行业背景与发展 - 中国正深化金融供给侧结构性改革并加快构建现代金融体系 绿色金融与ESG投资理念的深度融合成为推动能源结构转型和实现“双碳”目标的关键金融抓手 [1] - 公募REITs市场已步入常态化发行阶段 凭借其盘活存量资产、引导新增投资的独特机制 日渐成为衔接绿色金融与实体经济的重要桥梁 [1] - 截至2025年末 全市场已发行公募REITs产品规模已突破2100亿元 市场发展态势向好 [1] 公司具体项目 - 国民信托首单公募REITs项目“京能1号”参与的中航京能光伏REIT扩募份额在上海证券交易所上市 [1] - “京能1号”资金专项投向云南省苏家河口水电站和松山河口水电站的运营与发展环节 [1] - 该项目通过持有相关资产支持证券 实现对基础设施项目所有权的间接持有 并依托水电销售的收益向投资者进行分红 构建起“绿色资产—REITs产品—公众投资”的良性价值循环 [1] 公司未来战略 - 国民信托表示将持续深耕绿色金融领域 不断提升公募REITs相关业务的专业运作能力 [2] - 公司将引导更多社会资本投向可持续发展领域 助力中国绿色低碳循环经济体系建设 为经济社会高质量发展持续注入金融动能 [2]

行业整体表现与市场压力 - 2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3% [3] - 2025年全国新建商品房销售面积达88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [3] - 住宅销售面积同比下降9.2%，销售额同比下降13.0%，调整幅度略高于商品房整体水平 [3] - 2025年房地产行业仍在深度调整期，投资与销售同步下滑，多数企业发展策略偏谨慎 [2][6] 新发展模式与转型方向 - 城市更新被确立为房地产新发展模式的核心内容，是推动城市高质量发展、实现中国式现代化的重要战略抓手 [2][4] - 2026年1月，自然资源部与住建部联合印发支持城市更新的措施，旨在破解政策堵点，包括增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策等 [3][4] - 行业转型被视为一场涵盖理念、制度与技术的系统性变革 [4] - 审视房地产问题需跳出行业本身，政策制定应统筹考量出口、资本市场、科技、物价、外需等宏观经济变量 [2][4] 住宅市场的关键突围路径 - 住宅市场唯一的增量赛道和房企突围的关键方向是“好房子+现房销售+改善户型” [2][4] - 购房客户需求升级，要求宽厅、阳台、高得房率、全收纳、全生命周期户型及定制化，开发商需拿好地、做好产品、做现房销售才能打动客户 [6] - 基于市场趋势，现房销售的时代会越来越近 [2][6] 金融与政策支持建议 - 政策层面应加快出台“商业不动产土地续期”实施细则、推进公募REITs专项立法，着力降低资产估值折价 [4] - 建议允许单支REITs通过并购多个资产实现提质做强 [4] - 商业不动产、基于公募REITs的不动产金融新模式和相关的制度建设，被视为行业转型的关键抓手 [7] - 防范化解房地产金融风险的最佳策略是主动靠前、提前介入，通过总量性政策防范风险扩散，推动行业止跌回稳 [5] 市场分化与结构性机遇 - 中国不动产行业正呈现显著的结构性分化特征，但市场整体状况已有所改善，分化差距收窄，市场对一线城市持谨慎乐观态度 [6] - 部分区域市场展现韧性，例如东北区域在2025年的集团业绩中靠前 [6] - 2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81% [7] - 商业地产领域仍存在发展新机遇，存量改造、运营成熟后的REITs成为后续投资关注重点 [7] 企业战略与投资重点 - 部分企业投资策略极为谨慎，秉持“宁可不投，不要投错”的原则 [2][6] - 企业未来发展聚焦于投建一体（代建+小股投资）、商办定制（提前锁定产业方）、以及养老社区（医院+城市更新+养老住宅）等模式 [7] - 进一步释放和扩大投资需求潜力，需聚焦两大关键着力点：一是加快构建适配的城乡建设及房地产发展新模式，二是大力提振民间投资与外商投资活力 [3]

中国内地公募REITs市场动态 - 中国内地公募REITs市场正经历盘整期，商业不动产REITs试点启动，首批8只产品于1月底申报，合计拟募集资金314.75亿元 [1][10] - 首批8只商业不动产REITs中最大一单拟募资74.7亿元，资产类型涵盖购物中心、写字楼、酒店等，底层资产经营情况良好，部分项目最近一期处于满租状态 [1][10] - 首批商业不动产REITs的2026年预计分派率均在4.5%以上，最高接近5.5% [1][10] 市场“进”与“退”的并行现象 - 在商业不动产REITs申报的同时，部分前期申报的REITs产品主动撤回，包括电子城产业园REIT、万科仓储物流REIT等，1月内共有5只产品撤回或终止 [1][5][10][15] - 撤回的REITs项目底层资产类型涵盖保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务污水处理 [1][10] - 这些撤回的REITs申报后已停滞多时，撤回在市场预期之中 [1][10] 商业不动产REITs申报热潮的驱动与资产详情 - 申报热潮源于2025年12月31日中国证监会发布的政策，将公募REITs试点范围扩容至商业不动产领域 [3][12] - 募资额最高的中金唯品会项目底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯，2025年联营收入增长均超过17%，且连续三年加权平均出租率维持在99%以上 [3][12] - 华安锦江项目是国内首单以酒店为底层资产的REITs，涵盖分布在18个城市的21家“锦江都城”酒店 [3][12] - 写字楼类资产成色亮眼，汇添富上海地产REIT底层资产截至2025年末出租率分别达100%和99.33% [4][13] - 华安陆家嘴REIT底层资产的办公楼项目3年及以上长租占比超过80%，预计募集规模28.10亿元 [4][13] 市场参与方的视角与行为 - 房企认为发行REITs可有效降低资产负债率，优化财务报表，已有基金公司主动与房企对接 [4][13] - 投资者态度审慎，推动资产持有方和基金管理人筛选高效底层资产，当前申报项目多分布于一二线城市重点区域 [4][13] - 私募机构指出，扣除税费后符合上市要求的资产回报率需达4.5%以上，但市场上能稳定达到此收益的优质资产不多 [5][14][15] 撤回项目的具体原因与市场背景 - 建信建融家园租赁住房REIT在2024年已收到交易所问询函，涉及项目合规性与估值合理性等问题 [6][15][16] - 市场环境调整导致底层资产价值重估，租赁市场格局变化，使得当初的申报决策不再适配现有情况 [6][16] - 2025年第四季度，77只公募REITs合计实现营业收入近59.13亿元，净利润约5.26亿元，逾七成实现盈利但盈利水平下滑 [6][16] - 2025年四季度，公募REITs整体可供分配金额环比下滑16%，同比提升3% [7][16] 机构观点与市场展望 - 中信证券认为商业不动产REITs的推出将改变不动产持有、运营、服务领域的生态，为企业资产全面重估奠定基础 [7][17] - 国信证券建议投资策略可聚焦保租房、市政环保等刚需资产的稳定分红，以及数据中心、清洁能源等新基建赛道的资产增值，并关注扩募机制带来的机会 [7][17] - 市场共识是需通过有效机制筛选出“长租约、高出租率、专业化运营”的优质资产，以推动市场成熟与稳健运行 [8][17]

商业不动产REITs试点启动与申报概况 - 中国证监会于2025年12月31日发布公告，明确将公募REITs试点范围扩容至商业不动产领域，为房地产行业提供了盘活存量资产、走通“投-融-管-服-退”全链条的转型契机 [3] - 首批8只商业不动产REITs已于1月底申报至交易所，合计拟募集资金314.75亿元，其中最大一单拟募资74.7亿元 [1] - 申报项目的底层资产类型丰富多元，涵盖购物中心、写字楼、酒店等，经营情况良好，部分项目最近一期处于满租状态，2026年预计分派率均在4.5%以上，最高接近5.5% [1][4] 首批申报项目的底层资产详情 - 中金唯品会项目募资额最高，底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，2025年联营收入增长均超过17%，且连续三年加权平均出租率维持在99%以上 [4] - 华安锦江项目是国内首单以酒店为底层资产的REITs，涵盖了分布在18个城市的21家“锦江都城”酒店 [4] - 汇添富上海地产REIT底层资产为黄浦滨江的鼎保、鼎博大厦，截至2025年末出租率分别达到100%和99.33% [4] - 华安陆家嘴REIT底层资产包括晶耀前滩T1办公楼等项目，其办公楼项目3年及以上长租约占比例超过80%，预计募集规模28.10亿元 [4] REITs市场出现产品撤回现象 - 在商业不动产REITs申报的同时，部分前期申报的产品主动撤回，包括电子城产业园REIT、万科仓储物流REIT、建设银行的保障性租赁住房REIT、首创环保的水务REIT扩募申请等，共计5只 [1][6] - 撤回项目的底层资产类型涵盖保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务污水处理 [1] - 这些REITs申报后已停滞多时，撤回在市场预期之中，部分项目此前已收到交易所关于资产合规性及估值合理性的问询 [1][7] 市场参与方的态度与行为 - 资产持有方（如房企）积极梳理符合条件的资产包，希望通过发行REITs降低资产负债率、优化财务报表 [5] - 投资者态度审慎，推动资产持有方和基金管理人筛选高效底层资产，当前申报项目多分布于一二线城市重点区域以获取信任 [5] - 私募机构指出，扣除税费后符合上市要求的资产回报率需达4.5%以上，但市场上能稳定达到此收益的优质商业不动产资产并不多 [6] REITs市场整体表现与未来展望 - 2025年第四季度，77只公募REITs合计实现营业收入近59.13亿元，净利润约5.26亿元，逾七成实现盈利，但盈利水平有所下滑 [7] - 同期，公募REITs整体可供分配金额环比下滑16%，同比提升3%，部分项目通过管理费减免、原始权益人补足业绩等方式对冲波动 [8] - 券商机构对后市表示看好，认为商业不动产REITs将改变行业生态，并为资产重估奠定基础，建议投资者关注稳定分红资产及新基建赛道的增值机会 [8] - 市场认为，公募REITs作为长周期赛道，需通过市场机制筛选出“长租约、高出租率、专业化运营”的优质资产，以推动市场成熟与稳健运行 [9] 市场逻辑与生态变化 - 公募REITs的进退抉择折射出市场正在变化，伴随产品的优胜劣汰，资本市场投资逻辑将重塑，资金更倾向于聚焦长周期优质资产 [2] - 投资者的选择偏好会反向传导至资产持有方与基金管理人，进而带动市场进入良性循环 [2] - 在商业不动产REITs打开新局面的同时，部分项目的撤回也表明市场与监管标准在提高，资产正经历价值重估 [7]

市场整体表现 - 上周公募REITs二级市场震荡上行，中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数分别收于809.56点和1052.42点，环比分别上涨0.35%和0.47% [1][3] - 光大证券数据显示，在主流大类资产回报率排序中，REITs表现优于纯债、美股、A股、黄金和可转债，仅次于原油 [2] - 上周公募REITs总成交额为31.8亿元，期内区间日均换手率均值为0.68% [7] 产品涨跌与板块分化 - 已上市的78只公募REITs中，环比上涨的有41只，下跌的有36只，1只持平 [2][4] - 涨幅前三的产品为博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT，周内分别上涨4.94%、4.64%和4.52% [2][4] - 跌幅前三的产品为易方达广开产园REIT、华夏合肥高新REIT和中银中外运仓储物流REIT，上周分别下跌5.03%、3.39%和2.68% [2][6] - 从底层资产板块看，能源和市政环保类REITs涨幅居前 [4] 成交活跃度 - 周内成交量前三的是华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT，分别为0.41亿份、0.36亿份和0.30亿份 [8] - 周内成交额前三的是华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT [8] - 新型基础设施类REITs的区间日均换手率领先 [7] 行业重大动态：商业不动产REITs集中申报 - 上周首批8单商业不动产REITs集中申报并被上交所受理，是行业关键扩容事件 [2][9] - 8只产品业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），与现有基础设施REITs形成区别，有助于丰富市场资产类型 [2][10] - 原始权益人类型多元，包括民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）及央企（保利发展） [10] - 8只产品合计募集规模约314.75亿元，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产REIT（74.7亿元） [10] - 具体项目方面，郑州杉杉奥莱与哈尔滨杉杉奥莱具备区域优势与稳健运营 [10]；华夏凯德商业REIT的深圳来福士项目是南油片区体量最大的商业综合体 [10]；汇添富上海地产商业REIT的底层项目租金收入在上海地产同类资产中排名靠前 [11] - 此外，A股上市公司茂业商业、光大嘉宝也发布公告计划申报商业不动产REITs [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月底首批8单商业不动产REITs申报交易所呈现多特征 1月REITs市场飘红业绩亮眼板块涨幅居前 派息率较长债收窄大部分资产估值显著走高 5单基础设施REITs项目终止中核清洁能源2月2日上市 [4] 相关目录总结 首批商业不动产REITs获受理，盘点六大特征 - 首批8单商业不动产REITs呈现资产类型多样且首次出现首发混装、地域分布分散、原始权益人以国资为主、首发规模偏大、商业零售估值安全垫高、经营业绩稳中分化等六大特征 [4][10][13] - 介绍了中金唯品会商业REIT等8单REITs的募资规模、底层资产、业绩表现等情况 [4][15][19] - 3家A股上市公司（保利发展、茂业商业、光大嘉宝）发布公告拟申报商业不动产REITs 其中保利发展项目已被上交所受理 [50] 一月行情全面开花，业绩增长下涨幅分化 - 2026年1月中证REITs全收益指数收涨4.2% 跑赢沪深300和中证红利全收益指数 长债利率有所回落 [58] - 各类资产REITs指数普涨 IDC/消费/产园/公用/仓储5类资产涨幅靠前 公用及消费涨幅环比走阔最多 96%个券上涨 华安百联消费REIT领涨触发停牌 [59][64][69] - IDC及消费换手率改善显著 沪深REITs日均换手率为0.55%（环比+0.15pcts） 保租房、能源流动性虽提高但仍有限 交通交易仍平淡 [69][74] - 产权类REITs派息率为4.46%、经营权类为8.58% 产权类与长债收益率息差收窄 与红利股股息率息差走阔 大部分资产估值大幅走高 交通估值仍在低位 两大类资产IRR均较上期下降 [4][75][85] 本月无新发项目，中核清洁能源2月2日上市 - 2026年1月REITs首发市场无新增发行 华夏基金华润有巢REIT、中航京能光伏REIT两单扩募份额上市 [100] - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日上市 网下发行部分在上市首日可全部流通 [104] - 基础设施REITs排队情况：中金厦门火炬产业园REIT、中航北京昌平保障房REIT一轮问询 5单项目终止 [107] - 2单公募REITs招投标信息更新：湖北文化旅游集团拟发行文旅REIT 汇添富基金中标上海地产公募REIT项目 [111] 京东仓储2月8日解禁，华安外高桥计划扩募 - 嘉实京东仓储REIT战略配售份额将于2月8日解除限售 华安外高桥REIT计划扩募 拟扩募资产为上海市浦东新区的两处地块 [116] - 1月上半月兴业证券集中为部分公募REITs开展做市服务 华夏南京交通高速公路REIT原始权益人变更回收资金用途 [120]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 本周REITs震荡上行，表现强于主要股债指数，中证REITs指数周涨0.8%，水利、能源、交通REITs涨幅领先，前期涨幅较大的数据中心调整较大；首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，意味着我国公募REITs市场正实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容[1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 本周中证REITs指数周涨0.8%，年初至今涨4.4%，截至1月30日收盘价为809.56点，表现强于中证转债、中证全债和沪深300指数；年初至今涨幅排序为中证转债>中证REITs>沪深300>中证全债；近一年回报率为 -2.8%，波动率为7.5%，回报率低于其他指数，波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债；REITs总市值1月30日为2287亿元，较上周增加7亿元，全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.16个百分点[2][6][8] - 从项目属性看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.3%、0.8%；从项目类型看，各板块涨跌分化，水利、能源、交通REITs涨幅靠前，周度涨幅排名前三的是博时津开产园REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.64%）、华夏中海商业REIT（+4.52%）[3][15][19] - 数据中心REITs交易活跃度最高，区间日均换手率为1.065%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额20.251%；主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（3860万元）、中金亦庄产业园REIT(1590万元）、中金印力消费REIT(1446万元）[3][22][23] 一级市场发行 - 2026年1月1日至1月30日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有3只，已反馈的产品3只，已申报的产品8只，其中8只商业不动产REITs正式申报[25] 估值跟踪 - REITs兼具债性和股性，从债性关注年化现金分派率，截至1月30日均值为6.11%；从股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值情况，相对净值折溢价率偏长期视角，P/FFO偏短期视角[27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为42.40%，P/FFO为38.43，IRR为3.50%，年化派息率为2.76%等[28] - 产权类REITs关注股息率，经营权类REITs关注内部收益率，截至1月30日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低60BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为316BP[30] 行业要闻 - 1月29 - 30日，首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，标志着我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域关键扩容[4][32]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs震荡上行表现强于主要股债指数，中证REITs指数周涨0.8%，水利、能源、交通REITs涨幅领先，前期涨幅较大的数据中心调整较大；首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，我国公募REITs市场正实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨0.8%，年初至今涨4.4%，表现强于中证转债、中证全债和沪深300指数；近一年回报率为 -2.8%，波动率为7.5%，回报率低于其他指数，波动率低于沪深300和中证转债指数高于中证全债指数 [1][2][6][8] - 1月30日REITs总市值为2287亿元，较上周增加7亿元，全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.16个百分点 [2][8] - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.3%、0.8%，水利、能源、交通REITs涨幅靠前，周度涨幅前三为博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT [1][3][15][19] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高为1.065%，园区基础设施REITs本周成交额占比最高为20.251% [22][23] - 本周主力净流入额前三的REITs产品为华夏华润商业REIT、中金亦庄产业园REIT、中金印力消费REIT [3][23][24] 一级市场发行 - 2026年1月1日至1月30日，交易所已问询REITs产品3只，已反馈3只，已申报8只，8只商业不动产REITs正式申报 [25] 估值跟踪 - REITs兼具债性和股性，截至1月30日，公募REITs年化现金分派率均值为6.11%，可通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值情况 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 截至1月30日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低60BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为316BP [30] 行业要闻 - 1月29 - 30日，首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，我国公募REITs市场正从基础设施领域向商业不动产领域扩容 [1][4][32]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1 月 29 - 30 日，上交所接连申报 8 单商业不动产 REITs，拟募资规模共计 314.8 亿元；本周共 10 单首发公募 REITs 取得新进展；本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%；本周产权类/特许经营权类 REITs 日均换手率和成交量均下降；从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78% [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 10 单首发公募 REITs 取得新进展 - 截至 2026/1/30，2025 年以来已成功发行 20 单，发行规模 403 亿元 [4] - 本周首批 8 单商业不动产 REITs 已申报至证监会，均于申报当天即获受理；中航北京昌保租赁住房 REIT、中金火炬产业园 REIT 已问询；中核清洁能源 REIT 将于 2/2 上市 [4] - 当前审批流程中 REITs，已申报 24 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [4] 二级市场：本周流动性回落 行情回顾：中证 REITs 全收益指数涨幅 0.47% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%，跑赢沪深 300 0.39 个百分点、跑输中证红利 1.11 个百分点；年初至今涨幅 4.22%，跑赢沪深 300 2.57 个百分点、跑赢中证红利 0.65 个百分点 [4] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.27%，特许经营权类 REITs 上涨 0.69% [4] - 分资产类型来看，能源（+1.43%）、环保水务（+0.87%）、交通（+0.45%）、园区（+0.39%）板块表现占优 [4] - 分个券来看，本周共 41 只上涨、36 只下跌，博时津开科工产业园 REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+4.64%）、华夏中海商业 REIT（+4.52%）位列前三，易方达广州开发区高新产业园 REIT（-5.03%）、华夏合肥高新产园 REIT（-3.39%）、中银中外运仓储物流 REIT（-2.68%）位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.58%/0.44%，较上周 -14.01/-2.61BP，周内成交量 6.14/1.46 亿份，周环比 -17.82%/-5.64% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78%，交通（5.92%）、仓储物流（5.29%）、园区（4.39%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026/1/24，南京市政府印发政策，提出把握基础设施 REITs 扩围机遇，做好多领域项目储备申报 [33] - 2026/1/27，保利发展宣布申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/29，北京举办全国首个省级商业不动产 REITs 培训会推动试点申报 [33] - 2026/1/29，首批商业不动产 REITs 已申报至中国证监会 [33] - 2026/1/29，茂业商业调整商业不动产 REITs 底层资产 [33] - 2026/1/30，光大嘉宝拟申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/30，5 只商业不动产 REITs 申报至上交所 [33] 重要公告 - 2026/1/28，华夏中核清洁能源 REIT 发布上市公告，于 2/2 上市 [34] - 2026/1/28，华夏越秀高速 REIT 发布运营数据，2025 年 12 月日均收费车流量和路费收入有相应变化 [34] - 2026/1/29，华夏南京交通高速公路 REIT 变更资金用途 [34] - 2026/1/30，华安外高桥 REIT 发布扩募公告，拟申请扩募并新购入项目 [34]

商业不动产REITs试点启动与首批项目 - 首批3只商业不动产REITs已申报并获上交所受理，预计合计募资规模131.75亿元 [1] - 3只基金分别为汇添富上海地产、中金唯品会及华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金 [1] 首批REITs底层资产详情 - 汇添富上海地产REITs的不动产项目为鼎保大厦与鼎博大厦，业态为办公及配套商业 [3] - 中金唯品会REITs的不动产项目为郑州杉杉奥特莱斯与哈尔滨杉杉奥特莱斯项目 [3] - 华安锦江REITs的不动产项目包括锦江都城广州白云店、郑州二七店、长沙开福五一广场店等，业态为酒店 [3] 政策背景与监管动态 - 证监会于去年12月31日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs正式启动 [3] - 北京证监局联合举办政策解读培训会，指出稳步扩大公募REITs范围至商业不动产是提升资本市场服务实体经济、盘活存量商业资产、支持构建房地产发展新模式的重要一环 [3] - 四川证监局正强化部门协同，通过专题学习、联合摸底存量商业不动产情况及动员市场主体等方式，为商业不动产REITs产品创新做好准备 [4] 行业意义与专家观点 - 商业不动产REITs试点启动标志着公募REITs底层资产迈向全门类 [4] - 此举将促进存量商业资产盘活，缓解持有优质商业地产的房企和地方国资的流动性压力，助力房地产发展新模式 [4]