开篇直接略过本次银行亲自下场卖房的突发诱因，至少侧面证明了之前传言的断供率其影响之大。从售楼处买新房、中介门店买二手房、法拍现场买处置房 源，再到如今接盘银行直接抛售的二手房，如今买房的供货源头总共有了4种，对购房者而言可以房比三家，按性价比与安全性来择优选择。首先，银行直 售房产，在上述四个渠道中是最有价格优势的，价格优势源于成本优势，按如今首付最低15%计，银行以"最多85折发放贷款控制100%房源"，所以85折卖 是不亏的，但85折是房地产的少见高折扣。这其中还不包括前几年房产上涨期的溢价icon导致定价高企，也不包括原业主还款一段时间的成本摊低，可以想 见银行挟成本优势为了回笼完全可能出现砸盘价。其次，银行若超低价砸盘，直接威胁的是法拍与二手房的成交量，当然也是"因价倒逼量"所致：相比银行 低价，法拍可能价格上可以PK但其背后的不确定性太多，法院"只管拍卖不管交割"的服务短板暴露出来；而二手房虽有交易中心保障安全，但1000个房东 有1000个心理价位，银行直售等于直接给房东统一定了对标参考价，对二手房市场影响更大；新房也"没有一片雪花是无辜的"，二手房市场定价太过拉跨， 新房人造涨价的趋势也不可持续 ...

银行业房产直售规模 - 多家银行通过京东资产平台等渠道批量出售房产，部分房源起拍价低于市场价25% [1] - 兰州农商行在10月底集中挂牌近200个房产标的，在京东平台挂牌房产总数达720个，其中今年新增630个 [3] - 吉林银行挂牌2099个房产，天津银行1227个，中原银行521个，农信系统规模更大，广东农信累计挂牌12386个，四川农信达24821个 [3] 房产来源与性质 - 绝大多数房源是银行通过“以物抵债”方式取得的不良资产 [3] - 例如兰州农商行在沈抚新区育才壹品小区的250多套住宅，源于开发商智峰地产未能偿还的贷款本息合计4.6亿元 [3] - 房产经过司法程序后产权完全归属银行，形成“银行直供房” [3] 价格优势与成交情况 - 银行直售房产具有明显价格优势，如兰州城关区一套125平方米住宅以151万元成交，比市场价低30-70万元（低约30%） [4] - 大连华乐小区房源从1万元/平方米降至7000元/平方米，仍低于近期市场成交价 [4] - 尽管价格诱人，但实际成交情况并不理想，部分房源多次流拍 [4] 银行加速处置的背后逻辑 - 传统不良资产处置周期过长，从贷款违约到变现往往需要两年以上，直接销售可大幅缩短资金回收周期 [4] - 个人经营贷不良率上升明显，部分银行升幅超过30个基点，促使银行加快处置步伐 [4] - 法拍市场持续遇冷，2025年6月法拍房平均折价率降至31.3%，成交率不足10%，迫使银行寻找新出路 [4] 房产特点与市场影响 - 银行直售房产权清晰，交易对手是银行，可避免法拍房常见的租赁纠纷等问题 [5] - 部分房源可能存在位置偏远、配套不足等硬伤，且银行通常要求全款支付，不接受贷款 [5] - 银行大规模处置房产意味着短期内将有大量低价房源涌入市场，可能对当地房价形成压力 [5]

银行房产直售业务概况 - 银行系统正加大力度开展“房产直售”业务，部分房源单价比市场价低50% [1] - 银行直售房产的购买风险相对较小，性价比高于法拍房 [1] - 短期看，银行直售房产可能对二手房挂牌价构成下行压力；长期看则有利于银行稳定和金融系统安全 [1][18] 银行直售房产规模与参与机构 - 目前挂牌直售的房产标的总量已超过7万个 [9] - 农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等多家银行在线上平台大量直接销售房产 [3] - 城商行、农商行、农信社等机构的直售规模较大，大型银行和股份制银行直售数量相对较少 [6] - 兰州银行2024年挂牌1130个房产标的，2025年挂牌1779个标的 [4] - 吉林银行挂牌2099个标的，天津银行1227个，中原银行521个，温州银行412个，大连银行226个，哈尔滨银行159个 [5] - 广东农信系统自2024年8月以来挂牌出售12386个房产标的，四川农信系统自2024年11月以来出售24821个标的 [7] - 辽宁农信系统累计挂牌11369个，贵州农信系统9539个，吉林农信系统2374个，福建农信系统623个 [8] 银行直售房产的驱动因素 - 银行加速处置房产主要是为了提升债权回收率，直售模式能加快资金回收 [10][11] - 法拍市场遇冷促使银行转向直接处置，2025年6月法拍房供应规模3.2万套，成交3215套，平均起拍折价率28.4% [12] - 六大国有商业银行个人住房贷款不良率全部上升，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、邮储银行不良率分别为0.86%、0.77%、0.76%、0.75%、0.74%、0.73%，较2024年末分别增加0.13、0.04、0.13、0.17、0.13及0.09个百分点 [11] 银行直售房产的价格与交易特点 - 银行直售房普遍具有显著价格优势，部分房源单价低于市场价50% [14][15] - 兰州农商行出售的沈抚新区育才壹品小区房产单价为2300元/平方米，而该小区二手房挂牌均价为5000元/平方米 [16] - 银行直售房产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了民间借贷、长期租约等潜在隐患 [16] - 除直接出售外，部分银行尝试通过租赁方式盘活资产，如中国银行佛山分行拍卖住宅租赁权，起拍价861元/月 [16]