最高100万元按揭本金 每年补贴100个基点 最长补贴5年 单户最高补贴5万元 中央政府承担90%成本 地方政府承担10%[1] - 补贴适用标的要求为建筑面积120平方米及以下 购房总价150万元及以下[1] 政策覆盖范围 - 2026年1-8月40个重点城市中 33%的新房交易 56%的二手房交易符合补贴的面积和价格门槛[3] - 分城市能级看 一线城市新房/二手房符合补贴占比仅为8%/27% 二线城市为36%/63% 三四线城市为44%/60%[3] - 符合补贴条件的新房、二手房总套数分别为116万套、135万套 合计251万套[3] 各方影响测算 - 对购房者而言 100万元30年期按揭享受补贴后 月均还款额减少530元 降幅约13% 前5年利息负担降低33%[4] - 对政府而言 政策年总成本约160亿元 5年总成本约800亿元 成本分摊不涉及银行[5] - 对地产行业而言 政策仅能拉动全国新房销售边际增长1%-2% 核心受益标的为COGO和贝壳[6] 行业整体判断 - 地产板块股价已因政策预期反弹 2027年核心城市有望迎来房价修复 但2026年第四季度行业仍面临房企销售盈利压力[8]

October 7, 2026 08:01 AM GMT China Property | Asia Pacific Exhibit 1: Secondary home sales rose 50% y-y across 25 major cities on October 1-6 25-city monthly secondary sales Y-Y (k units) Oct 1-6 Oct-21 Feb-22 Jun-22 Oct-22 Feb-23 Jun-23 Oct-23 Feb-24 Jun-24 Oct-24 Feb-25 Jun-25 Oct-25 Feb-26 Jun-26 300 250 200 150 100 50 - 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% Source: Bingshan, Morgan Stanley Research M Update Golden Week: Home Sales Grow, Secondary Market Leads Key Takeaways Growth in both mar ...