报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市（维持）” [1] 报告的核心观点 - 中国公募REITs市场已进入“基础设施 + 商业不动产”双轮驱动的新阶段，商业不动产REITs的推出有助于盘活存量资产、助力房企转型，并丰富了投资品种 [6] - 首批申报的商业不动产REITs呈现资产与发行主体多元化、估值整体乐观的特点，其中购物中心、奥莱、商业综合体的分派率较高，写字楼相对较低 [2] - 报告详细解析了酒店、写字楼、商业综合体等新品类资产的投资价值与评估要点，并认为优质商业不动产REITs及相关企业具备配置价值 [2][72] 首批商业不动产REITs总览 - **申报规模与构成**：截至2026年2月，已有13单商业不动产REITs申报上交所，1单申报深交所，拟募资规模超400亿元 [2][11] - **资产类型多元**：底层资产涉及写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店、商业综合体等业态，且不乏资产混装案例，如“写字楼+购物中心” [2][10][11] - **发行主体广泛**：原始权益人涵盖央国企、民企、外企，其中上海地产、凯德、唯品会、首农此前已有基础设施REITs平台 [2][11] - **资产地理分布**：商业综合体、办公类资产集中在一线城市；购物中心、奥特莱斯多在二三线城市；酒店资产为跨区域分布 [2][11] - **分派率特征**：写字楼分派率为各类资产中最低（如汇添富上海地产商业不动产REIT 2026E为4.50%），酒店类资产居中，购物中心、奥莱、商业综合体分派率较高（如中信建投首农食品集团商业不动产REIT 2026E达6.87%） [2][13] - **战略配售比例**：多数原始权益人战配比例仅按最低要求不低于20%，但华夏银泰百货商业不动产REIT拟持战配比例达51% [13][15] 底层资产估值解读 - **估值整体乐观**：估值对标已上市可比项目，整体呈现乐观态势 [2] - **预测现金流增长率**：写字楼预测相对保守，增长率在0.66%-2.8%之间；多数商业零售资产增长率在3.3%-3.98%之间；酒店资产中华安锦江商业不动产REIT预测较高（4.68%），华住预测较低 [2][16][21] - **折现率取值**：购物中心商业不动产REITs折现率取值普遍较低，不乏低于此前消费基础设施REITs 6%下限的情况（如静安大融城、龙德广场为5.5%和5.25%）；同一原始权益人的商业不动产REITs折现率相比其基础设施REITs较低 [2][21] - **资本化率（Cap Rate）对比**：参照戴德梁行数据，多个项目资本化率突破相应业态的调研区间下限，例如： - 购物中心：静安大融城（4.64%）、深圳来福士（4.66%）、合肥银泰中心二期（5.33%） [2][23][26] - 写字楼：晶耀前滩T1办公楼及车位（4.47%） [2][23] - 奥特莱斯：郑州杉杉奥特莱斯（5.98%）、哈尔滨杉杉奥特莱斯（6.77%） [2][29] - 酒店：华住上海江桥万达桔子水晶酒店项目（4.92%） [2][29] - 服务式公寓：深圳来福士服务式公寓（4.31%） [2][29] - 社区商业：北京昌平龙德广场（7.57%）高于区间上限 [2][29] 酒店资产投资价值解析 - **行业经营指标**：评估需关注入住率、平均房价、平均每间房收益（RevPAR）、经营毛利润率（GOP Margin）等核心指标 [2][34] - **经营现状**：国内酒店行业从规模扩张转向存量优化，三星级酒店入住率更具韧性，一线城市高星酒店恢复速度突出 [34] - **财务报表**：酒店净现金流（NOI）是估值基础，经营毛利润（GOP）是重要考核目标；通常客房收入占比越高，净收益率可能越高 [37][38] - **主流管理模式**：国内三大酒店集团（锦江、华住、首旅）均以特许经营及管理（轻资产）为主要运营模式，占比均超90% [2][39][44][45] - **大宗交易市场**：酒店/旅游地产在大宗交易中占比低（2025Q1-Q3为6%），机构参与度低，缺乏定价锚点，酒店REITs推出或成为“估值锚” [2][52][53] - **估值关注要点**：需重点考察面积、经营指标（OCC， ADR， RevPAR， GOP Margin）、收入成本构成、增长率、资本支出及改造ROI等 [55] 写字楼资产投资价值解析 - **市场供需格局**：一线城市甲级写字楼市场整体仍处供应过剩、以价换量阶段，截至2025Q2，北京、上海、广州、深圳空置率分别为10.9%、18.4%、19.8%、27.8% [57][59] - **与产业园REITs可比性**：写字楼REIT与研发办公类产业园REIT在租户结构上存在重合与替代效应，租户粘性较弱 [2][59] - **整租模式的双刃剑**：整租/大租户利于稳定租约，但集中度高且可能限制租金增长，如鼎保大厦、鼎博大厦因大租户导致预测现金流增长率仅约0.7% [2][59] - **停车场摊薄估值**：评估混装写字楼资产需注意整合商业综合体地下空间会摊薄估值单价，如晶耀前滩T1办公楼单价为16945元/平米，深圳来福士办公楼单价为6997元/平米 [2][63] - **运营收益率**：写字楼运营模式相对简单，运营净收益率水平较高 [63] 服务式公寓与商业综合体/混装资产解析 - **服务式公寓**：深圳来福士服务式公寓作为“非保租房”资产，2026E资本化率为4.31%，与保租房REITs具可比性；一线城市服务式公寓资本化率整体低于写字楼、购物中心等业态 [2][65][66] - **商业综合体/混装资产**：资产混装存在风险分散与联动的“双刃剑”效应，不同类型资产经济周期影响不同可能形成对冲，但也可能因联动放大波动 [2][69] - **估值结构互补**：混装业态在估值和资本化率定价上可能形成“稳定+成长”组合互补，例如华夏凯德商业不动产REIT以购物中心（估值占比74.3%）为主导，办公和公寓作为补充 [69] 投资建议 - **优质REITs配置价值**：报告认为优质商业不动产REITs，如国泰海通砂之船商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT等具备配置价值 [2][72] - **关注相关企业**：建议积极关注商业不动产资源丰富的企业及优质商管运营商，如华润置地、华润万象生活、中国海外发展、招商蛇口、新城控股等 [2][72]

核心观点 - 报告对2026年1-2月中国REITs市场、银行理财市场及银行资本补充工具（二永债）市场进行了跟踪分析，核心观点聚焦于市场表现、规模变化及未来投资机会 [2][6][15] - REITs市场在1-2月呈现先扬后抑态势，市场交易逻辑正转向底层资产质量分化，数据中心板块因AI算力需求支撑表现突出，而园区类项目承压 [2][6][7][8] - 银行理财规模在2026年2月出现季节性显著增长，全年有望扩张，同时银行负债成本持续下行，为债券市场提供支撑，长债调整被视为机会 [2][10][11][13][14] - 银行二永债（二级资本债和永续债）在2月供给收缩，信用利差整体收窄，中长期品种配置价值凸显，建议关注利差分位数较高的长期限券种 [2][15][16][19] REITs市场表现与监管动态 - **市场成交先升后降**：2026年1-2月，REITs全市场周度成交额和换手率整体呈先升后降态势，其中2026年1月19日至25日单周成交额达38.95亿元，为2025年3月以来最高，但受春节临近影响，春节前一周（2026年2月9日至13日）全市场周度换手率降至0.33%，为1-2月最低水平 [2][6] - **板块表现显著分化**：多数REITs项目在2026年1月自低位补涨后，于2月出现回调，截至2月末，已上市REITs中仅17只月线收涨，61只收跌，交通和数据中心板块表现较好，月涨幅分别为+0.42%和+1.64%，而水利基础设施（-4.29%）、园区（-2.90%）等板块跌幅居前，其中20个园区类REITs全部下跌 [2][7] - **未来交易逻辑转向资产质量分化**：中证REITs全收益指数于2026年2月震荡回调，未来市场交易或将更明显地演绎底层资产质量分化的逻辑，受AI算力需求支撑的数据中心REITs板块或仍能获得估值溢价，而基本面承压的园区类项目短期内估值改善较难 [2][8] - **商业不动产REITs审核关注点**：对于2026年1-2月申报的第一批商业不动产REITs，监管反馈意见重点关注不动产合规性、资产完整性、项目收益情况（如租约集中到期、关联交易风险）及估值合理性（如出租率预测）等方面，资产质量和收益稳定性将显著影响其上市后表现 [9] 银行理财市场跟踪 - **理财规模季节性显著增长**：测算显示，截至2026年2月末，银行理财规模合计33.3万亿元，较1月末增加0.8万亿元，增长主要受存款利率较低及春节前企业发放年终奖等因素驱动，预计2026年全年理财规模有望增长约3万亿元 [2][11] - **理财收益率有所回落**：2026年2月，理财公司固收类理财及纯固收理财平均当月年化收益率分别回落至2.17%和2.27%，当月新发人民币固收类理财的平均业绩比较基准上限为2.69%，下限为2.16%，未来新发产品平均业绩比较基准下限可能缓慢走向2.0% [12] - **银行负债成本快速下行**：A股上市银行整体计息负债成本率从2023年第四季度高点的2.17%下降至2025年第三季度的1.63%，预计2026年第一季度将降至1.5%以下，第四季度或降至1.4%以下，负债成本下行有望支撑债券收益率震荡偏下行 [13] 债券市场展望与投资建议 - **长债调整视为机会**：报告认为，人民币升值、交易盘长债持仓较少以及PPI同比回升预期普遍，使得长债风险较低，预计10年期国债收益率在2026年第一季度低点或至1.75%，第二季度低点有望到1.70%，2026年全年或在1.6%-1.9%区间震荡，建议把握波段操作机会 [2][14] - **超长债配置力度或加大**：由于存款利率较低，保费有望较快增长，2026年3月险资对超长债的配置力度或加大，30年期国债活跃券收益率有望走向2.20%以下，当前建议关注30年期国债老券、10年期国开债及长久期下沉资本债的机会 [14] 银行资本补充工具（二永债）市场分析 - **一级供给收缩**：2026年2月，银行二永债（二级资本债和永续债）无新发行，总偿还量约为61亿元，环比减少354亿元，同比减少239亿元，2026年前两个月二永债总偿还量约为476亿元，同比增加92亿元 [15] - **信用利差整体收窄**：自2025年12月至2026年2月，二永债收益率和信用利差总体下行，其中3-10年期品种利差回落更为明显，2026年2月各评级二永债平均信用利差排序为AA- > AA > AA+ > AAA-，AA-评级利差显著高于其他评级 [16] - **与普信债走势分化**：2026年2月，同评级（AA+）剩余期限3年、5年、10年的产业债收益率均高于银行二永债，当前银行二级资本债和永续债的信用利差处于2024年初以来较高历史分位水平（50%及以上），具有一定性价比 [17] - **成交活跃度下降**：2026年2月银行二永债合计成交额为0.86万亿元，环比减少0.82万亿元，各类型银行二永债换手率均有所下降 [18] - **投资建议聚焦长期限品种**：建议关注利差分位数仍处高位的长期限（5年、10年）二永券种，可重点关注AA+5年期永续债，并筛选到期收益率≥2.5%、债项评级AA+及以上的个券，同时警惕高风险区域 [19] 其他金融机构资本工具 - **证券公司次级债发行规模环比减少**：2026年2月，证券公司共发行次级债6只，合计规模为121亿元，环比减少239亿元 [19] - **保险公司债发行保持稳定**：2026年2月，保险公司共发行资本补充债2只，规模20亿元，环比减少30亿元 [19] - **券商与保险次级债利差处于高位**：各评级3-10年期券商次级债和保险资本补充债信用利差处于历史分位较高水平，可择机配置 [19]

宏观与市场总览 - 近半月高频变化显示，受伊朗冲突影响，原油价格大幅上涨至**92.7美元/桶**，冲突爆发以来油价涨幅已达**27.9%** [4] - 地产销售有所改善，按照春节时点校正后，近半月新房、二手房销售面积绝对值均强于过去两年同期，但当前回暖可能更多受节后季节性脉冲影响，持续性仍待观察 [4] - 消费仍偏弱，乘用车销售同比降幅扩大，春节以来观影人次创近五年来最低 [4] - 2月美国新增非农就业**-9.2万**，远低于预期值**5.5万**，失业率**4.4%**，高于预期值和前值**4.3%**，就业广谱性减少 [5] - 非农数据公布后，利率期货隐含的2026全年降息次数由**1.58次**升至**1.76次** [5] - 当前美联储面临双重使命“两头堵”（就业偏弱 VS 通胀仍强+油价上行），短期应会“等一等”，政策空间的真正变化节点大概率出现在5月美联储主席换届后 [5] - 本周市场震荡下行，上证指数全周收跌**0.93%**，上证50、医药、计算机、家电、商贸零售、消费者服务纷纷确认日线级别下跌 [6] - 市场大概率正在构筑日线级别的顶部，上证50确认日线级别下跌，历史数据表明上证指数和沪深300跟随的概率较高 [6] - 中期来看，上证指数、上证50、沪深300、中证500、深证成指、创业板指、科创50纷纷确认周线级别上涨，且已有**27个行业**处于周线级别上涨中，其中**18个行业**周线上涨走了1-3浪结构，中期牛市只进行到上半场，是个普涨格局 [6] - 本周择时雷达六面图综合打分为**-0.19分**，整体为中性观点 [9] - 本周流动性得分**0.00分**，信号中性；经济面综合得分**-0.75分**，信号偏空；估值面得分**-0.60分**，发出中性偏空信号；资金面得分**-0.25分**，发出中性偏空信号；技术面得分**0.00分**，信号中性；拥挤度指标整体分数为**0.50分**，信号中性偏多 [9][10] 固定收益与财政 - 当前油价及物价变化对债市影响有限，银行主导的配置行情依然是主趋势，季末之后或更明显 [11] - 融资需求不足和储蓄意愿偏高决定着存款的上升和贷款增速的下降，银行处于缺资产环境，这会形成资金宽松并约束利率上限 [11] - 临近季末或过后，信贷季节性放缓会加大银行资产缺口，配置需求或更为旺盛，驱动利率进一步下行 [11] - 加杠杆和骑乘是稳定的增厚收益策略，而拉久期的资本利得则可能在季末或之后更为显著地体现 [12] - 2026年财政收入预算同比增长**2.2%**，明显低于名义GDP同比增速；支出端保持平稳，全年预算支出同比增长**4.4%**，与去年持平，显示财政支出力度总体保持平稳 [13] - 2025年实际财政收入增速为**-1.7%**，低于**0.1%**的预算增速，显示财政收入端依然承压 [13] - 本周央行公开市场业务净回笼资金，逆回购净投放**-13634亿元**，买断式逆回购净投放**-2000亿元** [14] 能源与资源行业 - 截至3月6日，布伦特原油周涨**27.88%** 至**92.69美元/桶**，WTI原油周涨**35.63%** 至**90.9美元/桶**；东北亚LNG现货周涨**98.42%** 至**21.18美元/百万英热**，荷兰TTF气价周涨**65.27%** 至**52.23欧元/兆瓦时**；纽卡斯尔煤价周涨**15.61%** 至**137美元/吨**，理查兹湾煤价周涨**14.26%** 至**113美元/吨** [17] - 卡塔尔全球最大LNG出口设施停运，中东地缘冲突推高能源价格，荷兰TTF气价单日涨近**22%**，纽卡斯尔煤价创2025年1月以来新高，为2022年俄乌冲突后煤市最大价格压力 [18] - 多国转向煤电保供，东亚发电对LNG依赖度高，或推高亚洲煤价；若冲突持续，国际煤价或至**250美元/吨** [18] - 印尼拟缩减2026年煤产额度，海运费上涨削弱进口煤优势 [18] - 建议关注中煤能源（H+A）、兖矿能源（H+A）、中国神华（H+A）等标的 [18] 国防军工与科技 - 可控核聚变已进入政策支持、技术突破、资本涌入三重共振的产业化加速期，约**78%**的核聚变企业认为其试点工厂将在2030-2035年内实现运营 [16] - 2026年中国聚变产业有望超预期加速发展，多个核聚变项目订单招标总额有望迎来**5倍左右**增长，CFEDR、先觉聚能、星火一号等项目均有望提速发展 [16] - “十五五”将是中国核聚变这一未来产业订单招标、产业加速推进的黄金期 [16] - 投资布局方向为聚变链主（或深度绑定链主）、订单催化两个方向，链主型标的包括合锻智能、国光电气、联创光电；其他核心标的包括旭光电子、精达股份、永鼎股份、派克新材等 [16] 房地产与REITs - 2026年政府工作报告目标国内生产总值增长**4.5-5%**，延续松货币、宽财政的总体基调，赤字率拟按**4%**左右安排，拟安排地方政府专项债券**4.4万亿元**，均与上年相同 [23] - 2026年房地产主要政策目标依旧是“稳”，报告再次强调了“着力稳定房地产市场”，表述力度基本延续2025年《政府工作报告》 [24] - 房地产政策大概率在现有框架下继续深化，仍有必要继续加码政策，包括中央层面加力推进城市更新、优化收储收地模式、降低实际房贷利率等 [24] - 截至3月6日，已上市C-REITs总市值约**2249.8亿元**，平均单只REIT市值约**28亿元**，本周已上市REITs中**18支**上涨、**59支**下跌，**2支**持平，周均涨幅为**-1.07%** [20] - 本周能源基础设施板块REITs表现较优，数据中心、仓储物流板块REITs回调幅度较大，其中数据中心板块二级市场涨幅为**-3.58%** [20] - 深交所启用**181001-181999**代码区间，专门服务于商业不动产REITs业务 [21] - 新城吾悦商业不动产REITs获受理，其底层资产为天宁、启东项目，预计募集规模**16.25亿元** [21] 非银金融 - 保险板块中长期资负共振逻辑没有变化：负债端长期受益于存款搬家趋势、长期医疗、养老保障刚需日益增加；资产端长端利率企稳、资本市场持续活跃，继续积极看好保险板块 [14] - 市场风险偏好抬升、交投活跃度维持高位，证券IT公司与券商从估值到业绩均具备β属性，全面受益 [15] - 建议关注中国平安A/H、中国人寿H、国泰海通、华泰证券 [15] 纺织服饰与消费 - 波司登主品牌FY2026全财年（截至2026/3/31的12个月）收入有望稳健增长中单位数，综合预计FY2026公司收入有望同比增长**4%~5%** [28] - FY2026公司归母净利润增速预计略快于收入，整体在暖冬背景下仍然实现高质量经营及稳健增长 [28] - 预计公司FY2026~2028归母净利润分别**37.16/39.90/43.06亿元**，对应FY2026 PE为**13倍** [28] - 老凤祥2025Q4实现营收**48.22亿元**，同比增长**14.5%**，实现归母净利润**3.17亿元**，同比增长**82.2%**，归母净利率**6.6%**，同比提升**2.4pcts** [30] - 2025全年公司实现营收**528.23亿元**，同比下降**7.0%**，实现归母净利润**17.55亿元**，同比下降**10.0%** [30] - 预计公司2026/2027年归母净利润为**19.43/21.41亿元**，现价对应2026年PE为**11倍** [30]

商业不动产REITs进展 - 2026年3月6日启动申报公开发行工作[3] - 2026年3月6日项目获中国证监会、上交所受理[4] 底层资产与股权 - 拟分拆常州天宁吾悦广场和启东吾悦广场项目为底层资产[3] - 新城控股及吾悦顺瑞将转让项目公司100%股权[4] 认购与配售 - 公司或子公司拟认购不少于34%发售单位[5] - 专业机构投资者战略配售持有期限不少于12个月[5] 其他策略 - 发行利于拓宽融资渠道、盘活存量资产[6] - 公司将尽快向联交所提交分拆方案[6] - 分拆须待联交所、上交所及中国证监会批准[7]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 报告认为当前C-REITs市场整体呈现回调行情，但政策层面持续释放积极信号，商业不动产REITs发展进入新阶段，投资策略应关注政策主题下的弹性、优质低估值项目的配置时机、弱周期资产的择时布局以及扩募带来的龙头效益[3] REITs指数表现 - 截至2026年3月6日，本周（2月27日至3月6日）中证REITs（收盘）指数下跌0.79%，收于789.8点；中证REITs全收益指数下跌0.79%，收于1027.6点[1][9] - 本周中证REITs全收益指数在主要指数中表现排名第四，表现优于沪深300指数（下跌1.07%）、恒生指数（下跌3.28%）和房地产（申万）指数（下跌4.09%），但不及中债十年期国债指数（上涨0.10%）[1][9] - 截至2026年3月6日，本年中证REITs（收盘）指数上涨1.44%，中证REITs全收益指数上涨1.76%[1][9] - 本年中证REITs全收益指数表现排名第二，仅次于恒生地产建筑业指数（上涨15.04%），表现优于沪深300指数（上涨0.66%）、恒生指数（上涨0.49%）和中债十年期国债指数（上涨0.59%）[1][9] C-REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为-1.07%[2][11] - 截至3月6日，已上市REITs总市值约2249.8亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2][11] - 本周已上市REITs中18支上涨、59支下跌，2支持平[2][11] - 板块表现分化显著：能源基础设施板块表现较优，周涨幅为0.3%；数据中心和仓储物流板块回调幅度较大，周涨幅分别为-3.58%和-1.85%[2][11] - 本周交易活跃度最高的板块是数据中心，板块日均换手率达1.5%；已上市REITs整体本周日均成交量为133.9万股，日均换手率为0.4%[3][17] - 商业不动产方面迎来重要进展：深交所启用181001-181999代码区间专门服务于商业不动产REITs业务；新城吾悦商业不动产REITs项目状态更新为“已受理”，其底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，预计募集规模16.25亿元[3][12] REITs估值表现 - 本周已上市REITs的中债内部收益率（IRR）持续分化，位列前三的分别是：平安广州广河REIT（11%）、易方达广开产园REIT（9.8%）、华夏中国交建REIT（9.6%）[3][18] - 已上市REITs的P/NAV（价格与净资产价值比率）位于0.7至1.8区间，其中位列前三的分别是：嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）；P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）[3][18] 投资建议 - 投资策略主线一：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，具体包括高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性、高速及IDC（数据中心）类资产在二级回调后的价值重构，而办公及仓储类租赁需求或仍需等待经济复苏的明确信号[3] - 投资策略主线二：保障房等弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，但当前价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行择时布局[3] - 投资策略主线三：我国REITs扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[3]

行业投资评级 - **增持（维持）**：报告对房地产开发行业维持“增持”评级 [5] 报告核心观点 - **政策与市场动态**：深交所启用商业不动产REITs新代码区间（181001-181999），旨在满足商业不动产项目证券化需求，提升市场容量与效率 [3][12]。同时，新城吾悦商业不动产REITs项目状态更新为“已受理”，预计募集规模**16.25亿元**，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场 [3][12] - **行业高层表态**：全国政协委员、上交所总经理蔡建春表示，现在是发展REITs的黄金时期，应把REITs从产品发展为一个市场，并建议将REITs放在资本市场里发展 [12] - **投资策略主线**：报告提出三条投资主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机，包括高能级城市消费的增长弹性、高速及IDC（数据中心）类资产回调后的价值重构；二是关注保障房等弱周期资产的红利配置属性，结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，把握REITs扩募与新发并行下的龙头效益 [3] REITs指数表现 - **本周表现**：截至3月6日，本周（2月27日至3月6日）中证REITs（收盘）指数下跌**0.79%**，收于**789.8点**；中证REITs全收益指数下跌**0.79%**，收于**1027.6点** [1][9]。同期，沪深300指数下跌1.07%，恒生指数下跌3.28%，中债十年期国债指数上涨0.10%，房地产（申万）指数下跌4.09%，恒生地产建筑业指数下跌4.15%，高速公路（申万）指数下跌0.09% [1][9] - **本年表现**：截至3月6日，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为**1.44%**，中证REITs全收益指数涨幅为**1.76%** [1][9]。同期，沪深300指数上涨0.66%，恒生指数上涨0.49%，中债十年期国债指数上涨0.59%，房地产（申万）指数下跌0.05%，恒生地产建筑业指数上涨15.04%，高速公路（申万）指数下跌0.66% [1][9] REITs二级市场表现 - **整体行情**：本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为**-1.07%** [2][11]。在已上市的REITs中，**18支上涨、59支下跌、2支持平** [2][11] - **板块分化**：能源基础设施板块REITs表现较优，周涨幅为**0.3%**；数据中心和仓储物流板块回调幅度较大，周涨幅分别为**-3.58%** 和 **-1.85%** [2][11]。其他板块周涨幅为：产业园区**-1.26%**、保障房**-1.43%**、交通基础设施**-0.2%**、生态环保**-0.57%**、消费基础设施**-1.62%**、水利设施**-0.16%** [2][11] - **市场概况**：截至3月6日，已上市REITs总市值约**2249.8亿元**，平均单只REIT市值约**28亿元** [2][11] - **交易活跃度**：本周已上市REITs日均成交量为**133.9万股**，日均换手率为**0.4%** [3][17]。数据中心板块交易最活跃，周换手率达**1.5%**；其他板块周换手率为：仓储物流**0.5%**、产业园区**0.3%**、保障房**0.5%**、交通基础设施**0.4%**、能源基础设施**0.7%**、生态环保**0.4%**、消费基础设施**0.4%**、水利设施**0.4%** [3][17]。个股中，南方万国数据中心REIT、华夏安博仓储REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT的日均换手率位列前三，分别为**1.8%**、**1.4%**、**1.3%** [17] REITs估值表现 - **内部收益率（IRR）**：本周已上市REITs的中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（**11%**）、易方达广开产园REIT（**9.8%**）、华夏中国交建REIT（**9.6%**） [3][18] - **价格与净资产比率（P/NAV）**：P/NAV位于**0.7至1.8**区间。估值较高的前三只REITs为嘉实物美消费REIT（**1.8**）、华夏安博仓储REIT（**1.8**）、易方达华威农贸市场REIT（**1.7**）。估值较低的包括易方达广开产园REIT（**0.7**） [3][18]

报告投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据 - **新房成交量**：上周（2.28-3.6）34个重点城市新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [3]。其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2%；三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [3]。3月（3.1-3.6）34城一手房成交同比-32.1%，较2月下降8.6个百分点 [4]。其中，一二线同比-29.7%，三四线同比-55.9% [4] - **二手房成交量**：上周（2.28-3.6）13个重点城市二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [10]。3月累计成交同比-29.3%，较2月下降2.6个百分点 [10] - **新房库存与去化**：上周（2.28-3.6）15个重点城市合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [19]。最近三个月（25年12月-26年2月）的周成交推盘比分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [19]。截至上周末（2026/3/6），15城合计住宅可售面积为8805.5万平米，环比下降0.44% [19]。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [19] 行业政策与新闻 - **宏观政策导向**：两会政府工作报告指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [24]。同时提出制定实施城乡居民增收计划，增加居民财产性收入 [24]。国务院研究室副主任解读称要促进资产价格和房地产回稳，修复居民和企业资产负债表 [24][27]。中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [24][27] - **REITs市场发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [24][27]。长荣股份拟以全自持写字楼项目申报商业不动产REITs [24][28] - **地方政策**：深圳发布城市更新项目管理新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率，原则上不配建保障性住房 [24][27]。佛山明确外籍人士公积金贷款申请所需资料 [24][28]。西安优化失业提取公积金流程 [28] 公司动态 - **商业不动产REITs申报**：新城控股以常州天宁、南通启东两处吾悦广场项目为底层资产申报商业不动产REITs，申报已获证监会及上交所受理 [32][33] - **房企经营数据**：多家房企公布2月单月销售数据及同比：中国海外发展84.6亿元（-35.9%）；绿城中国47亿元（-34%）；旭辉控股集团5.3亿元（-67.1%）；龙湖集团20亿元（-55%）；越秀地产29.1亿元（-53.3%） [32][33] - **股份回购**：贝壳-W于3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股公司股份 [34][35] 板块行情与估值 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [36]。当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-0.53%，板块表现弱于大市 [36]。当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2] - **个股涨跌幅**：地产板块涨幅前五位个股为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅前五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [36][40]。物管板块涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅前五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [42][46] 投资分析意见与推荐标的 - **看好优质房企及商业地产**：推荐标的包括： 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. 二手房中介：贝壳-W [2] 4. 物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，估值具备吸引力 [2] - 投资分析意见看好四类方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [2] 行业数据总结 新房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)34城新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [2][3] - 其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2% [2][3] - 三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [2][3] - **成交量月同比**：3月(3.1-3.6)34城新房成交120.3万平米，同比下降32.1%，降幅较2月扩大8.6个百分点 [2][4] - 其中，一二线城市同比下降29.7%，降幅较2月扩大7.1个百分点 [2][4] - 三四线城市同比下降55.9%，降幅较2月扩大24.1个百分点 [2][4] - **年初累计成交**：34城年初至今累计成交0.19亿平米，同比下降13.3% [4] - 一二线城市累计成交1707.5万平米，同比下降8.4% [4] - 三四线城市累计成交175.3万平米，同比下降43% [6] - **库存与去化**：上周(2.28-3.6)15城合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [2][20] - 截至上周末(3/6)，15城合计住宅可售面积8805.5万平米，环比下降0.44% [2][20] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [2][20] 二手房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)13城二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [2][10] - **成交量月同比**：3月截至上周累计成交85.1万平米，同比下降29.3%，降幅较2月扩大2.6个百分点 [2][10] - **年初累计成交**：13城年初至今累计成交849.3万平米，同比下降7.6% [10] 行业政策和新闻总结 宏观与行业政策 - **两会政府工作报告**：提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [2][26] - **居民收入与货币政策**：提出增加居民财产性收入；中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [2][26] - **REITs发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [2][26] - **地方政策**：深圳发布城市更新新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率；佛山明确外籍人士公积金贷款申请细则 [2][26] 公司动态 - **商业不动产REITs**：新城控股以两处吾悦广场项目为底层资产申报的REITs已获证监会及上交所受理 [2][34][35] - **房企销售业绩（2月单月）**： - 中国海外发展：84.6亿元，同比下降35.9% [2][34][35] - 绿城中国：47亿元，同比下降34% [2][34][35] - 旭辉控股集团：5.3亿元，同比下降67.1% [2][34][35] - 龙湖集团：20亿元，同比下降55% [2][34][35] - 越秀地产：29.1亿元，同比下降53.3% [2][34][35] - **股份回购**：贝壳-W于2026年3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股 [36][37] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [2][37] - **个股表现**：涨幅前五位为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅后五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [2][37][41] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2][42] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，相对沪深300指数收益为-0.53%，表现弱于大市 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅后五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [43][48] - **板块估值**：物业管理板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2][51]

报告行业投资评级 - **推荐（维持）** [2] 报告的核心观点 - **二级市场短期震荡，关注基本面稳健与指数权重标的**：被动资金入市预期已被部分定价，业绩稳健板块估值已处高位，部分高派息率标的或陷“估值陷阱”，叠加4月底前业绩真空期，短期市场或以震荡为主。下一轮行情触发因素或来自4月下旬一季报披露后的业绩再定价及场外指数基金获批落地[5]。 - **一级市场供给创新高，商业不动产REITs供应超预期**：截至2026年2月28日，挂网REITs总拟募资额达650亿元，超过2024年全年646亿元的发行高峰。其中，商业不动产REITs供应超预期，共14单挂网，总拟募资超400亿元[5][13]。 - **板块基本面持续分化，市政与消费改善显著**：2025年第四季度，各板块收入增速分化延续，市政（+13.0%）和消费（+9.8%）板块收入改善最为显著，而产业园（-14.8%）收入压力仍然最大[5][25]。 - **配置注重稳健与规避估值陷阱**：在二级市场，建议关注基本面稳健、抗波动能力强并具备一季度高业绩预期的标的（如华润商业、首创奥莱、唯品会奥莱等）以及指数权重标的（如华润商业、国电投、普洛斯等）。在一级市场，战配可关注发行估值较二级存在折价且资产质量较好或有差补的标的（如砂之船、唯品会、首农、首开、锦江等）[5]。 根据相关目录分别进行总结 一、二级市场回顾 - **指数表现**：2026年1-2月，中证REITs全收益指数累计上涨2.6%（同期万得全A上涨8.3%）。其中，1月上涨4.2%，2月回调1.6%[5][6]。 - **板块表现**：2026年1-2月，全市场涨跌幅中位数为+3.8%。IDC（+9.5%）、消费（+5.2%）、产业园（+4.4%）、仓储（+4.1%）跑赢市场平均，保租房（-0.8%）是唯一负收益板块[8]。 - **市场流动性**：2026年1-2月，REITs全市场日均成交额5.9亿元，日均换手率0.49%，处于历史26%分位数水平[6]。 二、一级市场回顾 - **发行与打新**：2026年1-2月无新发或扩募项目发售。2月有1单（华夏中核清洁能源REIT）上市，测算其绝对打新收益率为0.08%[5][11]。 - **审核与供给规模**：截至2026年2月28日，商业不动产和基础设施REITs合计拟募资650亿元。商业不动产REITs共14单挂网，总拟募资超400亿元，2026年预期派息率在3.8%-6.9%不等；基础设施REITs共13单挂网，总拟募资超250亿元[5][13]。 - **审核边际变化**：2026年1-2月期间，交易所首次终止5单基础设施REITs项目审核，并首次出现被二次反馈的项目（山证晋中公投瑞阳供热REIT）[5][22]。 三、REITs基本面 - **收入增速排序**：2025年第四季度各板块收入同比增速中位数由高到低为：市政（+13.0%）、消费（+9.8%）、保租房（+2.3%）、交通（-4.1%）、仓储（-4.4%）、能源（-4.9%）、产业园（-14.8%）[5][25]。 - **板块分化态势**：市政和消费板块收入显著改善；保租房保持稳定；能源、仓储、高速公路收入同比下滑，降幅在个位数；产业园收入压力最大且降幅仍在扩大[5][25]。 四、估值分析 - **整体估值**：2026年2月末，REITs全市场平均P/NAV为1.17倍，处于历史55%分位[5]。 - **产权类REITs**：产权REITs派息率与10年期国债收益率利差为228个基点，位于历史68%分位。其中，IDC估值达历史新高，消费估值较历史中枢偏贵，保租房位于历史中枢附近，仓储、产业园估值低于历史中枢但基本面承压[5]。 - **经营权类REITs**：经营权内部收益率（IRR）与10年期国债利差为244个基点，位于历史37%分位，利差偏窄[5]。 五、商业不动产REITs详情 - **零售资产**：砂之船、唯品会、首农、涪城凯德广场历史业绩（销售额、收入）表现相对较好。大部分零售资产2026年预期资本化率（Cap Rate）位于大宗交易市场区间下限甚至更低[18][20]。 - **办公资产**：挂网办公资产均位于一线城市。上海地产资产因租户多为上海国资实控且剩余租期长（平均超5年），现金流稳定性或更优。大部分办公资产2026年预期资本化率位于大宗市场区间下限[18][21]。 - **酒店/服务式公寓资产**：华住、凯德资产基本面优于锦江。锦江是唯一提供差额补足机制的项目，其运管机构针对未来五年毛经营利润（GOP）提供差额补足[18][22]。

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 2 月 24 - 27 日）中证 REITs 全收益指数下跌，成交冷清；一级市场商业不动产 REITs 申报数量增加且部分已获审核意见；二级市场数据中心领涨，租赁住房领跌，各板块表现分化，可关注数据中心扩募、租赁住房和产业园区部分 REITs 机会以及商业不动产 REITs 打新和消费基础设施 REITs 调整机会 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：商业不动产 REITs 申报数量增至 14 只 - 本周新受理 2 只商业不动产 REITs，截至 2026 年 2 月末申报数量达 14 只，拟募集规模超 417 亿元 [3] - 沪深交易所对 6 只商业不动产 REITs 出具审核意见，关注项目空置率、增长率、与同平台产品区别、酒店业态运营数据下滑原因等问题 [3][19] - 基础设施 REITs 方面，截至 2 月 27 日，已问询反馈 11 单，已申报 2 单 [4][24] 二级市场：数据中心领涨、保租房领跌，成交情绪不高 - 本周各资产板块除数据中心、交通设施外全部下跌，租赁住房跌幅最大，产业园区次之 [5][25] - 数据中心板块春节前后表现出色，润泽科技、万国上涨且交易活跃，分派率略降，可关注资产波动机会；南方润泽科技数据中心发布扩募公告，关注拟购入项目估值及对分派率的提升 [5][28][31] - 租赁住房板块本周跌幅最大，基本面受折现率影响大，3 月上旬可关注利率调整交易机会，但价格上涨空间有限，优先关注国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢；关注中金厦门安居扩募后续安排 [6][34] - 产业园区板块个券全部下跌，目前分派率约 4.61%，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs [6][36] - 消费基础设施板块跌幅较大，嘉实物美消费微涨，其余收跌，关注商业不动产 REITs 打新及消费基础设施 REITs 调整机会 [37][38] - 本周 REITs 成交活跃度不高，各板块中数据中心成交活跃，租赁住房换手率略有提升，部分板块换手率低于 0.3% [41][46]