文章核心观点 - 联邦住房管理局（FHA）再融资贷款是房主实现多种财务目标的工具，而不仅限于利用利率下降 [1] - FHA再融资可用于降低月供、缩短贷款期限、支付房屋装修、转换贷款类型或偿还高息债务等 [1][2] - FHA提供多种再融资方案，包括Streamline、Simple、现金再融资和203(k)翻新贷款，每种方案有不同的资格要求和优势 [6][9][12][17] FHA再融资的动机与目标 - 主要目标包括锁定更低的抵押贷款利率以降低月供，或缩短贷款期限以更快还清房贷 [1] - 其他动机涵盖为房屋装修提供资金、从可调利率抵押贷款（ARM）转为固定利率贷款、从抵押贷款中移除共同借款人，以及偿还其他高息债务 [2] FHA再融资的通用要求 - 借款人需要满足贷款机构设定的最低信用评分要求，FHA要求通常为580分，但部分贷款机构可能设更高标准 [4] - 债务收入比（DTI）应不高于43%，但部分FHA再融资选项可能更宽松 [4] - 再融资涉及结算成本，通常为贷款金额的2%至6% [5] - FHA贷款要求缴纳抵押贷款保险，该费用将包含在月供中 [5] FHA再融资贷款类型及特点 FHA Streamline Refinance - 最适合已拥有FHA贷款并希望跳过评估、信用检查或收入验证流程的借款人 [6] - 要求借款人已按时还款至少六个月，且不得拖欠当前抵押贷款，并能证明再融资可带来实际益处，如降低月供 [6] - 无需房产评估，可能无需信用检查或收入验证，但结算成本需预先支付，不能计入新贷款余额 [7] - 结算成本通常为贷款金额的2%至6% [7] FHA Simple Refinance - 最适合希望避免预先支付结算成本的现有FHA借款人 [9] - 要求借款人已按时还款至少六个月，并满足FHA最低信用评分要求 [9] - 需要房产评估，但结算成本可以计入新贷款余额，只要贷款总额不超过房产价值的97.75% [10] FHA Cash-Out Refinance - 最适合拥有至少20%房屋净值的借款人，希望将净值变现用于其他目的 [12] - 贷款金额不得超过房产价值的80%，例如房产评估价为40万美元，最高贷款额为32万美元 [12][13] - 信用评分通常需580分以上，必须通过再融资获得“净有形收益”，例如月供减少5%以上，或从ARM转为固定利率且新利率不超过原利率2个百分点 [15] - 不能将结算成本计入贷款，需要缴纳抵押贷款保险保费 [15] FHA 203(k) Loan Refinance - 最适合拥有FHA或传统贷款并希望翻新房屋的借款人，可将装修费用纳入新贷款余额 [17] - 分为标准型和有限型两种，标准型维修成本最低5000美元且无上限，可包含结构性维修；有限型非结构性维修费用最高7.5万美元 [17][23] - 两种类型均需满足贷款机构设定的最低信用评分要求，并对房屋当前价值和装修后价值进行评估 [18] 再融资成本与保险 - 再融资的结算成本在贷款金额的2%至6%之间，部分方案允许将成本计入新贷款余额 [20] - FHA贷款要求抵押贷款保险，包括结算时支付贷款金额1.75%的前期保费和持续的抵押贷款保险费（MIP） [21] - 若原FHA贷款持有时间不超过三年，再融资时可能有资格获得部分前期保险费的退款 [21] 股权与信用评分要求 - 使用FHA现金再融资需要至少20%的房屋净值，且再融资后仍需保留至少20%的净值 [25] - Streamline和Simple再融资产品无最低净值要求，因不涉及现金提取 [25] - FHA再融资通常需要的信用评分在500至580分之间，具体取决于贷款类型和贷款机构，部分Streamline再融资甚至无需信用检查 [26]