报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电 REIT 受市场热捧，有效认购倍数创新高；资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意；各板块表现分化，流动性和估值情况有所不同 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 3 单首发公募 REITs 取得新进展，包括华夏安博仓储 REIT 上市、华夏中核清洁能源 REIT 已询价并定价、易方达广西北投高速 REIT 已问询；1 单扩募公募 REITs 取得新进展，即华夏基金华润有巢 REIT 扩募份额上市 [3][12][13] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 999.19 点，跌幅 2.85%，跑输沪深 300 和中证红利；产权类 REITs 下跌 2.23%，特许经营权类 REITs 下跌 4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区板块表现占优 [3][14][15] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量 3.65/1.40 亿份，周环比 +0.42%/+13.47%；数据中心板块活跃度最高，环保水务板块流动性大幅提升 [3][24] 估值 - 保障房板块估值较高 [25] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 中国证监会强调推动私募基金行业高质量发展，尽快落地商业不动产 REITs 试点；锦江国际启动公募 REITs 项目招标；华泰宝湾物流 REIT 宣布扩募；国家发改委多次发文支持 REITs 市场发展；南疆能源集团和重庆物流集团相关 REITs 项目有新进展 [31] 重要公告 - 多家 REITs 发布分红公告；部分 REITs 有战略配售份额解禁提示；华泰江苏交控 REIT、华夏中国交建 REIT、招商高速公路 REIT 公布运营数据 [32][33]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电REIT受市场热捧，资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意 [3] - 截至2025/12/19，今年以来已成功发行19单，发行规模388.0亿元、同比下降40.0% [3] 各目录总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储REIT上市，华夏中核清洁能源REIT已询价并定价，易方达广西北投高速REIT已问询；1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市 [3][13][14] 二级市场：本周指数下跌 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅2.85% - 本周中证REITs全收益指数收于999.19点，跌幅2.85%，跑输沪深300 2.57个百分点、跑输中证红利3.89个百分点；分项目属性看，产权类REITs下跌2.23%，特许经营权类REITs下跌4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区、数据中心、消费板块表现占优 [3] 流动性：环保水务板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量3.65/1.40亿份，周环比 +0.42%/+13.47%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.18%/5.26%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 要闻包括证监会强调尽快落地商业不动产REITs试点，锦江国际启动公募REITs项目招标，华泰宝湾物流REIT宣布扩募，国家发改委多次发声支持REITs市场发展等 [34] - 重要公告包括多只REITs发布分红公告、解禁提示公告以及运营数据公告 [35][36]

证券日报网讯12月19日，江苏国信（002608）在互动平台回答投资者提问时表示，江苏信托此前已成 立"江苏信托.绿点1号"资产管理信托产品等绿色信托项目，并持续探索和研究公募REITs。 ...

方正证券指出，中证REITs收益介于股债之间，"类固收+弹性"属性依旧；风险呈"中等波动、稳中 有升"。换手率回落，主因股市上涨、观望升温、交易趋稳，叠加部分项目集中分红收敛价格波动。低 利率环境下，REITs因其稳定现金流特性，依旧受到中长期资金的持续关注与配置偏好。 太平洋证券在研报中表示，资产荒格局下，公募REITs凭高分红、中低风险优势，配置性价比凸 显。 分析人士表示，华夏安博仓储REIT的成功发行，不仅为普通投资者提供了参与仓储物流项目投资 的高效工具，也进一步丰富了中国公募REITs的资产类型，并对推动物流基础设施的现代化升级以及助 力实体经济持续增长具有重要意义。 12月19日，中证REITs（收盘）指数收跌0.57%，报780.58点；6月下旬以来持续震荡走低，REITs市 场已落后大盘。 今日，由安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称"华夏安博仓储 REIT"）在深交所上市。至此，全市场公募REITs已接近80只，底层资产已覆盖交通基础设施、仓储物 流、保障性租赁住房等九大类别。 ...

作者：张可昕 作为资本市场服务实体经济的重要创新工具，公募REITs正通过盘活存量资产、畅通投融资循环，成为践行国家战略的关键金融力量。工银瑞信基金凭借二 十载资产管理积淀，深耕基础设施REITs领域，以工银蒙能清洁能源REIT等标杆产品为支点，在能源转型、基础设施建设等核心赛道持续发力，用专业金融 服务为国家战略实施注入持久动能。 2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，我国公募REITs试点正式启 航。历经五年探索，行业从"试点探索"迈入"常态化、规模化"发展新阶段。2025年11月15日，国家发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，在原有基础上拓展发行范围，新增城市更新设施、商业办公设施等类别；12月2日，中国证监会发布《关于推出商 业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并公开征求意见，标志着REITs试点正式从基础设施领域扩容至商业不动产领域，形成"基础设施+商业不动 产"双轮驱动的发展格局，为行业规模化发展筑牢制度根基。 作为资本市场服务实体经济的重要 ...

12月19日金融一线消息，由安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称"华 夏安博仓储REIT"，基金代码：180306）在深圳证券交易所成功上市。这是安博在中国市场推出的首单 公募REITs，并持有20%的基金份额，由华夏基金管理有限公司（以下简称"华夏基金"）担任基金管理 人。 华夏安博仓储REIT是目前已上市的仓储物流REITs中唯一全部资产均位于粤港澳大湾区的产品。在网下 询价阶段，基金网下询价倍数达235.8倍，公众发售提前结束募集，各类投资者均对项目投资价值高度 认可。 安博全球首席财务官Tim Arndt、安博中国董事长吴娟和中信证券股份有限公司（以下简称"中信证 券"）党委副书记、监事会主席张长义出席了上市仪式并致辞，安博、中信证券、华夏基金等有关代表 以及其他合作伙伴、投资人代表出席了上市仪式。 "我们非常高兴能够深度参与中国资本市场，带来安博几十年来积累的国际化REITs经验、成熟的专业能 力以及长期投资视角。"安博全球首席财务官Tim Arndt表示。"我们期待为中国公募REITs市场的健康发 展和活力做出贡献，助力中国物流地产行业迈向下一个阶段的增长。" 安博中国董 ...

华夏基金华润有巢REIT自2022年12月上市以来，始终以"投融管退"全链条闭环模式探索保租房资产证 券化路径，通过精细化运营（如智能管理系统、租户服务升级）实现高出租率与高收缴率。截至2025年 11月底，基金成立以来已累计向持有人进行9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元。展现了在市场化 主体的高效管理能力下，稳健的现金流生产与分派能力。 华夏基金华润有巢REIT的扩募成功，不仅验证了市场化主体在保租房领域的运营能力，更彰显了公募 REITs作为金融工具服务实体经济、促进共同富裕的独特价值。我国住房租赁市场拥有2.6亿租赁人口的 庞大基本盘，其中新市民、青年人达近2亿人，保租房作为解决该群体住房需求的核心载体，亟需金融 工具支持其实现可持续运营。华夏基金华润有巢REIT通过扩募引入优质资产，一方面通过公募REITs平 台实现了保租房资产的高效盘活，为原始权益人回笼资金，可进一步投入新的保租房项目建设，形 成"建设-运营-资本化退出-再投资"的良性循环；另一方面，高出租率、高分派率的资产注入，印证了市 场化运作保租房项目的投资价值，将吸引更多社会资本参与保租房领域，缓解行业资金压力。 业内人士表示，扩募如 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数全周下跌 0.5%，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%，REITs 跑输主要股债指数 [1] - 截至 2025 年 12 月 12 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP [1] 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 12 日，中证 REITs 指数收盘价为 797.54 点，整周涨跌幅为-0.5%，表现弱于中证转债、中证全债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300、中证转债、中证 REITs、中证全债涨跌幅分别为+16.4%、+16.5%、+1.0%、+0.5% [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 2.0%，波动率为 7.4%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][9] - REITs 总市值在 12 月 12 日为 2176 亿元，较上周减少 2 亿元；全周日均换手率为 0.37%，较前一周持平 [2][9] 不同项目属性及类型表现 - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%，多数板块收涨，市政设施、新型基础设施、水利设施涨幅靠前 [3][14] - 周度涨幅排名前三的 REITs 分别为华泰南京建邺 REIT（+7.33%）、中金重庆两江 REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园 REIT（+5.06%） [3][18] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 25.8% [3][20] - 本周主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心 REIT（1184 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(595 万元）、红土创新盐田港 REIT(566 万元） [3][21] 一级市场发行 - 从年初起截至 2025 年 12 月 12 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 3 只，已申报阶段 2 只，已问询阶段 2 只，已反馈的产品 4 只，已通过待上市的产品 7 只，另有通过已上市的首发产品 13 只 [23] - 华夏中核清洁能源 REIT 于 12 月 8 日获批注册，原始权益人为新疆新华水电投资股份有限公司，底层资产为新疆和田的波波娜水电站 [4][34] - 博时山东铁投路桥 REIT 已正式向上交所申报，原始权益人为山东铁路投资控股集团等，底层资产为长清黄河大桥 [4][34] 估值跟踪 - 截至 12 月 12 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.13% [25] - 不同项目类型 REITs 在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率方面存在差异 [26] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP [1][28]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强的配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9][50] 根据相关目录分别进行总结 1. 主要事件梳理 - **新项目进展**：华夏中核清洁能源REIT项目已注册生效并发布询价公告，网下询价时间为2025年12月17日，询价区间为3.356元/份至5.033元/份，基金份额总额为3亿份，其中初始战略配售占比70%，网下发售占比21%，公众投资者占比9% [7][12][13] - **新项目申报**：博时山东铁投路桥REIT项目已申报 [7][12][15] - **分红公告**：汇添富九州通医药REIT等6单REITs发布分红公告 [7][12] - **解除限售**：华夏基金华润有巢REIT等5单REITs发布解除限售公告 [7][12] - **运营数据披露**：易方达深高速REIT披露其底层项目益常高速2025年11月主要运营数据，当月日均车流量45,145次，环比增长27.9%，同比下降13.8%；当月路费收入2946.08万元，环比增长17.1%，同比下降9.8% [7][12][18] - **应收账款回款**：中信建投国家电投新能源REIT收到国补应收账款回款2748.83万元，已回款的国补应收账款平均回款周期为2.15年 [7][12][15] 2. 本周市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数下跌0.29%，其中经营权类下跌0.33%，产权类上涨1.07% [5][18] - **个股表现**：本周有17支REITs上涨，2支持平，58支下跌，整体下跌0.85%，其中华夏华润有巢涨幅最大为2.12%，浙商沪杭甬跌幅最大为5.78% [22] - **资产相关性**：公募REITs区别于股、债、汇等资产，兼具股性和债性特征，上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.19、0.02、0.67，与沪深300、中证红利的相关性分别为0.39、0.16 [5][20] - **板块相关性**：REITs上市以来，仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性较强(>0.8)，具体来看，仓储物流、消费、市政环保、高速公路、清洁能源、保租房、产业园区、数据中心REITs指数与对应股票板块的相关性系数分别为0.77、0.70、0.26、0.08、0.06、0.05、-0.23、-0.36 [26][27] 3. 本周市场交易情况 - **整体交易**：本周周内交易金额为19.6亿元，环比增长6.2%，日均换手率为0.3%，环比持平 [8][44] - **分板块交易额**：高速公路5.6亿元(+8.2%)、生态环保0.9亿元(+11.3%)、清洁能源2.3亿元(+23.5%)、产业园区3.7亿元(+23.6%)、仓储物流2.7亿元(+9.6%)、保租房1.6亿元(-34.9%)、消费类3.5亿元(+14.0%)、数据类1.3亿元(+52.8%) [8][44] - **分板块换手率**：高速公路0.4%(+0.1pct)、生态环保0.5%(+0.1pct)、清洁能源0.5%(+0.2pct)、产业园区0.5%(+0.2pct)、仓储物流0.5%(+0.1pct)、保租房0.3%(-0.2pct)、消费类0.4%(+0.1pct)、数据类0.9%(+0.3pct) [8][44] 4. 本周REITs估值情况 - **中债估值收益率**：本周中债估值收益率在-0.54%到9.80%之间，其中估值收益率较高的有平安广州广河(9.80%)、华夏中国交建(9.66%)，估值收益率较低的有工银蒙能能源(-0.54%)、平安宁波高投(-0.42%) [45][47] - **P/NAV（市净率）**：整体在0.72到1.84之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建(1.84)、嘉实物美消费(1.76)，P/NAV较低的有华夏中国交建(0.72)、易方达广开(0.74) [45][47] 5. 项目审批进展 - **总体情况**：根据交易所公开信息，目前有23只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括4单产业园项目、4单能源项目、3单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目 [48] - **行业基本情况**：该REITs行业共有上市公司77家，行业总市值为2224.66亿元，行业流通市值为1123.92亿元 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整但流动性回升，板块分化；华夏中核水电REIT将启动询价；从基本盘来看REITs是政策鼓励和支持方向；今年以来已成功发行19单REITs，发行规模同比下降37.9% [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共2单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降37.9% [3] - 本周2单首发公募REITs取得新进展，博时山东铁投路桥REIT已申报，底层资产为济南的长清黄河公路大桥；华夏中核清洁能源REIT注册生效，拟募资12.58亿元，2026年分派率预计为5.64%，12月17日启动询价，区间3.356元/份—5.033元/份，对应溢价率 -19.6%—20.5%，12月22日正式发行 [3][13] - 本周1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，采用向原持有人配售的方式，发售日期12月8日 - 12日，配售价格2.53元/份，预计募集资金总额为11.385亿元 [3][14] - 当前审批流程中REITs情况，已申报12只，已问询并反馈2只，通过审核2只，注册生效待上市2只；扩募方面，已申报4只，已问询并反馈2只，通过审核2只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.29% - 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1028.50点，跌幅0.29%，跑输沪深300 0.21个百分点、跑赢中证红利2.07个百分点；年初至今涨幅6.26%，跑输沪深300 10.15个百分点、跑赢中证红利9.04个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.11%，特许经营权类REITs下跌0.75% [3] - 分资产类型来看，数据中心（+1.54%）、保障房（+0.41%）、环保水务（+0.23%）、园区（+0.22%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周共32只上涨、43只下跌，华泰南京建邺REIT（+7.33%）、中金重庆两江REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园REIT（+5.06%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-5.44%）、浙商沪杭甬REIT（-4.71%）、易方达深高速REIT（-3.65%）位列末三 [3] 流动性：数据中心板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.37%，较上周+1.25/+3.52BP，周内成交量3.64/1.23亿份，周环比+4.19%/+10.53%；数据中心板块活跃度最高 [3][24] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.54%，仓储物流（5.62%）、交通（5.53%）、园区（4.83%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025/12/8，嘉泽新能董事会会议决定调整基础设施公募REITs申报发行方案，以宁夏博疆新能源有限公司持有的宁夏国博新能源同心焦家畔风电项目和宁夏国博新农村风电项目共同作为底层资产申请发行 [32] - 2025/12/8，北部湾港宣布开展港口基础设施公募REITs申报发行工作，拟以子公司北部湾港北海码头有限公司持有的、位于广西北海市的铁山港西港区北暮作业区1号、2号泊位作为底层资产，基金名暂定为平安北部湾港港口基础设施REIT，基金管理人为平安基金，上市场所为深交所 [32] - 2025/12/9，证监会债券司司长韩卓于《上海证券报》发表文章指出REITs市场高质量发展面临问题及对策建议，包括提高市场制度包容性、优化治理结构和激励机制等 [32] - 2025/12/9，河北省发改革委发布征集基础设施REITs意向项目通知，项目需满足资产评估净值、权属、运营时间等条件 [32] - 2025/12/10，重庆双福农贸市场基础设施REITs基金管理人服务采购竞争性比选公告发布，基金发行规模不低于10亿元，发行阶段费用最高限价800万元，基金存续期费用最高限价0.2%/年 [32] - 2025/12/11，北京顺义市政控股集团有限公司公募REITs项目财务顾问公开招标项目中标公告发布，中标人为兴业证券股份有限公司，中标价格500万元 [32] 重要公告 - 中航京能光伏REIT扩募，总可配售份额数量不高于3.2522亿份，发售金额不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元，战略配售份额0.7亿份于2025/12/9解禁 [33] - 华夏基金华润有巢REIT部分份额于2025/12/8解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为3.3/4亿份，占全部份额66%/80% [33] - 嘉实京东仓储基础设施REIT 2025年度第三次分红，方案0.4005元/10份基金份额 [33] - 汇添富九州通医药REIT 2025年度第一次分红，方案0.9456元/10份基金份额 [34] - 华夏北京保障房REIT部分战略配售份额0.8亿份于2025/12/25解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为4/4.8亿份，占全部份额55.23%/66.07% [34] - 中金重庆两江REIT 2025年度第三次分红，方案0.3380元/10份基金份额；部分战略配售份额1.24亿份于2025/12/11解禁，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为0.8/2.04亿份，占全部份额19.98%/51% [34] - 平安宁波交投REIT 2025年度第三次分红，方案1.85元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的97.74% [34] - 银华绍兴原水水利REIT 2025年度第三次分红，方案0.767元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的99.96% [34] - 博时津开产园REIT 2025年度第二次分红，方案0.4214元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的90.04% [34] - 易方达深高速REIT公布2025年11月运营数据，日均收费车流量4.51万辆，同比 -13.8%、环比 -27.9%，2025年累计同比16.9%；路费收入2946万元，同比 -9.8%、环比17.1%，2025年累计同比 -12.4% [34]