核心观点 - 2025年1月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比下降1%，同比下降11%，去化周期为21.53个月，同比增加12% [4] - 广州、武汉、南京等重点城市去化周期仍超过20个月，存在去化难题，其中广州增城区、武汉东西湖区外围区域库存高企，南京70平以下酒店式公寓库存积压严重 [2][4][6][8] - 广州、武汉库存主力为100-140平中等面积段，南京库存主力为70平以下小面积段，且南京小面积段中90%为酒店式公寓等投资属性产品 [6] - 广州增城区、武汉东西湖区库存套数占比分别达23.12%和14.28%，较2024年末分别增长0.09和0.07个百分点，供需失衡显著 [8][14] - 南京江宁区库存套数占比达21.2%，较2024年末上升0.19个百分点，而核心区玄武、秦淮库存占比不足5% [10][11] 库存总量与去化周期 - 2025年1月末50城狭义库存为31093万平方米，环比降1%，同比降11%，去化周期为21.53个月，同比增12% [4] - 长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期超20个月 [4] 库存面积段特征 - 广州2025年1月末库存主力为100-120平，占比21.64%，较2024年末降0.07个百分点 [6] - 武汉2025年1月末库存主力为100-140平，占比近6成，较2024年末降0.52个百分点 [6] - 南京2025年1月末70平以下库存套数占比达29.31%，其中90%为酒店式公寓等投资属性产品 [6] 库存区域分布特征 - 广州增城区库存套数占比23.12%，较2024年末增0.09个百分点；花都区占比12.89%，增0.20个百分点 [8][9] - 武汉东西湖区库存套数占比14.28%，较2024年末增0.07个百分点；汉阳区占比7.95%，增0.29个百分点 [8][9] - 南京江宁区库存套数占比21.2%，较2024年末增0.19个百分点；浦口区占比16.71%，增0.28个百分点 [10][11] 库存与成交结构对比 - 广州成交结构以100-120平和80-90平为主，占比均为23%，与库存结构基本匹配，仅80-90平成交占比显著超过库存占比 [12] - 武汉成交结构以100-120平和120-140平为主，占比分别为34.8%和24.8%，与库存结构高度趋同 [13] - 南京江宁区库存占比与成交占比均为21%，供需平衡，但70平以下库存占比29.2%，成交占比不足10%，供过于求显著 [15][16]