印度房地产投资与资本利得税缓征计划 - 投资房地产是印度各年龄段人群最偏好的选择之一 许多持有老旧或祖传房产的人士会出售其住宅 并将所得资金用于购买封闭社区中的公寓或别墅 或用于自建房产 房地产资产的大幅升值使得许多人能够负担得起将收益用于购置新居 [1] 资本利得账户计划概述 - 为规避出售房产产生的资本利得税 纳税人可将收益存入1988年推出的资本利得账户计划 该计划本质上是一个银行账户 用于存放资本利得而无需立即缴税 [2] - 该计划仅允许存入长期资本利得 适用于《所得税法》第54条下的多种情形 包括出售住宅房屋、农业用地、非住宅资本资产以及因政府征收土地或建筑物而产生的收益等 [4][5] CGAS账户类型与操作 - 计划提供两种账户类型：A类为储蓄账户 用于存放资本利得并按银行普通储蓄利率计息 可从中提款以用于再投资 例如向建筑商支付建房款项 B类为定期存款 最长期限为三年 利率与普通定期存款相应期限的利率一致 提款前需将资金从B类账户转至A类账户 提前支取会面临利率罚则 [7][8][9] - 首次提款需填写C表 后续提款需填写D表 并需说明之前提款的资金用途 [10] - 存款方式已扩展 除支票和汇票外 现还包括UPI、NEFT、RTGS、IMPS、借记卡、信用卡及网上银行等多种电子支付方式 [10] 计划参与机构的扩展 - 此前CGAS账户仅可在印度国家银行、印度工业信贷投资银行、旁遮普国家银行等公共部门银行开设 近期税务部门已允许19家私营银行提供该存款服务 包括HDFC银行、ICICI银行、Axis银行、City Union银行、IDFC First银行、Karnataka银行和IndusInd银行等的非农村分支机构 [6] 账户税务处理与期限规定 - 账户产生的所有利息收入均需按存款人的适用所得税率纳税 [11] - 若存入的资本利得金额未能在规定期限内（购买新房为两年 自建房产为三年）完全使用 则账户中的剩余余额将按适用税率征税 [11] - 资本利得存款账户必须在任一财年的报税截止日期前或纳税人自行申报截止日期前开设 以较早者为准 [11] - 税务部门已明确 有效存款日期为银行收到电子付款或指令以及填写完整的CGAS账户开户表格的日期 [12] 账户关闭流程的现状与未来简化 - 目前关闭CGAS账户比关闭普通银行账户复杂 需要获得辖区评税官员的批准 这需要亲自前往评税官员办公室提交G表及账户关闭申请信 获得批准后方可请求银行关闭账户 [13] - 中央直接税委员会已规划从2027年4月1日起实施全新的在线流程 预计将不再需要亲自前往评税官员办公室 并将推出在线认证流程以核实G表的提交（该表格本身也将在线提交） [14]

资本利得账户计划核心修订 - 印度财政部于2025年11月19日宣布了对1988年推出的资本利得账户计划最全面的更新，发布了《2025年资本利得账户（第二修正案）计划》[1] - 修订核心是推动该计划全面进入数字时代，包括允许电子存款、扩大合格银行范围、接受在线对账单以及从2027年起强制数字账户关闭[2] - 这些变化旨在简化合规流程、减少延迟并消除房地产出售者、非居民印度人和工业企业在长期面临的障碍[3] 数字化改革具体措施 - 正式承认电子支付模式可用于资本利得账户计划存款，取代了此前仅能通过支票或汇票存款的方式[5] - 电子模式包括信用卡、借记卡、网上银行、IMPS、UPI、RTGS、NEFT和BHIM Aadhaar Pay，存款生效日期明确为电子支付被存款办公室接收的日期[6] - 从2027年4月1日起，资本利得账户计划的关闭请求将必须使用数字签名证书或电子验证码以电子方式提交[11][12] - 接受电子账户对账单作为存款、取款、验证和关闭的有效文件，取代实体存折[10] 适用范围与机构扩展 - 修订将资本利得账户计划的适用范围扩大至《所得税法》第54GA条，该条款涉及工业企业从城市地区迁至特别经济区的资本利得豁免[7] - 重新定义并拓宽了“存款办公室”的范围，不再仅限于部分公立部门银行，包括印度国家银行及其子公司、相应的新银行以及中央政府通知的任何银行公司[8][9] - 相关的表格（如Form A和Form C）已更新，包含RTGS、IMPS和NEFT号码等在线交易详情，以反映电子支付方式的采用[13] 修订影响与意义 - 对于非居民印度人，电子存款和数字对账单显著减少了合规障碍；房地产出售者从明确的存款生效日期、更快的处理速度以及消除支票相关延迟中受益[14] - 根据第54GA条迁至特别经济区的企业现在享有一个简化的机制来保障资本利得豁免；银行也获得了更统一和数字化的合规环境[14] - 此次修订代表了向现代化、数字化、透明和纳税人友好的资本利得合规系统的重大飞跃，简化了存款、扩展了适用性、加强了验证[15]

资本利得账户计划在线化改革 - 印度中央直接税委员会宣布自2027年4月1日起资本利得账户计划账户可在线关闭 纳税人无需再向辖区税务评估官提交纸质申请 [3][11] - 在线关闭账户的选项需通过数字签名或电子验证码以电子方式提交 [3][11] - 在线支付机制被引入 资本利得账户计划账户可通过电子方式注资 包括信用卡、借记卡、网上银行、IMPS、UPI、RTGS、NEFT和BHIM Aadhaar Pay等多种模式 [5][6] 资本利得税豁免规则 - 根据所得税法第54、54F条 出售财产获得的利润若在特定期限内再投资于另一处财产或指定资产 可申请全额资本利得税豁免 [1][11] - 若纳税人未在允许时间内将全部资本利得用于购买或建造新财产 剩余金额必须在提交所得税申报表截止日期前存入资本利得账户计划账户 [9][11] - 用于购买或建造的金额加上存入资本利得账户计划账户的金额 将被视为新财产的成本以申请豁免 [10] 税务申报具体要求 - 拥有来自转让住宅物业资本利得收入的纳税人不能选择ITR-1和ITR-4申报表 需根据收入来源选择ITR-2或ITR-3 [8][11] - 在申报表中 纳税人必须填写资本利得附表 其中存入资本利得账户计划账户的金额需在ITR-2的附表CG的D点报告 [10] - 申请第54条豁免需提供详细信息 包括原资产转让日期、存入资本利得账户计划账户的金额和日期、账号、IFS代码以及申请的扣除额 [10] 改革解决的问题 - 过去纳税人若未在时限内购买新财产 需要提交纸质申请关闭账户 过程耗时且可能因地址未更新等位置问题而难以实现 [2][11] - 在线机制实施后 财产出售者将省去繁琐流程 节省时间 并可在家中在线无缝申请税收扣除 [2][11]