行业宏观背景与转型路径 - 中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构 行业从增量扩张转向存量优化 从高速增长迈向高质量发展 [2] - 盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程 需要构建政府引导、企业主导、市场运作的新格局 [2] - 盘活存量资产需遵循四大原则：市场化法治化是根本 专业化是核心支撑 产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略 [3] 商业不动产REITs试点新规落地 - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [3] - 商业不动产REITs聚焦商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 其资产范围、审核监管和回收资金用途与基础设施REITs存在差异 [4] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 发行效率较高 回收资金用途更灵活 可用于存量资产收购、新增投资、偿债及补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地 [4][5] REITs对行业与市场的影响 - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动其向“轻资产运营”模式转型 [5] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 并为投资者提供新的投资渠道 [5] - 中国存量商业不动产规模可观 但不动产证券化率仍处于低位 这为商业不动产REITs市场的长期增长提供了坚实基础和广阔空间 [5] 中国REITs市场规模展望 - 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值达2280亿元 [5] - 长期来看 REITs市场规模可能达到2万亿元 具体时间取决于市场发展情况 短期来看近两年市场规模已有快速提升 [5] - 也有业内人士认为市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况 [6] 对REITs市场发展的建议 - 可优化既有产品架构 例如精简“公募基金+ABS+项目公司”的管理架构 进一步均衡各主体权责 推动管理人与投资人利益绑定 [6] - 建议对扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募也可实行一定的精简 [6] - 可探索建立REITs市场退市制度 实现市场“有进有出” 同时进一步加强多层次市场建设 如放宽投资主体准入、完善Pre-REITs与私募REITs制度、明确退出衔接机制 [6]

2026.01. 25 本文字数：1649，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 黄思瑜 在不动产市场从增量扩张转向存量优化的关键期，近期落地的商业不动产REITs试点新规正成为市场 的讨论热点。 在近日召开的"2026中国不动产金融论坛"上，上海交通大学上海高级金融学院（高金/SAIF）执行院 长程仕军表示，中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构，行业从增量扩张转向存量优化、高速 增长迈向高质量发展。在此背景下，"贯通"与"破局"是行业发展的关键路径。 "盘活存量资产是一项系统工程，涉及多方利益与多重目标，意义重大且挑战并存。这要求我们以改 革勇气和创新智慧，尊重市场规律，积极实践，稳步构建政府引导、企业主导、市场运作的盘活新格 局。"原银保监会普惠金融部主任、中国长城资产管理公司原党委书记、董事长李均锋称。 在李均锋看来，盘活存量资产有四个主要原则：第一，市场化、法治化原则是根本遵循，通过公开交 易和合规操作实现资产公允流转，严禁新增隐性债务；第二，专业化原则是核心支撑，依托专业机构 和人才实现资产精准识别和高效运营；第三，依托产融结合原则是关键路径，创新运用REITs、资产 证券化等工具，将存量资产 ...

文章核心观点 - 中国不动产市场正经历从增量扩张转向存量优化、从高速增长迈向高质量发展的结构性调整与范式重构 在此背景下 盘活存量资产成为关键 而商业不动产REITs试点的正式实施 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 为市场提供了重要的权益融资渠道和投资机会 行业专家普遍认为中国REITs市场未来规模增长潜力巨大 长期可能达到2万亿元人民币 [1][2][3] 市场背景与政策动态 - 中国不动产市场正处于结构性调整与范式重构的关键期 行业从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展 [1] - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [2] - 盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程 需要构建政府引导、企业主导、市场运作的新格局 [1] 商业不动产REITs的特点与意义 - 相较于基础设施REITs 商业不动产REITs在资产范围、审核监管和回收资金用途等方面存在差异 [3] - 商业不动产REITs聚焦商业不动产 包容性更高 优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态落地 [3] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 审核及发行效率较高 [3] - 回收资金用途更灵活 可用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资、偿还债务、补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地 [3] - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动向“轻资产运营”转型 [3] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 为投资者提供新的投资渠道 [3] 市场规模现状与未来展望 - 根据Wind数据 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值2280亿元人民币 [3] - 长期来看 REITs市场规模可能达到2万亿元人民币 具体实现时间取决于市场发展情况 [4] - 短期来看 REITs市场在近两年有较大突破 市场规模快速提升 [4] - 商业不动产REITs的审核效率等方面有一定优化 也有一定增长空间 [4] - 也有业内人士认为 中国REITs市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况 [4] - 相较于海外成熟市场 中国存量商业不动产规模可观 且不动产证券化率仍处于低位 这为商业不动产REITs市场规模的长期增长提供了坚实基础和广阔空间 [3] 市场发展原则与建议 - 盘活存量资产应遵循四大原则：市场化法治化是根本遵循 专业化是核心支撑 依托产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略 [2] - 产融结合原则要求创新运用REITs、资产证券化等工具 将存量资产转化为金融资本 [2] - 可完善优化既有产品架构 例如优化管理架构以精简“公募基金+ABS+项目公司”架构 并进一步均衡各主体权责 推动利益绑定 [4] - 建议对扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募也无需完全遵循首次发行标准 [4][5] - 可探索建立REITs市场退市制度 使市场长期能做到“有进有出” [5] - 可进一步加强多层次市场建设 例如进一步放宽投资主体准入 持续完善Pre-REITs与私募REITs制度建设 明确退出衔接机制 [5]

1月23日，在由上海交通大学上海高级金融学院主办的2026中国不动产金融论坛上，中金公司研究部执 行负责人、董事总经理张宇表示，商业不动产REITs的正式启航标志着中国REITs市场进入新阶段，带 来广阔发展空间。张宇分析称，REITs能助房企降负债、防风险，构建良性循环体系，推动向"轻资产运 营"转型。同时，在低利率环境下，REITs有助于优质资产价值重估，为投资者提供新投资渠道。（澎 湃） ...

论坛背景与核心主题 - 上海交通大学上海高级金融学院举办“2026中国不动产金融论坛”，主题为“贯通与破局”，旨在探讨如何贯通资产、资本与资金的循环链路，破局传统发展模式，构建不动产金融新生态 [1] - 行业正经历结构性调整与范式重构，从增量扩张转向存量优化，从高速增长迈向高质量发展，“贯通”与“破局”被视为关键发展路径 [1] 当前房地产市场形势与展望 - 2025年房地产市场跌幅收窄，但高库存、弱需求等问题仍然存在 [1] - 展望2026年，随着大城市优化限购、收购存量房转保障房、强化融资协调机制等政策支持力度加大，房地产市场主要指标跌势有望收敛，或将筑底 [1] 盘活存量资产的重要性与实践 - 盘活存量资产是推动高质量发展、激发新动能的关键 [2] - 金融资产管理公司通过市场化、专业化手段，积极参与央企混改、盘活地方国企房产、破产重整等实践，有效提升资产价值，对优化资源配置具有重要意义 [2] 商业不动产REITs的影响与展望 - 商业不动产REITs试点正式启航，标志着中国REITs市场进入新阶段，带来广阔发展空间 [2] - REITs能帮助房企降低负债、防范风险，构建良性循环体系，推动其向“轻资产运营”转型 [2] - 在低利率环境下，REITs有助于优质资产价值重估，并为投资者提供新的投资渠道 [2] - 论坛探讨了完善REITs产品架构、加强市场建设等推动市场高质量发展的政策建议，并围绕政策扩围、存量资产盘活路径及市场主体在“投融管退”全链条中的角色与机遇进行了讨论 [2]

新“国九条”与资本市场发展目标 - 到2035年基本建成具有高度适应性、竞争力、普惠性的资本市场，资本市场在现代金融运行中“牵一发而动全身” [1] - 2025年全年IPO、再融资合计1.26万亿元，交易所债券市场发行各类债券16.3万亿元，18个期货期权品种平稳上市 [1] - 未来五年，“股债期协同”将聚焦基础制度完善与监管协同机制建设，重点面向科技创新、绿色低碳、先进制造等战略领域 [1] 资本市场改革方向与路径 - 需要通过持续改革来不断完善市场结构、提高发展质量，持续深化投融资综合改革，强化股债联动，提升服务科技创新和新质生产力的能力 [1] - 通过覆盖多元主体、创新金融工具及动态调整规则，市场既接纳不同类型的企业与投资者，又能灵活应对内外环境变化 [1] 股权市场改革重点 - 启动实施深化创业板改革，优化其服务成长型创新创业企业的上市、再融资等制度 [2] - 持续推动科创板改革落实落地，巩固其支持“硬科技”的制度成果 [2] - 促进北交所、新三板一体化高质量发展，加强市场层次间的有机联系，夯实区域性股权市场的基础培育功能，并畅通其与新三板、北交所的对接机制 [2] 债券市场与期货市场发展 - 债券市场将着力“提质量、调结构、扩总量”，抓好商业不动产REITs试点平稳落地 [2] - 债市“科技板”已初步形成制度化、规模化发展格局，成为服务科技创新企业全生命周期融资的核心载体 [2] - 期货市场强调“提质发展”“加强期现联动监管” [2] 金融工具创新建议 - 未来在科创板、创业板试点创新工具，发展高收益债券市场和知识产权证券化产品，支持科技企业全生命周期融资需求 [3] - 在可转债、REITs与股债混合资本工具等联动产品上，深化创新试点机制，提升产品结构适配性与市场流动性 [3] - 深化期货品种创新，增强对大宗商品与金融资产的风险对冲能力，提升市场深度与韧性 [3]

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 证券时报记者 程丹 稳中求进是2026年资本市场改革的主旋律。证监会最新召开的系统工作会议明确，巩固市场稳中向好势头，及时 做好逆周期调节，坚决防止市场大起大落；不断提高服务高质量发展质效，提升多层次股权市场包容性适应性， 推动债券市场和期货市场提质发展。 清华大学国家金融研究院院长田轩表示，过去一年间资本市场改革成效显著，站在"十五五"的起点，资本市场需 运用系统思维，持续深化投融资综合改革，完善"长钱长投"政策体系，针对硬科技企业，建立差异化上市标准与 融资渠道，维护资本市场稳定性和资源配置效率。 坚决防止市场大起大落 风平浪静好行船，全力维护资本市场平稳运行，是推进资本市场改革和高质量发展的基础。在谈及今年的首个改 革任务时，证监会会议指出，坚持稳字当头，巩固市场稳中向好势头。 近期，监管部门全方位加强市场监测预警，及时做好逆周期调节，强化交易监管和信息披露监管，进一步维护交 易公平性，严肃查处过度炒作乃至操纵市场等违法违规行为，坚决防止市场大起大落。 1月19日，浙江证监局对拥有10万粉丝的雪球账号"大V"金永荣开出"没一罚三"的行政罚单，罚没款超83 ...

中国证监会2026年系统工作会议核心改革方向 - 会议明确了新一年资本市场改革发展的五大方向，核心是坚持改革攻坚，不断提高服务高质量发展质效 [1] 多层次股权市场改革 - **创业板改革**：启动实施深化创业板改革，提升市场包容性适应性，重点在于启用第三套上市标准支持优质未盈利创新企业上市 [2] - 创业板第三套上市标准于2025年6月宣布启用，并于同年12月19日由深交所受理了首家适用该标准的公司粤芯半导体的IPO申请 [2] - 深圳大普微电子股份有限公司作为创业板首家获受理的未盈利企业，已于2025年12月25日通过上市委审议，有望成为板块首家未盈利上市企业 [2] - **科创板改革**：将持续推动“1+6”政策举措落实落地，进一步发挥服务科技创新的示范效应 [2] - 科创板“1+6”政策的核心“1”是设置科创成长层，面向未盈利高成长性科技企业，并重启第五套上市标准 [3] - 2025年10月28日，武汉禾元生物、西安奕斯伟材料、广州必贝特医药成为科创成长层设立后首批新注册的未盈利企业 [3] - 包括摩尔线程在内的“GPU四小龙”之一也于2025年11月登陆了科创板成长层 [3] - 2025年12月，上交所发布指引，明确了商业火箭企业适用科创板第五套上市标准的具体要求，紧扣国家战略性新兴产业布局 [3] - **北交所与新三板发展**：推动北交所、新三板一体化高质量发展，是2026年重点工作，明确了多层次资本市场协同发展方向 [3] - 北交所坚持服务创新型中小企业，截至2025年11月14日，上市公司已达282家，其中中小企业占比近80%，高新技术企业占比超90% [4] - 未来北交所将提升上市审核制度的适应性和精准性，完善并购重组工具，引导金融资源向关键核心科技领域聚集 [4] 债券市场与REITs创新 - 2026年改革将推动债券市场提质量、调结构、扩总量，并抓好商业不动产REITs试点平稳落地 [5] - 2025年，交易所债券市场发行各类债券规模达16.3万亿元 [6] - 2026年债券市场改革旨在进一步提高直接融资比重，优化企业融资结构 [6] - 商业不动产REITs试点于2025年12月31日由中国证监会公告推出，旨在丰富投融资工具，支持构建房地产发展新模式 [6] - REITs试点的拓展被业内认为有助于盘活存量商业不动产资产，为市场注入新活力 [6] 期货市场发展 - 系统工作会议提出要稳步推进期货市场提质发展，加强期现联动监管 [6] - 2025年，中国平稳上市了18个期货期权品种，产品体系不断完善 [7] - 2026年期货市场发展将更加注重质量提升和风险防控，期现联动监管成为重要方向 [7] - 监管部门将强化跨市场、跨行业、跨境风险监测，健全长效化稳市机制，以防范市场大幅波动 [7] - 期货市场的提质发展将与股权、债券市场改革形成协同效应，共同提升资本市场服务实体经济的能力 [7]

文章核心观点 - 证监会2026年系统工作会议为资本市场深化改革划定清晰路线 核心是围绕“不断提高服务高质量发展质效” 聚焦提升股市、债市、期市服务能力 通过股、债、期市场协同发展与制度创新来提升服务经济高质量发展的质效 [1] 股权市场改革 - 改革首要聚焦于提升多层次股权市场的包容性与适应性 以服务经济高质量发展 资本市场特别是股权市场被视为链接科技创新与产业变革的核心枢纽 [2] - 改革将更加匹配“产业转型”与“科技创新”需求 对新兴产业、未来产业的包容性将进一步增加 以推动形成资本市场与实体经济的良性互动 [2] - 多层次股权市场改革呈现差异化推进、协同化发力脉络 创业板强调“启动实施深化改革” 科创板则聚焦“持续推动改革落实落地” 意味着工作重点从“制度搭建”转向“深化执行”与“效能释放” [3] - 后续科创板与创业板的上市机制将加速协同优化 更具包容性的制度安排有望落地 以实质性提升市场融资功能并优化板块生态 [3] - 激发存量上市公司活力与支持增量创新企业同等重要 再融资机制优化是关键 导向是“提升再融资机制灵活性、便利度” 预示着审核流程可能简化 定价机制更加市场化 预期2026年再融资市场将实现量质齐升 [3] 债券市场改革 - 债券市场被赋予“提质量、调结构、扩总量”的新使命 旨在壮大规模的同时优化结构、提升服务国家战略精准性 与股权市场形成协同发力格局 [4] - 科创债券、绿色债券等创新品种有望继续扩容 配套激励措施或将加码 当前科创债发行规模快速增长但存量规模相对有限 且发债企业多属传统行业科技含量有提升空间 期限结构短期化难以匹配科技创新长周期投入 [4] - 随着政策制度进一步落地 科创债市场有望持续稳健发展 为科技型企业提供有力金融支持 [4] - 公募REITs市场向商业不动产领域扩容 商业不动产REITs试点有望平稳落地 预计将为盘活存量资产、探索地产发展新模式提供有力支撑 [4] - 三大因素有望推动商业不动产REITs规模化 供给端具有管理溢价和区位优势的项目有望脱颖而出 存量充沛意味着优质资产规模可观 需求端因管理溢价和消费类REITs稀缺属性让商业不动产享有市场溢价且需求旺盛 管理方面成熟运营商规模可观 管理效率方差走阔将催化集中度进一步提升 [5] - 推进商业不动产REITs试点初期 监管部门将坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 目前项目储备较为充裕 质量总体不错 [6] 期货市场改革 - 期货市场改革以“稳步推进”“提质发展”为定位 并特别强调“加强期现联动监管” 旨在夯实期货市场价格发现与风险管理两大核心功能 推动其更好服务现货产业与国家战略 [7] - 在外部因素影响下 短期资金扰动可能导致期现价格偏差 干扰定价机制 加强期现联动监管有助于引导资产定价 增强中国价格在全球资产定价中的影响力 [7] - 完善期货品种布局和产业服务功能 扩大期货特定品种开放范围是今年提质发展一大重点 应持续扩容特定品种 稳步扩大对外开放“品种池” 在风险可控前提下 “成熟一个、纳入一个” 将运行成熟、风控完善的期货期权品种纳入对外开放清单 允许境外投资者沿用现有便利化制度规则直接参与交易、交割与套期保值 以提升期货市场国际化水平 [7] - “加强期现联动监管”需从完善机制与基础设施两端同步发力 机制上应强化证券监管、现货管理、其他金融监管等部门间的信息共享与监管协作 形成对跨市场、跨领域风险与创新活动的监测与应对合力 基础设施上可借助区块链等技术 推动建设全国统一、标准化的数字化仓单登记与流通平台 实现大宗商品仓单信息透明、可追溯 并推动现货物流、质检标准与期货交割规则相衔接 以夯实期现联动监管的硬件支撑 [8]

证监会2026年系统工作会议核心部署 - 会议为新一年资本市场深化改革划定清晰路线，核心围绕“不断提高服务高质量发展质效”，聚焦提升股市、债市、期市服务能力，部署关键领域改革[1] - 市场认为改革正朝更深层次、更广维度系统推进，通过股、债、期市场协同发展与制度创新提升服务经济高质量发展质效[1] 股权市场改革 - 提升多层次股权市场包容性与适应性是首要聚焦点，旨在链接科技创新与产业变革，助力前沿科技从实验室走向生产线，丰富资本市场产业结构[1] - 改革侧重“启动实施深化创业板改革”与“持续推动科创板改革落实落地”，融资端改革将更匹配“产业转型”与“科技创新”需求，增加对新兴产业、未来产业的包容性[2] - 改革呈现差异化推进与协同化发力脉络，工作重点从“制度搭建”转向“深化执行”与“效能释放”，预计科创板与创业板上市机制将加速协同优化[2] - 激发存量上市公司活力与支持增量创新企业并重，再融资机制优化是关键，导向“提升再融资机制灵活性、便利度”，审核流程可能简化，定价机制更加市场化[2] - 中金公司研报预期2026年再融资市场将实现量质齐升[2] 债券市场改革 - 债券市场被赋予“提质量、调结构、扩总量”新使命，需在壮大规模同时优化结构、提升服务国家战略精准性，与股权市场协同发力[3] - 科创债券、绿色债券等创新品种有望继续扩容，配套激励措施或将加码，以进一步为科技型企业提供金融支持[3] - 招商证券指出，当前科创债发行规模快速增长但存量规模相对有限，发债企业多属传统行业科技含量有提升空间，期限结构短期化难以匹配科技创新长周期投入[3] - 公募REITs市场将向商业不动产领域扩容，会议强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，预计将为盘活存量资产、探索地产发展新模式提供支撑[3] - 华泰证券分析，供给端优质资产规模可观，需求端因管理溢价和稀缺属性市场对商业不动产REITs需求旺盛，管理效率方差走阔将催化集中度提升[4] - 推进商业不动产REITs试点初期，监管部门将严把质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目，目前项目储备较为充裕[4] 期货市场改革 - 期货市场改革以“稳步推进”、“提质发展”为定位，特别强调“加强期现联动监管”，旨在夯实价格发现与风险管理核心功能，更好服务现货产业与国家战略[4] - 加强期现联动监管有助于应对外部因素导致的短期资金扰动，引导资产定价，增强中国价格在全球资产定价中的影响力[5] - 完善期货品种布局和产业服务功能，扩大期货特定品种开放范围是提质发展重点，应持续扩容特定品种，稳步扩大对外开放“品种池”[5] - 在风险可控前提下，“成熟一个、纳入一个”，将运行成熟、风控完善的期货期权品种纳入对外开放清单，允许境外投资者直接参与交易、交割与套期保值，提升国际化水平[5] - 加强期现联动监管需从完善机制与基础设施两端发力，机制上应强化跨部门信息共享与监管协作；基础设施上可借助区块链等技术建设全国统一、标准化的数字化仓单登记与流通平台，实现仓单信息透明可追溯，并推动现货标准与期货交割规则衔接[6]