报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 全收益指数周度上涨 0.06%延续回稳趋势，但月线连跌四月市场整体较弱；49 只 REITs 收涨 27 只收跌成交活跃度提升；三季报后各板块表现分化，市政环保、数据中心、消费设施、租赁住房板块可重点关注，产业园区、仓储物流、交通设施、能源板块业绩承压或受影响 [1][2][16] 根据相关目录分别进行总结 三季报后，重点关注市政/数据中心/消费/保租房 - 市政环保板块超预期，收费单价或处理量恢复较好，供热领域项目如富国首创水务、国泰海通济南能源供热值得关注；部分项目如银华绍兴原水水利需关注解禁情况 [16][19] - 数据中心板块在 AIDC 智能算力热潮下表现强势，虽租户单一但租约长，客户可靠性高，两只 REITs 分派率在 4%以下，可继续关注 [16][24] - 消费设施板块年底进入业绩冲刺期，是消费 REITs 的黄金季，可关注分派率高、出租表现稳定的易方达华威市场、华安百联消费等项目 [16][26] - 租赁住房板块业绩平稳，出租率维持高位，多个项目处于扩募中，债市企稳后可重点跟进 [16][32] - 产业园区板块三季度业绩继续承压，项目分化明显，可关注出租率“9”开头的园区个券 [16][36] - 仓储物流板块新增供给冲击仍在，关联方租赁占比大的项目可抵抗竞争，优先关注红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施等项目 [16][47] - 交通设施板块显著受周边竞品项目影响，优先关注东部区域路产，部分项目需谨慎估计分流影响 [16][50] - 能源板块受多因素影响业绩普遍承压，部分项目拟通过保理保障分红 [16][54] 其他要闻 - 本周 49 只 REITs 收涨 27 只收跌，创金合信首农、南方万国数据中心等涨幅较大，华夏合肥高新、招商科创等跌幅较大 [59] - 本周 REITs 成交活跃度有所提升，日均成交额 6.18 亿元、日均成交量 1.49 亿份、日均换手率 0.61%，环比分别变化+13.68%、+18.74%、+0.09pct [63] - 2025 年 11 月有 5 个项目解禁，需关注潜在交易压力 [2][65] - 截至 2025 年 10 月 31 日，年内剩余潜在发行项目 4 - 5 单左右 [70]

如果把南京交通REIT的一周年历程浓缩为一幅画卷，我们会看到什么？ 智慧赋能，治堵方案折桂，科技笔触绘就安全畅通新图景； 资本市场鸣锣开市，全国首单绕城高速公路REIT"破土而生"，为基建投资、民生福祉与公众财富筑起 一座"金桥"。 车流如织，日均4万余辆的通行轨迹与9%的年度收入增长，勾勒出经济动脉的蓬勃生机。 成果共享，3次收益分配、累计派发31，815万元，如同饱满的秋实，落笔在投资者满意的笑容里…… 分派能力扎实，真金白银显价值：上市以来，截至2025年9月，本基金已实施3次收益分配，累计派发红 利31，815万元，分红比例均不低于对应收益分配基准日可供分配金额的99%。以"真金白银"切实回报 投资者信任，证明了稳健的投资价值。 长期价值可期，稳健收益有支撑：基于稳健的现金流测算，项目全周期内部收益率（IRR）及实际分派 率持续表现优异，充分彰显了本基础设施资产穿越周期的长期投资价值和持续回报能力。 这一年，我们获得市场广泛认可，发行交易双火爆，标杆地位凸显。 发行认购火爆创纪录：公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为19.163%和12.848%，基金比 例配售前累计认购资金为拟募集规模的2. ...

报告行业投资评级 报告未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年Q3公用类业绩最优，保租与消费稳健，仓储物流和交通类疲软分化，产园同比降幅大，能源类整体下行；10月市场放量反弹，绩优资产涨幅领先，息差走阔，估值回升；首日溢价率空间收窄，华夏华润有巢扩募注册 [3] 根据相关目录分别进行总结 1. 公用绩优、保租消费稳健，产园及物流板块承压 - 弱周期业绩稳健领跑，强周期板块普遍承压，公用事业、消费类及保租房Q3业绩同比正增长，能源类业绩普遍下滑，产业园、交通类、仓储物流类资产承压 [3][8] - 保租房租金波动小，出租率及收缴率高，厦门安居业绩亮眼，板块基本面稳健 [12][16] - 公用事业经营优化，三季度量价齐升，财务指标达近5个季度高位 [17][22] - 消费租金坪效稳中有升，华威农贸业态升级，可供分派金额普涨，金茂与华润业绩增幅领衔 [26][27] - 仓储物流市场化租赁类业绩承压，关联方整租型运营稳定，整体业绩遇冷，收入及利润多数下滑 [31][37] - 能源光伏地域分化，风电承压，特变电工新能源业绩亮眼，多数基金收入下滑 [39][49] - 产业园部分以价换量显效，租金未筑底，基金收入、EBITDA同比普降，部分环比改善，可供分配金额同比全线下滑，部分环比提升 [50][57] - 交通暑期出行环比改善，路网分流影响部分项目，财务指标同比多数下滑，2024年成立的REITs达标率46%，2025年成立的仅14% [61][67][73] 2. 市场迎来放量V型反弹，派息走阔配置价值凸显 - 无风险利率回落，10月中证REITs指数呈V型走势，全月下跌1.7%，下旬放量上涨1.2% [82] - Q3绩优资产涨势强劲，产园及物流跌幅较深，10月仅IDC与公用事业上涨，下旬绩优板块涨幅居前 [86] - IDC领涨十月行情，下旬超8成个券上涨，10月个券涨、跌数量占比分别为37%、63%，下旬涨、跌比为83%、17% [90] - 市场流动性整体回暖，仓储物流换手率提升较多，10月日均换手率回升至0.44%，下旬提升至0.53% [92][93] - REITs息差优势走阔，公用派息率提振显著，产权类REITs派息率升至4.06%，公用、能源、消费派息率提升幅度多 [102] - 产权类、经营权类估值分别处于66%、72%分位，产权类P/NAV为1.26X，经营权类P/FFO为14.36X [106] - 经营权类IRR相对稳定，产权类IRR有小幅提升，产权类最新IRR为4.1%，经营权类为3.6% [112] 3. 11月上旬2单项目解禁，华夏华润有巢扩募注册 - 11月上旬银华绍兴水利REIT、中金联东科创REIT部分战略配售份额解禁，10月下半月华夏安博仓储物流REIT询价，华夏中海商业REIT上市，华夏华润有巢扩募注册 [117] - 73只REITs发布2025年第三季度报告，部分REITs发布三季度临时公告，10月下半月4只REITs发布分红方案 [120] 4. 首发溢价率空间再收窄，全年网下收益率3.51% - 10月华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT网下发行，华夏中海商业REIT上市，沪深上市REITs达76只，总市值2206亿元 [125] - 华夏中海商业REIT上市首日仅上涨3.3%，为今年以来最小涨幅 [126] - 2025年1 - 10月，0.5亿元/1亿元资金参与REITs网下申购绝对收益分别为175.35万元/350.70万元，对应网下收益率为3.51% [130] - 10月下半月易方达广西北投高速公路REIT申报交易所，华夏华润有巢REIT注册生效，华夏华润商业REIT交易所发出问询函 [131] - 10月下半月4单公募REITs招投标信息更新，华夏基金中标福州新投发展集团有限公司租赁住房公募REITs项目 [135]

这幅画卷的宏阔背景，是国家"十四五"规划与推动公募REITs健康发展战略的纵深推进。南京交通REIT 的探索与实践，正是这一国家战略的生动地方样本。对南京交通集团与华夏基金而言，公募REITs发行 的一周年，是南京绕越东南段这条现代化高速公路向新而行、与时代同频的崭新开端。 这一年，我们专业运营深度赋能，主动管理提质效，资产价值跃升。 登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 如果把南京交通REIT的一周年历程浓缩为一幅画卷，我们会看到什么？ 资本市场鸣锣开市，全国首单绕城高速公路REIT"破土而生"，为基建投资、民生福祉与公众财富筑起 一座"金桥"。 车流如织，日均4万余辆的通行轨迹与9%的年度收入增长，勾勒出经济动脉的蓬勃生机。 智慧赋能，治堵方案折桂，科技笔触绘就安全畅通新图景； 成果共享，3次收益分配、累计派发31，815万元，如同饱满的秋实，落笔在投资者满意的笑容里…… 分派能力扎实，真金白银显价值：上市以来，截至2025年9月，本基金已实施3次收益分配，累计派发红 利31，815万元，分红比例均不低于对应收益分配基准日可供分配金额的99%。以"真金白银"切实回报 投资者信任，证明了稳健的投 ...

如果把南京交通REIT的一周年历程浓缩为一幅画卷，人们会看到什么？ 资本市场鸣锣开市，全国首单绕城高速公路REIT"破土而生"，为基建投资、民生福祉与公众财富筑起一座"金桥"。 车流如织，日均4万余辆的通行轨迹与9%的年度收入增长，勾勒出经济动脉的蓬勃生机。 智慧赋能，治堵方案折桂，科技笔触绘就安全畅通新图景； 成果共享，3次收益分配、累计派发31,815万元，如同饱满的秋实，落笔在投资者满意的笑容里…… 这幅画卷的宏阔背景，是国家"十四五"规划与推动公募REITs健康发展战略的纵深推进。南京交通REIT的探索与实践，正是这一国家战略的生动地方样 本。 提质引流治堵增收，举措扎实：健全标准化体系建设，因站施策，全力护航公众出行，用一张张"向日葵"笑脸，盛迎八方司乘。电台专题播报+沿线情报 板"双闪"组合，早晚高峰定点"种草"，针对路网变化，动态调整引流方案。南庄收费站深化拥堵路段专项治理，节假日期间整体通行效率提升约10.2%， 繁忙匝道从此"跑"出加速度。"一路四方"联动联勤，通行效率大幅提升，道路安全事故率显著下降，上交保畅圆满答卷。方山服务区焕新升级：320 m²"司机之家"与四星级母婴室同步亮相，让每 ...

解除限售安排 - 华泰紫金江苏交控高速公路REIT部分战略配售份额将于2025年11月17日解除限售 [1] - 本次解除限售份额总计2.2亿份，其中场内解除限售2.1732亿份，场外解除锁定268万份 [1] - 本次解除锁定后，基金无剩余锁定的场外份额 [2] 流通份额变化 - 本次战略配售份额上市流通前，基金流通份额为1亿份，占全部基金份额的25.00% [3] - 本次解禁后，可流通份额合计为3.2亿份，占全部基金份额的比例将大幅提升至80.00% [3] 基础设施项目经营表现 - 基金投资的基础设施项目为沪苏浙高速公路（G50沪渝高速江苏段），已运营超过17年，收费期限至2033年1月11日 [4] - 2025年第3季度项目营业收入（不含税不含统筹发展费）达12,316.17万元，较2024年同期显著增长29.76% [5] - 2025年第3季度路费收入为12,148.79万元，同比增长30.14%，同期日均车流量为49,931辆，同比增长22.74% [5] - 2025年1-9月，基金实现可供分配金额202,475,468.94元，较2024年同期增长6.82% [5] 投资者回报指标 - 基于2025年1-9月数据测算，在首次发行时（价格7.635元/份）买入的投资者，2025年净现金流分派率预测值为8.86% [7] - 若在2025年10月30日按收盘价6.537元/份买入，投资者的2025年净现金流分派率预测值将提高至10.35% [7] - 基于相同假设，在首次发行时买入的投资者，其持有至收费期届满的全周期内部收益率预测值约为4.85% [11] - 若在2025年10月30日按收盘价买入，持有至收费期届满的全周期内部收益率预测值约为3.56% [11]

佛山市人民政府、深圳市发改委、佛山市发改委、北京银行、中保投、中国长城资管、国寿投、招商财富资管、深圳高新投、招商基金、中信建投证券、中 信证券、华夏基金等有关领导及合作机构、投资者代表也共同见证这一历史时刻。 此次华夏中海商业REIT成功发行，是中海集团在经营性不动产资产管理领域的重要突破，也是中海构建多类资管平台、培育第二增长曲线、推动经营性业 务高质量发展的重要战略举措。华夏中海商业REIT"收购-改造-提升-盘活"的模式，既是对城市活力焕新、消费体验升级的前瞻性实践，又为盘活存量商业 资产提供了可复制的创新样本。 中国建筑将以本次华夏中海商业REIT成功上市为契机，积极响应国家关于推动REITs市场扩围扩容的政策指引，努力打造一批在REITs市场具有引领示范作 用的龙头产品，为服务国家战略、助力各地高质量发展提供更强支撑。 来源：中国建筑集团有限公司 10月31日，华夏中海商业REIT（基金代码：180607）在深圳证券交易所成功上市。中建集团党组成员、总会计师黄杰，股份公司助理总裁、中海集团董事 长颜建国；深圳证券交易所党委委员、副总经理李鸣钟，华夏基金总经理李一梅参加基金上市仪式并发表致辞。 华夏 ...

中信建投国家电投新能源REIT国补回款情况 - 2025年10月31日，基础设施项目公司收到国补应收账款回款2,748.83万元 [8] - 此次回款的国补应收账款平均回款周期为2.15年，与截至2025年9月25日的平均回款周期一致 [6][8] - 该笔回款将纳入基金2025年第4季度可供分配金额，用于向投资者进行收益分配 [9] - 基金采用银行有追索权保理方式平滑现金流，保理银行平价购买账龄满1.5年的国补应收账款 [7] - 基金管理人计划在2025年年度收益分配前，启动保理基准日为2025年12月31日的保理工作，对应保理金额为49,671.81万元 [10] 国家电投新能源REIT电价与回款机制 - 项目参加2025年江苏省电力市场交易前，含税上网电价为850元/兆瓦时，其中燃煤基准价391元/兆瓦时，国补459元/兆瓦时 [6] - 参与电力市场交易仅影响燃煤基准价对应部分的电价金额，不影响国补的回款周期 [6] - 燃煤基准价对应部分的电价次月回款，国补回款周期具有一定波动性 [6] 中信建投沈阳国际软件园REIT交割审计 - 基金购入基础设施项目已完成交割审计，审计基准日为2025年10月20日 [12][13] - 购入的三家项目公司于基准日总资产合计558,642,783.60元，负债合计428,315,204.85元，所有者权益合计130,327,578.75元 [13] - 截至公告发布日，基金已完成全部交易对价的支付 [13]

智通财经记者 | 王妤涵 2025年三季度，中国房地产行业迎来了债务风险化解的重要转折点，多家规模房企相继宣布债务重组取得决定性进展，为持续多年的流动性危机带来破局曙 光。 据中指研究院监测，三季度以来，包括佳兆业、龙光集团、远洋集团、金科股份等在内的房企境内外债务重组捷报频传，截至10月30日，已完成境内外债务 重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元，对应总有息负债规模近2万亿元，企业短期偿债压力明显缓解。 这一系列进展标志着三季度已成为行业化债的"攻坚关键期"。融创、旭辉、龙光等代表性房企集中完成债务重组，司法重整与市场化重组双轨并行，显著加 快了行业风险出清进程。 在化债浪潮之下，三季度房地产融资市场虽仍处历史低位，但已显现结构性改善信号。境内低成本融资向优质主体集中，公募REITs等创新工具加速扩容， 预示着行业正逐步从债务纾困阶段向经营修复阶段过渡。 三季度化债攻坚 今年三季度是房企债务到期高峰，克而瑞统计数据显示，单季到期规模约1600亿元，占全年5342亿元到期债务的29.9%。在偿债压力倒逼下，多家规模房企 加速推进债务重组，取得了一系列突破性进展。 其中，头部房企境内外债务"全链 ...

公司业绩表现 - 前三季度公司实现营业收入1193.27亿元，同比增长5.20% [2] - 前三季度公司实现归母净利润19.75亿元，同比增长16.46% [2] - 第三季度归母净利润同比增长8.46%，扣非归母净利润同比增长15.24% [2] - 第三季度归母净利润环比第二季度增长11.39%，扣非归母净利润环比增长16.49% [2] - 公司完成医药仓储物流基础设施公募REITs发行上市，增加净利润4.38亿元 [2] “三新两化”战略进展 - 公司战略核心为“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化（REITs）” [2] - 新产品战略已构建“投—研—产—销”一体化全链条的战略生态 [3] - 总代品牌推广业务前三季度实现销售收入147.28亿元，成为利润增长“第二曲线” [3] - 新零售战略下，好药师B2C公司实现销售收入8.17亿元，同比增长13.00% [5] - 新医疗战略稳步推进，截至9月底诊所会员店超3000家，计划三年内实现万家诊所联盟 [6] - 数字化方面，前三季度研发投入2.29亿元，研发技术人员达1591人 [6] - 不动产证券化方面，汇添富九州通医药REIT自上市以来收盘价较基准价累计涨幅达43.28%，期间最高涨幅达51.81% [6] 主营业务细分表现 - 药品总代品牌推广业务实现销售收入87.40亿元，同比增长15.26% [3] - 器械总代品牌推广业务实现销售收入59.87亿元，其中登士柏、加奇等新品种前三季度销售收入超1.8亿元 [4] - 医药工业自产及OEM业务实现销售收入23.00亿元，同比增长9.93% [4] - 西药工业营收为4.31亿元，同比增长12.48%；中药工业自产饮片销售收入17.62亿元，同比增长9.79% [4] - 数字物流等新兴业务板块收入实现24.95%的较快增长 [2] 零售与电商业务 - 好药师直营及加盟药店门店总数达33275家，覆盖全国31个省市自治区 [5] - “万店加盟”业务实现销售收入54.02亿元，同比增长43.40% [5] - 面向C端的新零售业务实现销售收入22.35亿元 [5] - B2B电商终端渠道销售收入达155.29亿元，同比增长19.68% [5] 资产运营与未来发展 - Pre-REITs项目首期入池的上海、杭州及重庆三处医药仓储物流资产仓库出租率达100% [6] - 公司表示将适时启动公募REITs扩募工作，并优先选择上述首期Pre-REITs入池资产 [6]