在中国房地产行业第15个五年计划（2026-2030）期间，核心任务是加速建立一个新的发展模式，旨在推动行业转型升级，提升人民的居住幸福感，并创建一个稳定的房地产市场以防范风险[1]。该模式将行业重心从规模扩张转向质量提升，从开发建设转向提供全生命周期的空间与服务[1][9]。受益于此的将是那些在核心城市拥有优质产品以满足升级需求的公司，以及那些业务模式向经常性利润转型的公司[1]。 核心发展模式与体系 * 建立三元住房体系：包括面向可负担买家的商品住房（升级需求）、面向新市民的租赁住房（租购同权）以及面向困难收入群体的社会保障房[1][9]。预计当租赁和保障房能占到约45%的供应量（目前估计为30%）时，政策干预将会减少[1] * 建立“人、房、地、钱”要素联动机制：旨在根据人口流入流出来协调土地供应、房产供应和政府预算[1][9] * 深化重点城市更新：推动高质量的城市更新行动[7][9] * 推广好房子：理念从“有房住”转向“住好房”，具体措施包括对老旧建筑进行改造升级（而非拆除）、节能环保、以及应用装配式建筑和BIM技术[1][24] 土地财政与地方政府收入 * 土地出让收入预计维持在约每年4万亿元人民币：在第十四个五年计划（2021-25）期间，土地出让总收入为31.1万亿元，中央对地方的转移支付增至50万亿元（第十三个五年计划为34.54万亿元），以稳定地方融资平台和表外债务[1] * 地方财政对土地收入的依赖度下降：依赖度从2020年44%的峰值降至2024年的28%，但地方财政赤字扩大，对转移支付的依赖增加[75][81]。土地出让金征收自2022年1月1日起转由税务局负责（原为自然资源部），使中央监管更透明，并便利了将土地出让净收益（扣除成本后，或总收入的8%）的50%分配至农村地区的目标[74] 保障性住房与城市更新投资 * 年度投资估算：预计每年由中央/地方政府专项债券或地方财政预算资助的保障房和城市更新投资约为0.9-1万亿元人民币[2]。2024年城市更新投资为0.81万亿元，预计2025-30年将增至0.9-1万亿元以上，重点在于整治提升而非大规模拆建（规定要求拆除面积比例低于20%）[49][51][53] * 保障房建设目标：根据对地方政府目标的汇总，预计在第十四个五年计划期间（2021-25）新建保障性住房超过683.5万套，总投资最高可达2.3万亿元（含土地和资本支出，约占房地产总投资REI的3.2%），年均约0.47万亿元[41][42][44][45] * 城镇住房存量老化：根据第七次人口普查，28%的住房建于2000年以前（楼龄25年），8%建于1990年以前（楼龄35年），为更新改造提供了基础[56][58] 供需两侧的政策支持 * 供给侧措施：包括盘活存量商业用地、由政府回购存量住房用作保障房（并扩大再贷款资金的使用范围）、以及控制新增土地供应[3][26] * 需求侧措施：包括推进旧村和老旧房屋改造、在三元住房体系形成后因城施策放宽限制性措施、以及提供融资支持（如宽松的货币政策、REITs等）[3][26]。自2025年7月底政治局会议后，地方政策宽松加速，例如上海、北京、深圳等城市放宽了购房限制[26][27] * 现房销售试点：计划从2025年起仅逐步适用于新出让土地，预计需约3年完成转型，允许因城施策并给予一定执行灵活性。2024/2023年现房销售占新房销售的比例分别为31%/22%，对于已有信用问题的公司该比例估计已超90%[21][22] 货币与财政支持工具 * 结构性货币政策工具运用：中国人民银行提供了多项再贷款工具，包括3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%）、1000亿元租赁住房贷款支持计划等，但截至2024年9月，保障房和租赁住房工具的使用额度分别为162亿元和127亿元，仅占总额度的5%和6%[71][72] * 地方政府土地回购：截至2025年8月，地方政府已公布通过专项债券回购4338宗地块的计划，金额超556亿元，但执行进度缓慢，且83%的项目针对地方融资平台或地方国企[68][69][70] 人口趋势与城市发展 * 人口向核心都市圈集聚：新型城镇化通过户籍和土地改革引导人口和企业向核心城市集中。预计全国前十名城市在年房地产销售（全国：6万亿元）、土地销售（4万亿元）、房地产投资（7万亿元）、房价和商场租金方面将持续领先[4] * 卫星城市价值重塑：“一小时通勤圈”的政策支持及更便捷的物流（如高铁）有望提升都市圈周边卫星城市的发展前景，优化资源配置，并可能重塑这些城市的土地价值[67] 行业转型与公司前景 * 发展路径转变：房地产公司的发展路径已从高杠杆扩张转向高质量发展。未来具有更大增长空间的公司特点是：业务模式向经常性利润转型、有能力盘活现有资源、以及拥有优质产品以满足升级需求[98] * 风险防范：政策将优先确保行业稳定健康发展，坚守不发生系统性风险的底线，重点有效控制房企债务违约风险（如国家发改委2025年6月要求央企避免公开债务违约），并建立房价地价联动机制，严防违规资金流入房地产市场[99] 户籍与土地改革 * 户籍改革：放宽户籍制度以促进农民工（2.92亿人，占21%）的社会经济融入，有望巩固重点都市圈的基本需求[12] * 土地改革：旨在建立城乡统一的建设用地市场，实现同权同价，使农村居民能分享土地增值收益，避免土地资源浪费。这可能盘活22万平方公里的农村建设用地（含12万平方公里宅基地），若在70年内以5%的比例转化，在乐观 scenario 下每年可带来约1.1万亿元的闲置价值（按每平方米2700元计算），并使年土地出让收入增加19%。该进程自2021年7月以来已加速[12]