公司业务概览 - 公司为一家专注于印度商业地产的投资信托 业务范围包括投资已完工资产、土地收购以及用于此类用途的在建开发项目[2] - 当前投资组合包括10个IT商务园区、3个工业设施、1个物流园以及4个数据中心开发项目 分布于班加罗尔、金奈、海得拉巴、浦那和孟买等主要城市 总资产价值约37亿新元[2] 资产组合动态 - 公司完成自2007年上市以来首次资产剥离 以110.31亿印度卢比（约合1.617亿新元）出售CyberVale和CyberPearl两项资产 交易价格较2024年12月31日独立估值溢价约3%[3] - 资产出售交易于2025年9月底完成 所得净收益计划用于偿还债务以强化资产负债表 并部署至高收益项目以进一步扩大投资组合[3] 第三季度财务表现 - 第三季度总物业收入为7600万新元 同比增长10.5% 以印度卢比计算则增长18%[4][5] - 第三季度总物业支出为1740万新元 同比增长10.1%[4][5] - 第三季度净物业收入为5860万新元 同比增长10.6% 以印度卢比计算亦增长18%[4][5] - 业绩增长得益于现有物业收入提升 以及收购项目（Building Q2）和完工开发项目（MTB 6、CyberVale FTWZ、Navi Mumbai DC Tower 1）的收入贡献[6] 前三季度财务表现 - 前三季度总物业收入为2.252亿新元 同比增长9.9% 以印度卢比计算则增长16%[7] - 前三季度总物业支出为5310万新元 同比增长9.9%[7] - 前三季度净物业收入为1.721亿新元 同比增长9.9% 以印度卢比计算亦增长16%[7] - 业绩增长得益于现有物业收入提升 以及收购项目（aVance II Pune和Building Q2）和完工开发项目（MTB 6、CyberVale FTWZ、Navi Mumbai DC Tower 1）的收入贡献[8] 投资组合占用率 - 整体投资组合占用率从第二季度的92.0%小幅下降1.0个百分点至91.0%[10][11] - 投资组合加权平均租赁期从第二季度的3.7年微降至3.6年[10][11] - 占用率下降主要由于ITPH物业（从99%降至98%）和Building Q1物业（从92%降至91%）的占用率小幅下滑所致[11] - 除aVance II Pune物业（包含期权和优先购买权的占用率为74%）外 其他物业占用率均保持在至少91%的水平[12] 租赁到期情况 - 租赁到期分布良好 2025年第四季度仅有1%的租约到期[13] - 未来三年（2026财年至2028财年）平均每年约有18%的租约到期[13] - 大部分租约（45%）将在2029财年或之后才到期[13] 债务状况 - 总杠杆率从第二季度的42.3%改善2.2个百分点至40.1% 部分原因是出售资产所得用于偿还债务[15] - 利息覆盖比率从第二季度的2.5倍微升至2.6倍[15] - 平均债务成本从第二季度的5.9%进一步降至5.8% 自2023年第二季度的6.3%以来呈持续下降趋势[15] - 平均债务期限保持在2.5年不变[15] - 以固定利率对冲的借款比例保持在77.2%[15] - 公司收入以印度卢比计价 以相同货币借款有助于形成自然对冲 降低汇率波动影响[14] 债务到期情况 - 债务到期分布均匀 2025财年最后一季度有10.1%的借款需再融资[16] - 未来五年（2026财年至2030财年）每年约有18.0%的借款需再融资[16]