**涉及的公司与行业** * **公司**: Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) [1] * **行业**: 商业房地产投资信托基金 (REITs) [5] 商业房地产金融 [1] **核心交易详情** * ARI已与Athene达成最终协议，出售其贷款组合，购买价格基于总贷款承诺的99.7%，并扣除特定资产CECL准备金，且不包括预计在交易完成前偿还的两笔本金余额为1.46亿美元的贷款 [3] * 交易完成后，在偿还几乎所有融资安排、其他债务及预估交易费用后，ARI预计普通股每股账面价值约为12.05美元 [4] * 交易预计将为ARI带来约14亿美元的净现金 [4] * ARI将保留其持有的所有房地产净权益，截至2025年9月30日，这些权益总值约为4.66亿美元 [5] * 交易已获ARI董事会批准，并需获得股东批准 [4] * 交易包含一个25天的“询价期”，特别委员会将在此期间积极征求对该投资组合的其他购买意向 [10] * 假设获得股东批准并满足常规交割条件，交易预计在第二季度完成 [11] **交易动因与背景** * 多年来，ARI的普通股以及大多数商业抵押贷款REIT同行的交易价格平均为净账面价值的0.76倍，尽管其基础信贷质量和投资组合的现金生成能力在改善 [5] * ARI投资组合的内在价值未能在公开市场股价中得到体现 [5] * 像ARI这样的能产生有吸引力收益的资产在私人机构市场中受到高度重视、供应短缺且需求强劲 [5] * 对于Athene而言，该交易代表了独特的资本配置机会，同时ARI也希望缩小其估值差距，这对双方都具有吸引力 [6] * 通过一次性出售投资组合，该交易验证了账面价值，且交易不附带融资意外条款，确保了执行的确定性 [6] * 管理层对ARI股票持续以账面价值为基础折价交易感到“沮丧”，尽管公司在重点资产上取得进展并持续用新发起的、信用良好且价值优良的交易充实投资组合 [15][16] * 管理层认为，目前机构市场比公开市场更看重其发起能力，Apollo团队去年发起了近240亿美元的交易，在机构市场获得了比ARI以市净率衡量的股价更多的支持 [29] **对股东的利益** * **估值提升**: 购买价格相对于ARI近期交易水平和多年平均市净率有显著的23%溢价，过去四年，ARI股票平均交易价格约为账面价值的0.77倍 [6] * **流动性与资产负债表实力**: 交易完成后，ARI预计将持有约14亿美元现金 [6] * **持续股息**: ARI完全打算继续符合REIT的税务资格，预计将支付每股0.25美元的第一季度股息（需董事会批准），并计划继续支付季度股息，目标基于交易后每股账面价值实现约8%的年化收益率 [7] * **战略灵活性**: 交易为ARI开启了新篇章，使其能够灵活探索新战略 [11] **未来战略方向** * ARI管理层将与董事会协商，在今年剩余时间内评估一系列与商业房地产相关的战略，旨在重新定位公司并为股东释放额外价值 [8] * 在评估潜在的新资产策略时，ARI将利用Apollo更广泛的投资平台和发起能力 [8] * 公司也将考虑战略性并购机会，这将需要获得ARI股东的批准 [8] * 任何新资产策略或战略交易的目标都是提供有吸引力的当期收益，并使ARI股票在未来能够以账面价值或高于账面价值的价格交易 [9] * 如果在年底前未能确定新的资产策略或战略交易，Apollo打算建议ARI董事会探索所有战略替代方案，包括解散 [9] * 战略评估范围广泛，除了希望保持其作为房地产载体和REIT的税务身份外，公司将尽可能广泛地看待战略，包括全面的股权策略和信贷策略视角 [36] * 评估将同时考虑内部有机策略和外部并购机会，并利用Apollo内部广泛的房地产相关资源 [39] **管理费与激励调整** * 在交易后的评估期内，Apollo已同意将ARI的年度管理费率降低50%，该费用将以ARI普通股股票支付，以进一步使Apollo与ARI股东的利益保持一致 [10] * Apollo还同意报销高达1000万美元的ARI交易费用 [10] * 如果公司成功转向新的战略方向，管理层认为其管理协议应与同行保持一致，暗示可能引入激励费用 [30] **保留的房地产权益（REO）** * 公司保留了所有房地产净权益，因为从贷款买家的角度来看，REO并非资本效率特别高的资产 [23] * 管理层认为，在保留的四处REO资产（包括The Brook, The Mayflower, Cortland Grand等）中，仍有价值创造的工作和机会 [23] **其他重要信息** * Apollo的房地产平台已发展成为一个全球性、完全整合的信贷和股权业务，管理资产超过1200亿美元 [9] * 交易公告后，公司预计会收到许多关于战略的咨询电话，战略性并购是重点考虑事项 [22] * 关于是否有其他买家考虑以及市场兴趣的详细过程，将在“询价期”结束后通过委托书文件披露 [28]

财务表现 - 2025年第二季度净利润50万美元，扭转去年同期20万美元亏损，每股收益0.21美元[1] - 2025年上半年净利润90万美元，较去年同期1万美元显著提升，每股收益0.39美元[1] - 净利息收入从2024年第二季度220万美元增至2025年同期270万美元，主要受益于生息资产收益率提升32个基点至5.10%[4] - 2025年上半年净利息收入520万美元，较去年同期450万美元增长15.6%，主要由于资金成本从2.27%降至2.15%[8] 资产质量 - 贷款组合净额从2024年底3.017亿美元增至2025年6月3.022亿美元，主要来自非住宅房地产贷款增加780万美元[14] - 不良贷款从480万美元降至380万美元，不良贷款比率从1.58%改善至1.23%[1] - 2022年第三季度确认的受损商业多笔贷款关系在2025年上半年基本解决，余额从70万美元降至10万美元[5] - 贷款信用损失准备金从430万美元降至410万美元，占贷款总额比例从1.40%降至1.34%[6] 资本管理 - 2025年启动第七轮股票回购计划，截至6月30日以均价14.74美元回购59,053股[2] - 股东权益从4020万美元降至3960万美元，主要由于800万美元用于股票回购和50万美元现金分红[17] - 账面价值每股从16.61美元增至16.76美元，有形账面价值每股从16.34美元增至16.49美元[26] 业务运营 - 1-4家庭住宅贷款活动持续疲软，主要受抵押贷款利率上升影响，但当地市场经济状况保持稳定[3] - 2024年第二季度执行资产负债表管理策略，出售2100万美元证券产生60万美元亏损，用于购买更有利投资证券[4] - 存款总额下降2.1%至2.769亿美元，其中存单账户减少660万美元，部分被货币市场账户增加260万美元抵消[15] 财务指标 - 2025年第二季度净利差从2.48%扩大至2.97%，净息差从2.66%提升至3.14%[26] - 效率比率从111.45显著改善至77.77，显示运营效率提升[26] - 风险资本比率保持稳健，总风险资本比率为17.51%，一级杠杆比率为11.47%[26]