涉及的行业和公司 * 公司为贝壳控股（KE Holdings，股票代码 BEKE/2423 HK），是中国领先的线上加线下房产交易和服务平台 [1][17][61] * 行业为中国房地产交易和服务行业，特别是二手房和新房交易、家装家居和房屋租赁服务 [17][61] 核心观点和论据 三季度业绩预期高于市场共识 * 预计三季度营收和非GAAP净利润分别为238亿人民币和13亿人民币，较Visible Alpha共识分别高出2%和5% [1] * 业绩超预期主要得益于：1）新房总交易额（GTV）同比下降8%，但比市场预期高出3个百分点；二手房GTV同比增长5%，符合预期 [1] 2）固定成本削减，如二季度经纪人数量环比减少6%后持续优化一渠道（1P）经纪人 [1] 3）新业务盈利能力改善，预计家装家居和租赁服务在三季度贡献约1.5亿人民币营业利润，而去年同期为亏损约2.5亿人民币 [1] 政策环境与市场趋势 * 过去几个月省市级政府采取了多种措施稳定市场（如购房补贴、公积金用于首付），北京在8月初放宽了购房限制 [2] * 跟踪的43个城市中，有15个城市在9月出现二手房交易均价环比上涨，为自3月以来最多；尽管去年基数较低，但9月新房交易量基于CRIC/万得数据同比转正 [2] * 由于去年四季度高基数，对四季度营收/GTV持谨慎态度，预计二手房/新房GTV同比分别下降23%和29%，环比分别增长15%和21%，较市场预期低8%和12% [2] 新业务发展战略与效率提升 * 新业务（家装家居、租赁服务和其他新兴服务）收入占比预计从2024年的34%提升至2027年的47% [27][61] * 核心房产交易服务升级：9月将服务标准从“真房源”升级为“真保障”，包含35项服务承诺，以应对交易风险并推动份额增长 [18][52][53] * 家装业务模式创新：从流量驱动模式转向社区聚焦策略，开设社区内的全服务高端家装门店，以提升效率 [18][55][57] * 被窝家（Beihaojia）项目加速：采用轻资产C2M模式，佛山（与绿城合作）和广州（与越秀合作）项目已于9月/10月开始预售 [59][60] 财务预测与股东回报 * 维持2025-27年GTV、营收和净利润预测基本不变 [19] * 基于17.5倍目标市盈率应用于2026/27年中期每股收益，维持12个月目标价BEKE为21.4美元，2423.HK为55港元 [19] * 公司在三季度回购2.81亿美元股票，年初至今回购约7亿美元，已与2024年全年回购额6.99亿美元持平，相当于市值的3.2% [19] 其他重要内容 具体运营数据与市场观察 * 预计三季度二手房GTV为5010亿人民币，同比增长5%，环比下降14%，主要由平台交易量中高十位数百分比同比增长驱动 [31] * 跟踪的42个城市（不含上海）二手房交易量在三季度环比下降，7月/8月/9月环比分别下降4%、3%、3% [32][34] * 北京/深圳在8月8日/9月6日放宽购房限制后，交易量复苏温和/有限 [32][42][43] * 预计三季度新房GTV同比下降8%，但较行业表现更好（CRIC百强房企销售同比下降14%） [45] 风险因素 * 关键风险包括：行业周期性、竞争加剧、佣金率压力、新业务失败风险、人才保留挑战等 [63] 公司定位与行业背景 * 公司是中国最大的住房交易和服务平台，2024年GTV市场份额约为25% [61] * 中国住建部在10月11日强调“好房子”成为房地产行业新发展重点，与公司新业务方向一致 [17] * 交易量结构从新房向二手房转变（31个省级行政区中有15个二手房交易量超过新房），有利于公司核心业务 [17]