老年群体住房贷款市场概况 - 婴儿潮一代是美国住房市场的主要参与者 既是最大的卖家群体(占比53%) 也是最大的买家群体(占比42%) [5] - 尽管法律禁止年龄歧视 但老年借款人面临更高的抵押贷款申请拒绝率 且拒绝率随年龄增长而稳步上升 [1][7] - 约三分之二的成年房主在2024年背负抵押贷款 [6] 贷款申请与资格要求 - 贷款机构评估老年借款人的财务标准与其他借款人相同 包括信用历史与评分、债务收入比、收入和资产 [8] - 最低信用评分要求因贷款类型而异 例如 传统贷款需620分 FHA贷款需580分(首付3.5%)或500分(首付10%) 但获得最优利率通常需要740分或更高 [11] - 贷款机构通常偏好债务收入比低于45% 但部分允许该比率高达50% [13] - 老年借款人可能因收入固定或有限、现有抵押贷款或其他债务而更难获得贷款资格 [8] - 贷款机构可能会考虑借款人的预期寿命 特别是对于申请30年期抵押贷款的老年人 [9] 收入验证与文件要求 - 退休人员的收入证明文件可包括社会保障福利验证、养老金证明、401(k)及IRA账户报表、利息股息收入1099表、年金报表、租金收入税单或租赁协议以及残疾福利证明等 [14] - 投资收入(资本收益、股息、利息)需提供两年的纳税申报表以用于贷款资格审核 [15] - 仅依靠社会保障收入有可能获得抵押贷款 但贷款额度可能受限 且可能需要支付大额首付 [21] 可供选择的住房贷款产品 - 老年借款人与其他借款人享有相同的抵押贷款选择 此外还有一项专属产品(反向抵押贷款) [18] - 主要贷款产品包括：传统贷款、政府担保贷款(FHA、VA、USDA)、套现再融资、房屋净值贷款、房屋净值信贷额度、反向抵押贷款、无文件抵押贷款、银行对账单贷款以及资产基础贷款 [19] - 反向抵押贷款是专为62岁及以上借款人设计的贷款 借款人需拥有房屋完全产权或接近完全产权 并将其作为主要住所 [19][22] 市场数据与财务压力 - 2025年平均抵押贷款余额为258,214美元 [5] - 2025年11月 购房贷款申请者的月供中位数为2,034美元 [5] - 根据2025年4月的一项调查 高达37%的人表示住房支付压力对其心理健康产生了负面影响 [4]