地块基本信息 - 淄博市张店区挂牌2026年首宗商住用地 地块面积62233平方米 约93.35亩 起拍价6.09亿元 综合亩均价为649.37万元 [1] - 地块性质为二类城镇住宅用地和零售商业用地 住宅用地规划容积率大于1.0且不超过2.5 商业用地容积率需大于等于1.2且不超过2.6 [3] 地块价格与历史对比 - 地块每亩600余万元的起拍价处于淄博新区近期出让地块的中等水平 [3] - 2025年7月 山东金橡树置业以7.3967亿元竞得齐盛湖板块91.1亩土地 溢价率近14.3% 成交单价约812万元/亩 [3] - 2025年5月 淄博金鼎信瑞置业以底价5.7041亿元斩获齐盛湖板块115.06亩商住用地 成交单价约为495.75万元/亩 该地块住宅占比仅有51.96% [3] 地块规划与产品定位 - 此次出让地块住宅用地占比为87.34% 住宅面积达5.4363公顷 约81.54亩 商业用地0.787公顷 约11.8亩 更侧重于住宅开发 对专注于住宅项目的房企具有较大吸引力 [3] - 根据建设条件意见书 住宅用地建筑层高不得超过54米 绿地率需大于等于35% 受此限制 未来该地块上的产品或将以小高层为主 [3] 地块区位与配套 - 地块位于淄博新区原山大道 华光路 上海路 共青团西路合围区域内 属于该区域内为数不多的未开发用地 [4] - 地块北邻碧玉华庭 西邻美达菲中学 东临待建设的柳泉中心崇德校区 [4] - 地块附近柳泉中学 上海路小学已无空余学位 无法满足新增中小学生入学需求 [4] - 市级层面已规划加快建设西十三路中学 西十三路小学 学校建成后通过调整划片 有望解决该区域中小学生入学问题 [4] 区域发展与市场影响 - 随着淄博新区原山大道以东区域即将“填满” 该区域的交通 商业 医疗 教育等配套设施日益完善 [4] - 此次地块的挂牌出让 为市场带来了新的机遇和期待 吸引众多房地产开发企业的关注 [4]

徐州市区土地市场成交概况 - 徐州市区4宗重点地块顺利成交，总成交额达6.6534亿元 [1] - 截至12月19日，2025年徐州市区已挂牌成交宅地50宗，其中8宗被品牌房企拿下，4宗实现溢价成交，创下2021年以来最火爆的土拍行情 [14] 明理街商住地块成交详情 - 地块位于城市核心区，距彭城广场直线距离不足800米，周边聚集优质教育、医疗及生态资源 [2] - 地块出让面积10777.7㎡，容积率1.3，规划为商住混合用地，商业、办公计容建筑面积占比不小于8% [4] - 经过28轮竞价，由徐州智联达誉置业有限公司以1.2787亿元斩获，楼面价达9126元/㎡，成为本年度最贵地块，溢价率达26.77%，创本年度第二高溢价率 [1][4] 淮海新城卧牛A-1地块成交详情 - 地块位于徐商公路南、杏山子大道东，出让面积27193.8㎡，容积率1.4，规划为住宅用地 [5] - 由泉山国投旗下江苏兴港置业以1.428亿元拿下，楼面价为3751元/㎡ [5] - 地块紧邻规划中的地铁7号线与S3号线换乘站，将打造低密第四代住宅洋房，周边有学校及千亩湿地公园配套 [8] 新城片区商聚路西地块成交详情 - 地块出让面积40664.9㎡，容积率1.76，为商住地块 [8] - 由徐州交控旗下新徐置业以2.2253亿元成交，楼面价为3109元/㎡ [8] - 地块位于地铁6号线塘坊站南侧，将主要建设小高层住宅，周边有医院、学校等配套设施 [10] 高铁新城和平府北地块成交详情 - 地块出让面积38287.2㎡，容积率1.7，规划为商住混合用地，商业、办公计容建筑面积占比30% [11] - 由金桥国际旗下徐州嘉安以1.7214亿元拿下，楼面价为2645元/㎡ [11][12] - 地块将建设洋房产品，周边已有多个成熟商品房项目，规划中的学校用地将进一步完善区域配套 [14]

活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导房企积极投身产品力建设，解决居住痛点并提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选机制 - 评选过程包括专家评审、大众票选及测评模型等多个环节 [11] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则规定，同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选择十个项目 [12] 入围项目展示（部分代表项目） - **武汉宸嘉100·嘉佰轩**：开发企业为华润置地，产品类型包括平墅、空墅、院墅，建筑风格为国际经典 [15] - **武汉宸嘉100·嘉佰轩（另一项目）**：开发企业为宸嘉发展，产品类型为超高层，建筑风格为现代 [17] - **杭州岱天青岳里**：开发企业为招商蛇口，产品类型包括高层住宅与合院，建筑风格为现代 [19] - **杭州天青青岳里**：开发企业为招商蛇口，产品类型为叠墅，建筑风格为东方隐贵 [21] - **广州保利天曜**：开发企业为保利发展，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [22][24] - **珠海华发香山湖畔**：开发企业为华发股份，产品类型包括高层/超高层住宅及商业，建筑风格为现代 [26] - **北京建发·海晏**：开发企业为建发房产，产品类型为洋房/小高层住宅，建筑风格为京派王府中式 [28] - **杭州建发英冠·宸云**：开发企业为建发房产与英冠控股，产品类型包括高层住宅与叠墅，建筑风格为禅境中式 [30] - **杭州·绿城溪径恒庐**：开发企业为华发股份与招商蛇口，产品类型包括风貌别墅与商业，建筑风格为风貌 [32] - **绿城·宁波凤栖云庐**：开发企业为绿城中国，产品类型包括合院与叠墅，建筑风格融合浪漫法式与现代东方 [34] - **绿城·宁波凤栖云庐（另一项目）**：开发企业为绿城中国，产品类型包括高层住宅、叠墅与合院，建筑风格为现代及现代中式 [36] - **南京瑞玺**：开发企业为招商蛇口与华润置地，产品类型包括高层、洋房与别墅，建筑风格为现代 [38] - **厦门保利安控御宸天悦**：开发企业为保利发展与厦门安控地产，产品类型为高层住宅，建筑风格为现代 [40] - **深圳湾澐玺**：开发企业为华润置地与中海地产，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [42] - **深圳湾澐玺（另一项目）**：开发企业为国贸地产与安控地产，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代闽派 [44] - **广州越秀·华发 华樾**：开发企业为越秀地产与华发股份，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [46] - **杭州越秀运河樾**：开发企业为越秀地产，产品类型为叠墅，建筑风格为现代中式 [48] - **上海中粮·北外滩壹号**：开发企业为中粮大悦城，产品类型包括普通住宅与别墅，建筑风格融合历史文脉与现代美学 [50] - **三亚中旅 · 馥棠公馆**：开发企业为中旅投资，产品类型为洋房及小高层住宅，建筑风格为现代 [52] - **深圳卓越缦悦**：开发企业为卓越集团，产品类型包括超高层住宅与商业，建筑风格为现代 [54] 行业趋势与产品力方向 - 行业在“好房子”理念引领下，产品力建设更趋积极，致力于提供优异的生活方案 [11] - 产品力测评工作已连续开展八年，表明行业对产品品质的长期关注与持续投入 [11] - 入围项目普遍呈现产品类型多样化（如平墅、叠墅、超高层、合院等）及建筑风格融合创新（如现代中式、国际经典、风貌等）的特点 [15][17][19][21][28][30][32][34][36][48][50] - 多家头部房企如华润置地、招商蛇口、保利发展、华发股份、绿城中国、越秀地产、中粮大悦城等均有项目入围，显示行业领先企业均深度参与产品力竞争 [15][17][19][22][26][28][30][34][36][38][46][48][50]

活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导房企投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展，最终结果将于2026年1月初发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子》奖项 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选两个环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计，入围项目将通过线上进行集中展示 [9][13] 入围项目与开发商 - 入围项目覆盖多个核心城市，展示了头部房企在高端、轻奢、品质住宅领域的最新力作 [15][17][19][21][22][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 主要参与开发商包括华润置地、宸嘉发展、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发房产、绿城中国、越秀地产、中粮大悦城、中旅投资、卓越集团等 [15][17][19][21][22][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 项目产品类型多样，涵盖平墅、空墅、院墅、超高层住宅、叠墅、合院、洋房、风貌别墅等 [15][17][19][21][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] - 建筑风格呈现多元化，包括国际经典、现代、东方隐贵、京派王府中式、禅境中式、浪漫法式与现代东方融合等 [15][17][19][21][24][26][28][30][32][34][36][38][40][42][44][46][48][50][52][54] 行业产品力趋势 - 行业在“好房子”理念引领下，正更积极地投入产品力建设 [11] - 产品创新体现在对“科技+”、智慧住区、文化融合（如历史文脉、东方美学）、生态宜居（如城市山林、滨江景观）等概念的深度挖掘 [24][26][28][30][32][34][42][46][48][50] - 头部房企通过产品系迭代（如绿城“庐”系）和打造“第四代”作品，展示持续进化的产品研发能力 [34][36][42][44]

文章核心观点 - 文章通过个人购房经历与近期社会事件，系统性地阐述了高层住宅存在的多重潜在风险与缺陷，并指出市场认知正在发生变化，越来越多的人开始倾向于选择低层住宅[7][28] 高层住宅的分类与市场现状 - 国内住宅按层高分类：6层以下为多层，6-12层为小高层，12-30层为高层，30层以上（超100米）为超高层[13] - 开发商在市中心等昂贵地段倾向于建造高层住宅以实现效益最大化，导致高层住宅入住率通常较高[22] - 当前市场认为高层住宅未来问题将越来越多，呈现“有价无市”的状态，出手难度增加[26][28] 高层住宅的安全风险 - 火灾是高层住宅最突出的安全风险，火势蔓延快，救援难度大，楼道和电梯功能易受影响，居民逃生与救援极为困难[11] - 消防扑救能力有限：国内最高消防云梯为101米（约32层），许多小城市仅配备53米登高消防云梯（约17层），且现场条件常限制云梯架设[13][15] - 消防水压难以满足高层灭火需求，一旦火势超过36米（约12层），即超过大部分城市的消防扑救能力[15] - 火灾产生的高温使无人机等新型灭火设备难以靠近并发挥作用[17][18] 高层住宅的居住与维护问题 - 得房率相对较低，且后期电梯维护若跟不上将非常麻烦[5] - 设备老化问题严重：电梯因24小时运转而经常损坏，二次加压供水泵也需频繁维修或更换，增加了生活成本[24][26] - 高层住宅通常建造密集，楼间距较小[9] - 受极端天气影响大：例如2024年台风“摩羯”过境时，高层住宅窗户、护栏被破坏，家中进水，损失惨重，而低楼层业主损失相对较小[19][21] 市场趋势与消费者选择转变 - 近期某地高楼火灾等事件加剧了公众对高层住宅安全性的担忧，促使市场认知转变[7][26] - 消费者购房偏好从高层住宅转向低层住宅、洋房、步梯房甚至“老破小”，核心诉求转向生命安全与平安健康[1][28] - 文章作者家庭最终选择了步梯房，并认为该决定是正确的[7]

政策核心与执行差异 - 住建部《住宅项目规范》于2025年5月1日正式实施，规定新建住宅建筑高度原则上不超过80米（约26层）[1] - 地方执行存在差异：江苏于2025年1月1日发文，一般不得新建100米以上住宅，100万人口以下城市严格限制80米以上住宅[3]；北京给予两年缓冲期，2025年5月前拿地的项目若在2027年5月前未获规划许可则需按80米限高执行[3]；深圳执行最严格，超80米项目审批难度极大，基本等同于原则禁止[3] - 上海、广州新出让地块容积率普遍控制在2.5左右，限高70-80米，30层以上超高层新房在市场难觅踪影[3] 高层住宅价值重构 - 核心区超高层住宅因未来供应中断而显现稀缺性，例如东莞CBD悦府二期（高约250米）在2025年1-10月售出80套两千万级大平层，成交额达16亿元[4] - 普通超高层住宅面临维护成本高企问题，外墙维护费是多层的5-8倍，一部电梯老化更换费用超过20万元，20年以上房龄超高层易出现维修基金见底困境[4] - 超高层住宅流动性显著变差，同地段25年房龄超高层成交周期是多层的2-3倍，且需降价10%才有成交可能[1][4] - 安全风险凸显，主流消防云梯救援高度仅52米（约17层），全国近四成老高层消防设施存在隐患且整改率不足40%[4] 房地产市场新趋势 - 新房市场转向“低密、小高层、高品质”，新推地块容积率普遍降低，如安徽界首2025年10月挂牌住宅用地容积率压至1.8以下，限高60米[5] - 杭州萧山、南京江宁新地块容积率控制在2.2-2.5之间，层数控制在22层左右，居住舒适度提升[5] - 新版《住宅项目规范》提升住宅标准，要求层高不低于3米（较以前提高20厘米），4层以上必须安装电梯，墙体楼板隔声需降低10分贝[5] - 行业竞争焦点从“高容积率、多盖楼”转向户型设计、绿化配套和智能安防，因城镇居民自有住房率已达87.8%，购房需求转向“住得好”[5] 住宅产品选择新准则 - 优选11-20层小高层，该楼层区间无超高层维护压力且能兼顾视野采光，是当前新房市场主力户型，未来流动性有保障[7] - 选择容积率2.5以下、绿化率30%以上的低密社区，并重点考察物业水平，需核查电梯维保记录和维修基金余额[7] - 避开房龄超过20年、非核心地段、物业口碑差的超高层住宅，因其后期维护成本高、变现困难[8] - 若选择高层住宅，只考虑核心区配套成熟、户型优质、开发商靠谱的项目，并关注电梯配比（优选1梯2户或2梯2户）以降低居住风险[8]

楼层价格差异 - 高层住宅8层以下楼层价格随楼层升高略有上涨，每层差价50元至100元 [2] - 高层住宅8层以上每层价格差距拉大至200元至300元 [2] - 拥有绝佳观景视野的楼层价格可能比其他楼层高出500元至1000元 [2] 低楼层特点 - 一楼优点在于出入便捷，尤其适合老人或行动不便人士，无需等待电梯 [4] - 低楼层在紧急情况如火灾或停电时更容易逃生 [4] - 部分开发商会赠送一楼住户小花园 [4] - 低楼层缺点包括靠近地面容易潮湿，尤其在南方梅雨季节 [4] - 绿化带带来蚊虫滋扰，以及临街的噪音和灰尘会降低居住舒适度 [4] - 即使是电梯房，一楼住户也需缴纳电梯费，性价比不高 [4] 高楼层特点 - 高楼层最大优势在于视野开阔，采光良好，能够俯瞰城市美景 [5] - 高昂的价格以及停水停电时带来的不便让不少购房者望而却步 [5] - 对于家中有老人和小孩的家庭，爬楼梯是一种负担 [5] - 高楼层风力较大，冬季可能更加寒冷 [5] 黄金楼层定义 - 业内普遍认为12层以上住宅属于高层住宅，高度通常在12层至33层之间 [6] - 高层住宅黄金楼层可根据"N÷2 1"公式推算，例如33层住宅楼的黄金楼层为17层至20层 [6] - 黄金楼层光照充足通风良好视野开阔，在二手房市场备受追捧，升值潜力巨大 [6] 小高层特点 - 小高层通常指总层高在11层以下的住宅，近年来备受青睐 [7] - 小高层在户型设计上往往更加合理舒适 [7] - 小高层的理想楼层位于6层至9层之间，兼具高层和多层住宅优点 [7] - 次顶楼拥有顶楼的开阔视野和良好采光，但避免了顶楼可能存在的冬冷夏热和漏水风险 [7] - 次顶楼价格可能低于黄金楼层，性价比更高 [7] 花园洋房特点 - 花园洋房以宽敞空间、超大赠送面积、私家车位和花园著称 [9] - 带花园的洋房通常位于一楼，让住户尽享自然之美 [9] - 花园洋房价格往往不菲 [9]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，6月3日公布初选入围项目，最终评选结果将于6月末公布"全国十大高端/轻奢/品质作品"及"全国好房子综合奖" [1][7] - 评选采用专家评审与网络票选结合的方式，入围项目案例将通过微信公众号"克而瑞产品测评"在6月8日-6月15日期间陆续发布 [1][6][8] 入围项目案例 高端类 - **西安华发锦宸赋**：由西安曲江铧发置业开发的高层住宅，主打"盛唐鎏金里的时代礼序"主题，建筑风格为现代 [1] - **上海中铁·世博云境**：中铁置业开发的高层住宅，定位"鎏金湾流处 隐逸上海心"，建筑风格为现代 [4][6] 轻奢类 - **三亚观岚**：由华润置地等联合开发的高层住宅，以"建筑生长于自然"为理念，建筑风格为现代度假 [2][3] - **重庆龙湖·御湖境**：龙湖开发的滨水高端住宅，定位"超四代宅"，产品类型包含小高层和高层 [3][4] 品质类 - **天津信达金地中山印**：中国信达与金地集团合作开发的高层住宅，主打TOD公园社区概念，建筑风格为现代 [6][7] 行业研究背景 - 克而瑞自2018年起连续八年跟踪行业产品力建设，研究维度从"产品力"扩展到"客户需求"和"交付力"，旨在推动行业产品理念升级 [7][9] - 测评工作组通过传递优秀企业案例，为行业提供可借鉴的产品标准，2025年测评覆盖房企高端、轻奢及品质三大赛道 [7][9]

金山板块土地供应与项目规划 - 金山板块近期集中供应12幅纯商地块，总面积469亩，打破前几年供应低迷局面[1][4] - 地块主要分布在金山南北两侧，北侧集中于天翔、阵坂周边，南侧位于高宅旧改区域，区位优势不明显[4] - 本土国企主导开发，建总拿下6幅地块221亩，左海拿下4幅地块132亩，新榕、地铁置业等参与开发[3][4] 项目产品结构分析 - 改善型产品占比超90%，4500套房源中仅450套为100平以下刚需产品，主要来自建总瑞璟轩和流花溪二期[27][29] - 高端产品线丰富：包含联排别墅（建总雍玺湾11栋267平）、江景大平层（滨江鸣翠292套177平）、第四代住宅（新榕云行145-175平）等[9][11][13][25] - 学区改善项目突出：左海金山文翠公馆502套128-148平房源，划片金山小学，放风价3W+[15][17] 土地成交与定价特征 - 楼面价分化明显：金山北地块普遍超1.6W（滨江鸣翠16357、元璟TOD 16599），高宅区域约1.1W（流花溪三期11188）[2][22][26] - 溢价地块频现：建总雍玺湾溢价23%（楼面价14163）、左海金山文翠溢价23%（楼面价16909）[7][15] - 价格体系混乱：流花溪一期精装2.8W与烟山江翠毛坯3.5W并存，新盘定价普遍瞄准3W+区间[30][33] 重点项目详情 - 建总雍玺湾：西三环低密项目（容积率1.2），规划5栋小高层（130-165平）和11栋联排别墅（267平），溢价23%成交[7][9][10] - 流花溪系列：一期854套129-222平精装大平层，二期648套89-124平刚需产品，三期待定[13] - 左海滨江鸣翠：金山北江景项目（容积率3.1），5栋高层292套177平大平层，楼面价16357[22][25]