财务数据和关键指标变化 - Q2净收入为每股0 54美元 较2024年同期的0 40美元增长35% 主要由于利息收入增加[6] - 利息收入从2024年的1820万美元增至2280万美元 增幅460万美元 主要来自投资收入增长[7] - 利息支出同比减少70万美元 源于2024年的去杠杆化[7] - 可分配收益(EAD)为每股0 43美元 低于2024年同期的0 68美元 现金可分配收益(CAD)为0 46美元 低于2024年同期的0 64美元[7] - 每股账面价值增长1%至17 4美元 主要来自优先股投资的未实现收益[8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合配置：多户住宅49 5% 生命科学32 7% 单户租赁15 5% 仓储1 6% 码头0 7% 特种制造0 1%[9] - 固定收益组合：CMBS B档28 3% 夹层贷款24 9% 优先股投资18 7% 循环信贷12 9% 高级贷款10 4%[10] - 生命科学项目AIOY即将签署24 5万平方英尺的15年租约 预计债务收益率超8%[16] 各个市场数据和关键指标变化 - 资产抵押品地域分布：马萨诸塞州27% 德克萨斯州15% 加利福尼亚州6% 佐治亚州6%[10] - 多户住宅市场：2025年Q1后全国交付量将降至7 7万套/季度 预计2026-2028年基本面改善[13] - 仓储市场：REITs预计2025年收入增长持平至低个位数 NOI增长持平至-1 5%[14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司杠杆率1 14倍 低于同业 提供更多资本选择空间[18] - 处置Mofford资产增加流动性 当前发起管道达2 35亿美元 主要集中在住宅领域[17] - 生命科学领域面临NIH资金不确定性和关税挑战 但AIOY项目进展良好[16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户住宅市场：新租赁率仍为负值 但预计随着供应改善租金将回升[14] - 仓储市场：住房销售低迷抑制需求 但REITs正在提高租金[15] - 对2025年下半年市场持谨慎乐观态度 预计拖欠情况将改善[24] 其他重要信息 - Q2支付股息0 50美元/股 股息覆盖率为0 92倍[8] - Q3指引：EAD每股0 37-0 47美元 CAD每股0 45-0 55美元[12] - 投资组合抵押品74%已稳定 平均LTV 58 5% DSCR 1 44倍[10] 问答环节所有的提问和回答 问题1: Freddie Mac DPs组合的信贷趋势 - 回答: 组合整体稳健 21年浮息贷款中有少量问题贷款但无需担忧 固定利率部分表现良好[21][22] - 补充: 预计随着市场流动性改善 问题资产将在下半年获得处置机会[24] 问题2: AIOY项目租赁后的 occupancy - 回答: 租赁将覆盖项目第一阶段的三分之二[25] - 补充: 剩余期限约2 5年 但可能通过再融资提前退出[27][28] 问题3: 生命科学项目与同业对比 - 回答: 项目优势在于2024年才发放贷款 且赞助商投入4亿美元股权 抵押充足[30] 问题4: 老年住房领域前景 - 回答: 认同该领域改善趋势 正在关注专门建造的老年租赁项目 但尚未达成交易[32][33]