文章核心观点 - 文章对两家医疗保健房地产投资信托基金（REITs）——Welltower Inc. (WELL) 和 Medical Properties Trust, Inc. (MPW) 进行了深入比较，认为尽管两家公司都受益于医疗保健行业的强劲需求并遵循严格的资本循环策略，但它们的业务结构、增长前景和投资定位存在显著差异 [1][2][3] - 最终结论认为，Welltower 在有利的人口结构趋势、投资级信用评级和健康的资产负债表支持下，更具增长优势，是当前更值得考虑的投资选择 [25][26] 公司业务与战略对比 - **Welltower (WELL) 业务聚焦**：公司是一家领先的医疗保健REIT，专注于美国、英国和加拿大的老年住房、门诊医疗和急症后护理物业，拥有超过2000个老年和健康住房社区 [4] - **Medical Properties (MPW) 业务聚焦**：公司主要从事净租赁医疗设施的收购与开发，其投资组合包括388处物业和约39,000张许可床位，租赁给或抵押给51家医院运营公司 [10] - **核心业务模式差异**：Welltower 严重倾向于老年住房和门诊医疗设施，定位增长；Medical Properties 则依赖于与消费者价格指数挂钩的长期净租赁医院，以支持稳定的租金收入 [2][11] - **租赁结构**：Welltower 通常采用“三重净租赁”，租户负责支付房产税、保险和维护成本 [6]；Medical Properties 的设施初始固定租期至少15年，超过99%的租约提供基于消费者价格指数上涨的年度租金调整 [12] - **共同战略**：两家公司都遵循严格的资本循环策略，通过处置非核心资产并将收益重新配置于优质资产收购和增值开发项目，为长期增长提供资金并增强财务灵活性 [7][13] 增长驱动与财务前景 - **Welltower 的增长驱动**：由于供需失衡，公司的老年住房运营（SHO）投资组合预计在2025年及未来几年将持续经历入住率增长，为多年的收入增长做好准备 [5]；门诊就诊相比住院治疗呈现有利趋势，公司正在优化其门诊医疗投资组合并发展与卫生系统合作伙伴的关系 [5] - **财务估计对比**：Zacks一致预期显示，Welltower 2025年的销售额和每股运营资金（FFO）预计将分别实现29.8%和21.5%的同比增长 [16]；而 Medical Properties 2025年的销售额和每股FFO预计将分别同比下降5.1%和31.3% [18] - **预期修订趋势**：Welltower 2025年和2026年的每股FFO预期在过去30天内被向上修正 [16]；Medical Properties 同期的每股FFO预期则呈下降趋势 [18] - **Welltower 的财务优势**：公司拥有健康的资产负债表状况和充足的流动性，债务到期期限安排良好，增强了财务灵活性，并拥有标普全球评级和穆迪投资者服务公司授予的有利的投资级信用评级 [8] 市场表现与估值 - **股价表现**：过去三个月，Welltower 股价上涨6.5%，Medical Properties 股价上涨2%，而同期Zacks REIT及股权信托-其他行业指数下跌1.4% [21] - **估值比较**：Welltower 基于未来12个月的市价与FFO比率为30.97倍，高于其三年中位数；Medical Properties 的同一比率为7.71倍，也高于其三年中位数 [22]