行业供需格局转变 - 过去几年住房需求强劲，但被多年来的供应过剩所掩盖，导致租金保持平稳 [1] - 2026年Q1和Q2出现显著转变，2022年高峰期的建设量在过去一年下降了约60% [2] - 2026年Q1和Q2的公寓吸收量是新供应量的两倍，但多户住宅的定价尚未调整 [3] - 当前定价仍反映2020年的悲观情绪，而基本面已非常强劲，预示租金将开始上涨和资本化率压缩 [4] 建设成本与供应瓶颈 - 当前建设成本比疫情前高出40%，原因包括通胀和关税 [5] - 公司购买和出售物业的价格远低于重置成本，新建设难以与之竞争 [10] - 从开工到交付需要18至24个月，已知过去一年建设开工量已大幅受抑 [9] - 高需求将至少在未来一年半内持续超过供应 [9] - 未来供应最终必须恢复，但当前成本高企构成瓶颈 [11] 可负担性与租户市场 - 公寓租赁比购房更可负担，利率仍相对较高 [5] - 公司聚焦于工薪阶层住房，其租户收入是租金的3倍以上，目前并非租金负担过重 [6] - 可负担住房几乎没有新供应入市，这将推动租金上涨，对财务困难人群造成压力 [6] - 租金上涨可能挤压消费者在其他领域的支出能力 [7]