文章核心观点 - 随着美联储降息导致固定收益产品收益率下降 高股息股票特别是房地产投资信托基金可能重新吸引投资者关注 文章对比分析了Realty Income与Vici Properties两只REIT 认为Vici Properties因其更强的运营资金增长、完美的出租率、更低的估值和更高的股息 是比Realty Income更好的选择 [1][2][15] 行业背景与投资逻辑 - 2022年和2023年美联储加息导致投资者转向收益率更高的定期存单和国债 使得股息股票吸引力下降 [1] - 2024年和2025年 美联储五次降息 固定收益收益率逐渐下降 更多投资者可能重新转向高股息股票 [1][2] - 房地产投资信托基金以支付可预测的高股息而闻名 可能吸引更多关注 [2] - 利率下降将使REITs以更低的成本扩张其房地产投资组合 其核心租户面临的宏观阻力也将减弱 [14] Realty Income 公司概况 - 是一家物业型REIT 采用三重净租赁模式 租户负责支付所有房产税、保险费和维护成本 [3] - 在美国和欧洲拥有超过15,500处商业地产 主要租赁给抗衰退的零售商 如药店、便利店和折扣店 [4] - 2024年其顶级租户包括Walgreens、7-Eleven、Dollar General和Dollar Tree 但单一租户租金贡献不超过年化租金的3.5% [4] - 自1994年首次公开募股以来 出租率始终保持在96%以上 2024年出租率达到98.7% [4] - 是少数支付月度股息的REIT之一 自上市以来已提高股息支付132次 [4] - 当前股价为58.19美元 市值530亿美元 股息收益率为5.54% [5][6] Vici Properties 公司概况 - 是一家物业型REIT 采用三重净租赁模式 租户负责支付所有房产税、保险费和维护成本 [3] - 在美国和加拿大拥有93处赌场、度假村和其他娱乐地产 专注于大型“体验式”业务 [6] - 主要租户包括Caesar's Entertainment、MGM Resorts和Penn Entertainment 租约长达数十年 且多数合同与消费者价格指数挂钩 以根据通胀持续提高租金 [6] - 自2018年首次公开募股以来 始终保持100%的完美出租率 [7] - 支付季度股息 并已连续七年每年提高股息支付 [7] - 当前股价为28.00美元 市值300亿美元 股息收益率为6.17% [8][9] 财务表现与估值对比 - REITs通常通过每股营运资金调整额而非每股收益来衡量利润增长 [10] - 从2019年到2024年 Realty Income的每股AFFO复合年增长率为5% 即使在疫情期间也通过收购同业实现增长 例如2021年收购VEREIT和2024年收购Spirit Realty [11] - Realty Income预计2025年AFFO将增长1%至2% 达到每股4.25至4.27美元 足以覆盖其每股3.23美元的远期股息 其远期股息率约为5.6% 股价与AFFO比率约为13倍 [12] - 从2019年到2024年 Vici Properties的每股AFFO复合年增长率为9% 过去两年并未积极扩张 物业数量没有增加 [13] - Vici Properties预计2025年每股AFFO将增长4%至5% 达到2.36至2.37美元 足以覆盖其每股1.80美元的远期股息 其远期股息率约为6.3% 股价与AFFO比率约为12倍 [13] 投资结论 - Vici Properties因其更强的AFFO增长、完美的出租率、更低的估值和更高的股息 被认为是比Realty Income更好的选择 [15] - Vici Properties业务聚焦更集中 且拥有与CPI挂钩的长期租约 使其比更易受通胀阻力影响的Realty Income更具长期可靠性 [15]