商业不动产REITs推出的背景与意义 - 商业不动产REITs试点是继基础设施类REITs后的重要扩容，标志着底层资产类别的大品类扩展[1] - 借鉴美国、日本、新加坡等发达国家经验，商业不动产REITs是重要的底层资产，我国不动产存量规模庞大，房地产行业急需探索发展新模式[1] - REITs起源于1960年美国，核心特征是将75%以上资金投资于不动产，收益主要来源于租金，且90%收益必须用于分红[1] 中国REITs市场的发展历程 - 中国REITs市场已有5年实践经验，过去扩容均在基础设施类范畴内，包括交通设施、能源、产业园等，后扩展至保障性住房和消费基础设施[1] - 基础设施REITs项目申报已从试点申报进入2024年9月的常态化申报阶段[1] - 商业不动产REITs的底层资产包括商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等[1] 公募REITs的市场表现与估值 - 公募REITs在2023年经历单边下跌行情，超一半标的分红后仍处于破发状态，但2024年估值逐渐修复[2] - 2024年中证REITs全收益指数全年涨幅为10%，2024年以来该指数上涨22.46%[2] REITs市场的投资者结构 - 券商和保险是公募REITs最主要的投资机构，其次是个人和银行理财[2] - 在各类REITs前十大投资者中，仓储物流类和园区类REITs的保险机构投资占比超过券商，而生态环保、交通、能源、消费等REITs则以券商投资份额最高[2] 保险资金对REITs的投资逻辑与偏好 - 保险资金将REITs视为扩大不动产和基础设施领域投资的重要机会，核心驱动力在于长久期资金对多元化资产配置的需求，特别是在非标债券类和高息资产供给不足的背景下[2] - 保险公司对REITs的偏好受资金体量和长久期配置需求驱动，在债券利率下行环境中，通过战略配售、网下申购及二级投资等方式获取优质资产[3] - 保险公司通常对REITs产权类资产有更高偏好，因对不动产项目投资决策更熟悉，在使用权类资产中则更倾向高速、新能源等项目[3]