政策核心内容 - 上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包含六项具体措施，业内称为“沪六条” [1] - 主要措施包括外环外购房不限套数、成年单身按居民家庭执行限购、公积金账户可支付首付款、商贷利率不再区分首套和二套、个人住房房产税政策完善 [1] 新房市场表现 - 新政落地首月（8月26日至9月25日）上海新房网签成交9984套，环比增长37% [2] - 新房市场再现“日光”盛况，两大豪宅项目金陵华庭和中建玖上琅宸首批房源均在开盘当日售罄 [3] - 2025年8月上海新房价格环比上涨0.4%，领涨全国一线城市 [6] - 金陵华庭二期项目开盘2小时售罄120套房源，累计销售额98.43亿元，套均总价超过8200万元 [11] - 上周（9月15日～9月21日）共有8个项目入市，其中4个为10万+项目 [14] - 最新一批过会楼盘名单中，10万+项目有4个，共计448套房源 [15] 二手房市场表现 - 新政落地首月（8月26日至9月25日）二手房网签成交21127套，环比增长8% [2] - 9月27日二手房网签成交1165套，为今年5月10日以来新高 [4] - 截至9月27日，9月上海二手房网签成交总量达18459套，环比上涨约11%，同比上涨约34% [16][17] - 新政后四周内，上海二手房市场有四天日成交量破千套 [16] - 外环外二手房成交量占比环比上涨14%，新增房源数量占比环比上涨24% [18] - 上海链家数据显示，新政后四周二手房成交量增长11%，其中外环外增长16% [20] 市场价格走势 - 上海新房价格环比上涨0.4%，而二手房价格环比下降1% [6] - 新房市场呈现量稳价升走势，二手房市场采用以价换量策略 [6][7] - 新政后首周，部分外环外房源业主提价3%～5% [21] - 在实际成交中，外环外业主心理底价单价较新政前有所下降，议价幅度从4%升至4.8% [22] 市场情绪与需求 - 政策对刚需和改善型需求友好，有助于稳定市场预期 [6] - 二手房市场咨询量、带看量明显反弹，但整体挂牌量仍处高位 [7] - 改善型需求客户增加，300万以下和500万～700万价格段成交占比上升 [20] - 中高端改善市场热点高，10万+项目开盘售罄现象普遍 [12]

项目销售表现 - 金陵华庭二期开盘当日售罄 总销售额达98.43亿元[2] - 227组有效客户认购120套房源 认购率189%[2] - 套均总价超过8200万元 主力户型360㎡总价6000-7500万元[3] - 最贵顶层复式单价32.68万元/㎡ 总价2.82亿元创上海新房备案单价纪录[4] 产品与定价结构 - 推出120套360㎡-875㎡大平层及复式 均价20.5万元/㎡[3] - 450㎡户型总价8500万元-1亿元[3] - 项目要求个人认购金820万元 企业认购金2050万元[2] 开发商财务表现 - 嘉里建设上半年合并收入99.54亿港元 同比增长65%[7] - 物业销售收入64.22亿港元 同比增长176%[7] - 归母净利润6.12亿港元 同比下降22%[7] - 金陵路项目总投资预计400亿元[7] 上海房地产市场动态 - 一周内22处楼盘开启认购 1处触发积分制[7] - 7处楼盘认购率超100% 3处不足三成[7] - 单周供应量16.29万㎡ 环比增加454.98%[8] - 中建玖上琅宸项目同日售罄 140套房源认筹率159% 总销售额32.98亿元[8] 市场环境与预期 - 气温下降促进看房活动 售楼处人流明显增加[9] - 多个项目清盘强化市场信心 后续成交有望持续攀升[9] - 开发商对内地经济长期乐观但短期承认存在挑战[7]

项目销售表现 - 金陵华庭二期120套房源开盘当日全部售罄 总销售额达98.43亿元 套均总价超过8200万元 [1][8] - 项目认购期间吸引227组有效客户 认购率达189% 因认购比低于2.5:1未触发积分排序规则 [2][3] - 开发商将开盘时间提前一周至9月21日 规避积分制限制并实现快速去化 [4] 产品定位与定价 - 项目主打360-875平方米大平层及复式户型 备案均价20.5万元/平方米 [5] - 主力户型360平方米总价6000-7500万元 450平方米户型总价8500万元至1亿元 [5] - 顶层复式865平方米房源总价2.82亿元 单价32.68万元/平方米 创上海新房备案单价纪录 [6] 开发商财务背景 - 开发商嘉里建设系马来西亚郭鹤年家族控股上市房企 上半年合并收入99.54亿港元同比增长65% [9] - 物业销售收入64.22亿港元同比增176% 主要受益于香港及内地项目销售确认 [9] - 金陵路项目总投资规模达400亿元 住宅销售业绩对集团现金流具有战略意义 [9] 上海房地产市场动态 - 当周全市22处楼盘开启认购 仅1处触发积分制 7处认购率超100% 3处认购率不足30% [9] - 单周新房供应量16.29万平方米环比增454.98% 中高端产品集中入市 [10] - 同期开盘的中建玖上琅宸项目140套房源认购率159% 实现32.98亿元销售额 [10] - 气温下降促进看房活动增加 多个项目清盘强化市场信心 后续成交数据有望持续攀升 [11]

政策调整核心内容 - 上海市于8月25日由六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（沪六条），涉及住房限购、公积金、住房信贷、税收等六项调整 [1] - 政策核心调整包括外环外区域取消限购、非沪籍单身购房条件放宽，外环成为上海房市未来调控的新锚点 [1] - 非沪籍居民家庭和单身人士在沪连续缴纳社保或个税满3年及以上，可在上海外环内限购1套住房 [5] 中建二局上海市场布局 - 中建二局于2021年正式进入上海市场，初期投资集中于临港、嘉定新城等外环区域 [2] - 2021年公司完成投资额165.4亿元、回款127.4亿元，新增土储货值248.4亿元 [3] - 2024年公司旗下中建玖合全口径销售额131.82亿元，其中上海市场销售额61.85亿元，占比46.92%，略高于北京大本营 [3] - 公司首次进入上海中心城区，于2023年9月以底价63.6亿元中标上海静安区地块，项目总投资93亿元，为公司在静安区的“首秀” [2] 中建玖上琅宸项目详情 - 项目位于上海静安大宁板块，总建筑面积15.4万平方米，规划9栋12-24层住宅楼及1栋办公楼，涉及446户 [2] - 项目于2024年9月中旬取证并开启认购，首推140套房源，均价14.68万元/平方米，4日累计认购超185组，认购率达到143% [2] - 项目成交楼面价为6.83万元/平方米，地块商住比例约为办公21%，住宅79% [2] 新政对市场及项目的影响 - “沪六条”最核心的外环外不限购政策主要利好远郊板块，中建项目所在的静安大宁区域位于内中环间，属于严格限购区 [5] - 新政通过释放政策信号、降低购房成本、扩大非沪籍客群，间接改善上海整体房产市场预期，推动外环内外销售回暖 [5] - 但由于项目总价较高且位于限购区，其与外环外项目相比热销可能性仍有所局限 [5] 行业对比与公司经验 - 市场将中建项目与大宁金茂府对比，后者在2015年以约7.5万元/平方米单价售出582套，销售额50.83亿元，目前单价区间为11万-16万元/平方米 [6] - 中建二局在2020年进入上海市场后未有类似市中心改善盘操盘经验，但其在中心区域发展动作频频，如2018年中标静安区上海火车站北广场C1地块商办项目（合同额10.4亿元） [7] - 公司于2023年承建黄浦区508-514街坊地块旧城区改造一期工程项目，涉足市中心旧改 [7]