财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心每股营运资金为0.66美元，全年为2.55美元，较2024年增长6.3% [11] - 2025年第四季度同店现金净营业收入增长5.4%，全年增长4.3% [4][11] - 2025年全年现金信贷损失为22个基点 [12] - 2025年第四季度租户续租率为75.8%，全年为77.2% [12] - 2025年全年实现现金和直线法租赁价差分别为24%和38.2% [12] - 2025年第四季度完成租赁310万平方英尺，现金和直线法租赁价差分别为16.3%和27.4% [11] - 2025年第四季度收购总额为2.859亿美元，包含7栋建筑，现金和直线法资本化率分别为6.4%和7% [7] - 2025年第四季度末净债务与年化运行调整后EBITDA之比为5.0倍，流动性为7.5亿美元 [12] - 2025年第四季度后，公司宣布将股息提高4%，这是自2014年以来最大的一次上调 [9] - 2026年核心每股营运资金指导区间为2.60美元至2.64美元 [14] - 2026年同店现金净营业收入增长指导区间为2.75%至3.25% [13] - 2026年收购量指导区间为3.5亿至6.5亿美元，现金资本化率指导区间为6.25%至6.75% [13] - 2026年处置量指导区间为1亿至2亿美元 [14] - 2026年一般及行政费用指导区间为5300万至5600万美元 [14] - 2025年第四季度后以8060万美元收购一栋建筑，现金资本化率为6.1% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度末，开发平台共有350万平方英尺的开发活动或近期完工项目，涉及14栋建筑，其中59%为已完工开发项目 [8] - 截至2025年12月31日，已完工的开发项目出租率为73% [8] - 2025年第四季度启动了一个位于堪萨斯州Lenexa的新开发项目，面积18.6万平方英尺，预计2027年第一季度交付，预计现金收益率为7.2% [8][9] - 2025年第四季度后，在夏洛特的一个开发项目中签署了一份7.8万平方英尺的租约，该建筑目前出租率达到39% [9] - 2026年开发项目租赁指导为95.7万平方英尺，其中包括一个定制建设项目 [63] - 2025年第四季度，有5份固定利率续租选择权，总面积88.2万平方英尺，对当季现金租赁价差产生影响 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司运营的大部分市场从供需角度看保持健康，几乎所有市场都实现租金正增长 [6] - 中西部市场（如明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基）需求强劲，大型中西部分销市场（如印第安纳波利斯、路易斯维尔、哥伦布）需求近期有所增加 [69] - 东南部港口市场（如杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿）出现一些疲软 [69] - 德克萨斯州市场（如休斯顿、达拉斯）表现强劲 [70] - 市场租金增长预计在0%-2%之间，较强市场可能达到2%-3%，较弱市场接近0%-1% [71] - 全国空置率预计在2026年上半年达到峰值，并在2026年下半年出现拐点 [6] - 2025年工业交付量较2024年下降近35% [5]，预计2026年交付量约为1.8亿平方英尺 [6] - 2025年新交付量约为2.25亿平方英尺，预计2027年将回升至2亿平方英尺以上 [100][101] - 2026年交付量中约40%为定制建设项目 [102] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括持续处置非核心资产和把握机会性处置 [38] - 开发平台是增长重点，公司对启动新的投机性项目持积极态度，特别是在对2026年下半年及2027年工业市场前景看好的背景下 [55][56] - 公司计划在2026年完成约1亿美元的新项目资源获取 [56] - 公司目前没有在资产负债表上持有土地的计划，但正在研究可能涉及准土地持有的分期开发机会 [42][43] - 公司专注于在CBRE一级市场寻找符合子市场定位且能增厚收益的收购机会 [120] - 公司通过保留股息后现金流（每年超过1亿美元）来支持业务计划，减少了对股权资本市场的依赖 [49] - 公司观察到数据中心租户（如发电机供应商、轻型制造商）的需求有所增加 [29] - 公司注意到制造业（特别是轻型制造和汽车相关）需求在部分市场增长 [111][112] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2025年是公司非常成功的一年，在多项预算指标上表现出色 [4] - 尽管许多企业领导人持谨慎乐观态度，但跨市场的租户活动有所增加，经济增长开始改善并伴随着有意义的投资 [6] - 预计2026年净吸纳量将改善，有助于各市场租金继续正增长 [6] - 预计2026年将是公司又一个租赁量高企的年份，由创纪录的到期面积驱动 [7] - 交易市场健康，卖方在2025年下半年回归市场，这种势头持续到2026年，更多投资组合开始进入市场 [22][23][118] - 租赁环境稳定，免租期和租户改善津贴自2025年初以来基本保持稳定 [58][60] - 管理层对工业市场的长期前景持乐观态度，预计随着供应被消化，市场将在2026年下半年至2027年迅速转向对业主有利 [32][33] - 预计2027年租金增长将开始加速 [75] - 收购市场竞争激烈，观察到资本化率略有压缩和投资组合溢价 [120] 其他重要信息 - 公司已将股息支付频率从月度改为季度 [10] - 2025年第四季度核心每股营运资金中包含两项一次性项目，贡献约0.01美元 [11] - 公司已解决其预计在2026年租赁的经营组合面积的69%，并实现了20%的现金租赁价差 [7][12] - 2026年同店现金净营业收入指导中包含了50个基点的信贷损失预算，而2025年预算为75个基点，实际实现20个基点 [13][97] - 2026年收购时间将更侧重于下半年 [14] - 近期对3亿美元定期贷款G进行再融资导致的利息支出增加，将对2026年核心每股营运资金增长产生0.03美元的不利影响 [14] - 2026年平均同店出租率预计在96%至97%之间 [13] - 2026年租赁价差指导区间为18%至20% [13] - 2026年续租率指导区间为70%至80% [13] - 固定利率续租选择权在总租约中占比为个位数，且期限错开 [50] - 债务成本方面，私募市场利差约为140-150个基点，公开发债市场可能有25-30个基点的定价优势 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年租赁节奏和空置率上行的考虑 [17] - 公司2025年租赁表现优异，若趋势持续，2026年可能存在提前租赁的上行空间 [18] - 由于期初出租率接近98%且有2000万平方英尺到期，按历史续租率计算会有相当面积空置，预算中设定了9-12个月的租赁期 [18] - 2025年有多个零空置期完成租赁的实例，但预算编制较为审慎，未假设零空置期 [19][20] - 整体工业市场依然强劲，预计空置率在2026年年中见顶，下半年开始改善 [21] 问题: 关于2026年收购活动的可见度和时间安排 [22] - 目前仅披露了季度后8060万美元的收购，通常不披露意向书或合同阶段的收购 [22] - 2026年第一季度评估的交易比2025年同期更多，交易势头从2025年第四季度延续至今 [22] - 交易渠道强劲，规模达36亿美元，交易市场健康，有投资组合进入市场 [22][23] 问题: 关于租户活动增加的具体表现 [27] - 当前的租户活动是真实需求，租户正在做出决策并签署租约，而非仅仅观望 [28] - 需求基础广泛，来自第三方物流、食品饮料等行业，数据中心租户需求是一个较新的亮点 [29] - 公司拥有300万平方英尺租赁给数据中心租户，租期5年以上，信用良好，且有一些潜在需求 [30] - 尽管市场有供应，但公司凭借优质的物业和运营，保持了高于市场水平的出租率 [31] 问题: 关于供应前景和是否会再次出现过热 [32] - 工业开发商普遍谨慎，之前的供应过剩主要是需求下降所致 [33] - 随着需求回升和市场租金增长预期，更多开发项目将变得可行，但从拿地、许可到建成上线可能要到2027年或更晚 [33] - 管理层不担心新供应会过快回升，预计市场将快速转向对业主有利 [33] 问题: 关于市场优化战略和处置计划 [37][38] - 市场优化战略没有重大转变，继续执行过去五年的做法，每年处置一些非核心资产和机会性资产 [38] - 2025年有两笔机会性处置，资产空置但租赁前景好，最终以4.9%的资本化率出售给用户 [38] - 2026年处置指导主要包含非核心处置，规模与往年相当 [39] - 对于无法持续增长的市场中的单一资产，会进行机会性处置以提高运营效率，但影响有限 [40] 问题: 关于持有土地用于开发的意愿 [41] - 持有土地不是2026年计划的一部分，但是长期开发计划的一部分，公司正逐步推进 [42] - 目前开发项目进展良好，正在寻找新的开发机会，可能涉及分期开发，形成准土地持有 [42][43] 问题: 关于资本成本和融资计划 [48] - 债务成本方面，私募市场利差约为140-150个基点，公开发债可能有25-30个基点的定价优势，当前市场利率约为5.5%-5.75% [48] - 股权成本按隐含资本化率计算在6%左右 [49] - 公司每年保留超过1亿美元的股息后现金流，结合净收购额（收购减处置）中值3.5亿美元，公司可以在不依赖股权融资的情况下执行业务计划，杠杆率将处于目标区间中值 [49] 问题: 关于固定利率续租选择权的影响 [50] - 固定利率续租选择权在总租约中占比为个位数，且期限错开，通常每年只有少数几份 [50] - 2025年第四季度集中出现了5份，因此特别说明，这并非普遍现象 [50] 问题: 关于2026年开发项目启动计划和投机性项目 [54] - 鉴于当前开发项目组合状况和对2026年下半年及2027年市场的看好，公司非常渴望启动新的投机性项目 [55] - 2026年计划获取约1亿美元的新项目资源，并希望超额完成，这些项目将在全年陆续落实 [56] 问题: 关于市场优惠条件和租户改善津贴趋势 [58] - 市场优惠条件自2025年初以来非常稳定 [58] - 在空置率5%-10%的市场，目前典型的免租期约为每租约年0.5个月 [60] - 租户改善津贴没有显著变化，有时租户会要求增加码头门或照明升级，这被视为对物业的资本投入而非纯粹的租户优惠 [60][61] 问题: 关于2026年开发项目租赁指导 [63] - 2026年开发项目租赁指导为95.7万平方英尺，包含一个定制建设项目 [63] - 扣除季度后签署的夏洛特租约和该定制建设项目，2026年预计还需完成约50万平方英尺的租赁 [64] 问题: 关于各区域市场表现强弱 [68] - 中西部市场（明尼阿波利斯、芝加哥、密尔沃基）需求强劲，大型分销市场（印第安纳波利斯、路易斯维尔、哥伦布）需求近期增加 [69] - 东南部港口市场（杰克逊维尔、萨凡纳、查尔斯顿）表现较弱 [69] - 德克萨斯州市场（休斯顿、达拉斯）表现强劲 [70] 问题: 关于市场租金增长与吸纳量的关系 [71][73] - 当前市场租金增长区间较窄，较强市场约2%-3%，较弱市场接近0%-1%，需求更多地表现为吸纳量增长而非大幅推高租金 [71][73] - 预计租金增长将在2027年开始加速 [75] - 一些大型成熟租户正提前接洽以续租，试图在市场租金增长到来之前锁定条件 [76] 问题: 关于高租赁量预期与出租率下降指引的矛盾 [80][83] - 2026年预计完成约1800万平方英尺租赁，为历年最高，但出租率预计下降 [81] - 矛盾源于有超过2000万平方英尺面积到期，按约75%的续租率计算，有大量面积将空置，且预算中设定了9-12个月的租赁期，部分新租约会落在2027年 [84][86] - 高期初出租率也限制了即时回填空置面积的能力 [87] 问题: 关于同店净营业收入增长指引的驱动因素和可见度 [93] - 同店增长的上行潜力不仅来自续租率，也来自新租赁的时间（若早于预期）以及信贷损失的表现 [96] - 对上半年到期的租约有较好的可见度，下半年则更多基于预测，但团队通常能将续租率预测误差控制在5%以内 [94][95] - 2026年预算中包含50个基点的信贷损失，而2025年预算为75个基点，实际为20个基点，2026年的预算更具普遍性，未针对特定租户 [97] 问题: 关于工业交付量的趋势和展望 [98] - 2025年交付量约2.25亿平方英尺，2026年预计降至约1.8亿平方英尺，其中约40%为定制建设 [100][102] - 稳定的市场年交付量通常在2.5-3亿平方英尺，因此2026年水平较低 [100] - 预计2027年交付量将回升至2亿平方英尺以上，但不会回到几年前的高位 [101] 问题: 关于制造业租赁趋势和回流机会 [106] - 公司在开发项目中看到分销和制造业需求的平衡 [111] - 季度后签署的夏洛特7.8万平方英尺租约来自一家制造业公司，涉及汽车（特种汽车）和政府用途，是其增长业务的一部分 [111] - 观察到的制造业需求主要是轻型制造、原材料存储或外围组装 [112][113] - 公司开发的仓库分销建筑通常配备额外电力，可满足此类辅助制造租户的需求 [114] 问题: 关于收购市场活动增加的原因和竞争态势 [118][119] - 收购活动增加主要源于更多卖家回归市场，尤其是在2025年下半年，且持续到2026年，更多投资组合开始出现 [118] - 交易竞争激烈，观察到资本化率略有压缩和投资组合溢价 [120] - 2026年收购资本化率指引与2025年基本一致，但市场定价可能略低于2025年，公司基于资金成本进行竞价，以确保收购对投资组合和收益具有增值作用 [119][120]