2025年第四季度业绩与战略执行 - 公司实现了创纪录的年度新租赁面积近500万平方英尺 并利用高需求优势谈判获得了更优的租约结构和更高的租金增长条款[5] - 执行了一项重大的资本回收计划 出售了价值6.22亿美元的非核心资产 将主力店（Power Center）的敞口降低了400个基点 同时增加了对杂货店和生活中心（Grocery and Lifestyle Centers）的配置[5] - 利用收益率套利策略 以较低的私人市场收益率出售低增长资产 并以9%的核心运营资金（Core FFO）收益率回购了3亿美元的股票[5] - 通过剥离21个观察名单中的主力店（Anchor Boxes）并将嵌入式租金增长（Embedded Rent Bumps）提高至180个基点 改善了投资组合的有机增长前景[5] - 推进One Loudoun混合用途开发项目 针对高财富人群 引入零售、办公、酒店和豪华多户住宅的多元化组合[5] - 利用强劲的主力店需求来推动更优的租赁条款 包括减少固定续约选择权、限制使用条款以及更有利的共存条款（Cotenancy Clauses）[5] 2026年展望与战略重点 - 2026年业绩指引假设同店净营业收入（Same-Property NOI）增长中点为2.75% 随着已签约未开业（Signed-Not-Open）的租约管道启动 下半年业绩将加速增长[5] - 管理层设定的长期目标是将投资组合的嵌入式租金增长条款（Embedded Portfolio Escalators）从当前的180个基点提高至200个基点[5] - 计划在2026年上半年进行战略性的1031交换交易 以规避2025年资产处置产生的收益税 同时进一步降低投资组合风险[5] - 公司保持灵活的资产负债表 净负债与息税折旧摊销前利润（Net Debt to EBITDA）比率为4.9倍 为机会性收购或进一步股票回购提供了空间[5] - 业绩指引中包含了100个基点的坏账准备金 反映了对潜在零售业波动以及特定观察名单租户（如The Container Store）的审慎态度[5] - 由于信贷额度余额降低以及开发项目资本化利息增加 预计2026年利息支出将带来0.03美元的正面影响[5] 非经常性因素与结构性调整 - 终止费和土地销售收益等经常性但不可预测的项目 与2025年的历史异常高水平相比 预计将对2026年业绩造成0.04美元的负面影响[5] - 国家房地产投资信托协会运营资金（NAREIT FFO）与核心运营资金（Core FFO）指引的趋同 反映了非现金并购相关项目（如债务公允价值调整和租赁无形资产摊销）的正常化[7] - City Center资产的处置目前正在进行中 在重新进行市场营销以解决租户问题后 预计价值在5000万美元中段[7]