Corporate Presentation J U LY 23, 2025 Forward-Looking Statements C O R P O R AT E P R E S E N TAT I O N, J U LY 23, 2025 | 3 THIS OPERATING AND FINANCIAL DATA SHOULD BE READ IN CONNECTION W I T H O U R Q U A RT E R LY R E P O RT O N F O R M 10-Q F O R T H E Q U A RT E R E N D E D JUNE 30, 2025. Statements made in this presentation may be forward-looking statements within the mean - ing of Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended. Such forward-look - ing statements are intended to be c ...

公司战略与扩张 - 公司正在向丹佛、亚特兰大、达拉斯/沃斯堡和奥斯汀等新市场扩张，以实现投资组合多元化[1] - 公司瞄准富裕租户偏好的居住、工作和娱乐区域，并考虑混合工作环境和迁移趋势[7] - 公司利用技术和组织能力提升运营效率及同店业绩[1][10] 市场表现与需求 - 2025年第一季度，需求改善和低租户流动率维持了高入住率并推高租金，支持同店收入增长[2] - 2025年第二季度，美国公寓市场表现强劲，4月至6月间吸纳超过22.7万套单元[3] - 2025年6月全国入住率达95.6%，同比上升140个基点[4] 财务与流动性 - 公司拥有22亿美元流动性，90.5%的无抵押净营业收入(NOI)以及良好的债务到期阶梯[8][11] - 2025年第一季度净债务与标准化EBITDAre比率为4.21倍[11] - 公司预计2025年同店收入同比增长2.25%-3.25%，同店NOI预计增长2.2%[9][10] 股息与投资者回报 - 过去十年公司股息复合年增长率为5.8%，并保持可控的股息支付率[13] - 公司稳健的运营平台和资产负债表支持长期可持续的股息增长[14] 行业比较与其他标的 - 同行业其他值得关注的住宅REIT包括Camden Property Trust(CPT)和American Homes 4 Rent(AMH)，两者均为Zacks Rank 2[15] - CPT的2025年FFO每股共识预期为6.82美元，AMH的2025年FFO每股共识预期为1.85美元[15][16]

美国公寓市场表现 - 2025年第二季度美国公寓市场表现出强劲韧性，净吸纳量达227,000套，创下仅次于2021年和2022年初的峰值水平 [1] - 尽管就业增长放缓、商业情绪疲软且经济不确定性增加，专业管理公寓的租户需求依然坚挺 [1][2] - 全国入住率同比上升140个基点至95.6%，租金增长保持温和，6月仅上涨0.19% [3] - 过去一年完成交付535,000套公寓，其中第二季度交付108,000套，市场消化能力凸显其基本面强劲 [4] 区域市场动态 - 科技驱动市场（如旧金山、圣何塞、波士顿、纽约）因供应缓解和返办公室趋势增强而获得增长动力 [5] - 阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、杰克逊维尔）需求保持强劲，交付量下降推动复苏 [5] - 旅游依赖型城市（如拉斯维加斯、奥兰多、纳什维尔）需求略有下滑，可能反映可自由支配支出减少 [5] - 供应过剩市场（如奥斯汀、菲尼克斯、丹佛）租金削减幅度最大 [5] 住宅REITs表现 AvalonBay Communities (AVB) - 截至2025年5月31日的两个月内，同店住宅收入同比增长3%，超出预期35个基点 [7] - 入住率达96.3%，高于第一季度的96%，4-5月有效租金涨幅从1.7%提升至2.3% [7] - 第二季度营收预期7.6175亿美元（同比增长4.92%），核心FFO每股2.80美元（同比增长1%） [8] Equity Residential (EQR) - 高端租户基础和低居民周转率支撑入住率和租金上涨，2025年第一季度同店收入增长 [9] - 郊区市场扩张和技术应用推动利润率提升 [10] - 第二季度营收预期7.6926亿美元（同比增长4.78%），FFO每股0.99美元（同比增长2.1%） [12] Essex Property Trust (ESS) - 西海岸市场的高收入租户和科技公司驱动就业增长，租金需求稳定 [13] - 高利率环境下租房成为更灵活选择 [14] - 第二季度营收预期4.6919亿美元（同比增长6.07%），核心FFO每股3.99美元（同比增长1.27%） [15] UDR - 沿海和阳光地带市场的A/B级物业组合受益于有利人口趋势 [16] - 2025年5月数据显示运营指标超全年指引中值，入住率接近97%，租金增长逐季改善 [17] - 第二季度营收预期4.2224亿美元（同比增长2.15%），调整后FFO每股0.62美元（同比持平） [18]

股价表现与行业对比 - 公司股价在过去三个月上涨12.6%，超过行业8.6%的涨幅[1] - 公司股票近期表现强劲，分析师对其2025年FFO每股预期上调1美分至15.93美元[2] 增长驱动因素 - 公司在西海岸市场的广泛布局为收入增长提供充足空间，科技公司聚集带动就业和收入增长，租赁需求有望提升[4] - 通过技术应用、规模效应和组织能力提升运营效率，降低成本，推动利润率扩张[5] - 公司拥有14亿美元流动性资金，包括未使用的信贷额度、现金及等价物和有价证券[6] 财务状况与信用评级 - 公司无抵押净营业收入(NOI)占总NOI的92%，财务状况稳健[7] - 获得穆迪Baa1/稳定和标普BBB+/稳定的投资级评级[7] 股息政策 - 过去五年股息增长五次，五年年化股息增长率为4.95%，长期可持续性较强[10] 行业比较 - 同行业其他表现较好的公司包括Elme Communities和Broadstone Net Lease，分别获得Zacks Rank 2评级[12] - Elme Communities的2025年FFO每股预期为0.95美元，同比增长1.1%[12] - Broadstone Net Lease的2025年FFO每股预期为1.47美元，同比增长2.8%[13]

业绩总结 - MAA的2025年核心每股FFO预计为8.77美元，指导范围为8.61至8.93美元[18] - 2025年第一季度净收入为186,406千美元，较2024年第一季度的147,610千美元增长26.2%[159] - 2025年第一季度EBITDA为384,955千美元，较2024年第一季度的332,786千美元增长15.7%[159] - 2025年第一季度调整后的EBITDAre为312,770千美元，较2024年第一季度的309,777千美元增长1.0%[159] - 2025年同店净运营收入（Same Store NOI）为$332,795千，较2024年增长[157] 用户数据 - 2025年第一季度，MAA市场的居民平均收入为$90,963，租金占收入的21%[56] - 2025年第一季度，99.7%的租金收集率保持强劲[56] - 2025年第一季度，MAA市场的居民流失率为历史最低[57] - 2025年第一季度的平均日物理入住率为95.6%[132] - 2025年平均物理入住率预期在95.3%到95.9%之间，全年预计保持稳定[139] 市场展望 - MAA市场的2025年预计人口增长为1.3%，家庭形成率为1.8%，工作增长为0.6%[31] - 2025年第一季度，MAA市场的吸收量为历史最高，显示出需求强劲[47] - 2025年第一季度，MAA市场的吸收率为1.8%[43] - 2025年预计供应压力为5.8%，显示出多户住宅开工数量的下降趋势[39] - 2025年同店有效租金增长预期范围为[-0.30%, 0.20%, 0.70%]，2024年实际收益为-40个基点[139] 新产品与技术研发 - 预计2025年将启动6个项目，总支出为2000万美元，预计现金回报率约为14.6%[101] - 单位内部升级计划预计在2022年至2025年间进行约2.5万单位的升级，平均每单位成本预计为7000至8000美元[90] - 2025年开发管道预计维持在约10亿美元[74] - 预计2025年将启动3-4个新开发项目[74] 并购与市场扩张 - 最近收购的社区预计在稳定后将实现平均 NOI 收益率约为 6%[79] - MAA Boggy Creek（佛罗里达州奥兰多）310个单位，成本为8430万美元，当前入住率为90.6%[79] - MAA Vale（北卡罗来纳州罗利/达勒姆）306个单位，成本为8180万美元，当前入住率为62.7%[79] - MAA Cathedral Arts（德克萨斯州达拉斯）386个单位，成本为1.059亿美元，当前入住率为46.6%[79] 财务状况 - 截至2025年3月31日，总资产为11,811,957千美元，较2024年12月31日的11,812,369千美元下降0.003%[162] - 截至2025年3月31日，净债务为4,986,390千美元，较2024年12月31日的4,937,939千美元增长1.0%[162] - 2025年债务发行预计为$400M，利率为4%[146] - 2025年公司总开支预期在$132.5M到$136.5M之间[143] - 2025年单位重建计划的资本支出预期在$40M到$50M之间，预计重建5,500到6,500个单位[144]