财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度标准化运营资金为每股0.79美元，全年为每股3.06美元，分别较上年同期增长4.2%和5% [15] - 2025年全年净营业收入增长4.8%，核心社区租金收入增长5.5% [3][16] - 2025年全年核心房车和码头年度基础租金收入（占总房车和码头租金收入约73%）增长4.1% [16] - 2025年全年核心、季节性和临时性租金收入合计下降9.1% [16] - 2025年会员业务净贡献为6560万美元，当年新增约5900个升级会员订阅 [16] - 2025年核心公用事业及其他收入增长3.4%，公用事业回收率为48.7%，较2024年提升220个基点 [17] - 2025年全年核心物业运营费用增长1%，物业管理和公司费用增长1% [17] - 非核心投资组合在2025年第四季度产生190万美元运营收入，全年产生1020万美元 [17] - 2026年全年标准化运营资金指引为每股3.17美元（区间中点），预计增长3.7% [7][18] - 2026年第一季度标准化运营资金指引为每股0.81-0.87美元，约占全年指引的26% [20] - 2026年全年核心物业运营收入预计增长5.6%（区间中点），非核心物业预计产生460万至860万美元净营业收入 [18] - 2026年全年核心收入增长指引为4.1%-5.1%，核心费用增长指引为2.7%-3.7%，核心净营业收入增长指引为5.1%-6.1% [19] - 2026年全年核心制造住房租金增长指引为5.1%-6.1%，房车和码头租金综合增长指引为2.4%-3.4% [19] - 2026年全年利息费用指引为1.333亿至1.393亿美元 [20] - 2026年第一季度核心物业运营收入增长指引为4.5%-5.1%，制造住房租金增长指引中点为5.8%，年度房车和码头租金增长指引中点为4.5% [20] - 公司债务与调整后息税折旧摊销前租金收益比率为4.5倍，利息覆盖率为5.7倍 [21] - 公司拥有12亿美元信贷额度及按市价发行计划可用资金，无担保债务在2028年前到期，所有债务加权平均期限为7.5年 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造住房和长期房车年度业务在2025年总收入超过10亿美元，过去五年复合年增长率为5.9% [9] - 制造住房投资组合在过去30年保持强劲增长，居民平均停留时间长 [5] - 过去五年公司售出3800套新住房，提升了入住质量 [9] - 制造住房出租业务在2025年表现良好，预计将继续增长 [99] - 房车年度业务在2025年下半年表现强劲，过去六个月年度入住站点增加超过500个 [5] - 年度房车客户平均停留时间约为10年 [5] - 过去五年，年度房车租金平均增长率超过6% [12] - 过去两个季度，年度房车客户增加了500多个，需求稳定 [13] - 房车年度业务收入占房车总收入的70%，需求稳定 [28] - 季节性和临时性房车业务在2025年面临挑战，但2026年第一季度后指引转为正增长 [24][27] - 码头业务因三处码头进行风暴损坏修复而成为季度逆风，预计在2026年下半年开始恢复运营，2027年完成 [39][40] - 会员业务（Thousand Trails）拥有约108,000名会员，覆盖80处物业约24,000个站点 [114] - 会员业务中，年度会费和升级订阅收入在2025年健康增长超过5% [115] - 会员数量下降主要由于支付较低会费的旧会员流失，被支付较高会费的新会员所取代 [117] 各个市场数据和关键指标变化 - 制造住房收入约50%来自佛罗里达州，20%来自加利福尼亚州和亚利桑那州，其余主要来自美国中北部和东北部 [9] - 佛罗里达州是增长驱动力，坦帕-圣彼得堡和劳德代尔堡-西棕榈滩等主要市场受益于旅游、金融科技、有利税收政策、企业搬迁和人口迁入 [10] - 过去五年在佛罗里达州售出近2000套住房，场地出租空置率降至已入住站点的2.5% [10] - 亚利桑那州最大市场凤凰城-梅萨人口和GDP增长强劲，过去五年售出400多套住房 [10] - 加利福尼亚州物业在高成本市场中提供高价值，平均入住率达96% [11] - 加拿大客户贡献了房车总收入的约10%，其中50%来自年度客户，需求保持强劲 [48] - 扩张活动主要集中在阳光地带市场，在明尼苏达州北部有一小部分扩张 [80][81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司商业模式在经济周期中保持一贯性和持久性，年度租金流占收入90%以上 [3] - 通过活跃的社区环境和数百个居民俱乐部促进社交互动，提高入住率和停留时间，这是平台优势 [4] - 可负担性是行业竞争优势，制造住房社区以低于周边住房替代方案的成本提供维护良好的居住环境 [4] - 现代制造住房通常为3卧2卫布局，采用现代开放式平面图、节能系统和当代厨房浴室，具有广泛的人口吸引力 [4] - 公司通过持续投资社区来支持增长，强化居民长期居住的决定 [5] - 公司定位良好，能从美国人口趋势中受益：7000万婴儿潮一代（每天1万人满65岁）、6500万X世代、7500万千禧一代 [11] - 随着世代年龄增长，他们寻求公司提供的价值：高性价比、积极生活方式和社交互动 [12] - 年度房车业务模式与制造住房类似，长期停留和低周转率提供稳定收入流，客户离开时可将房车原地转售给下一位长期客人 [12] - 交易活动持续受限，资产所有权高度分散，强劲的业绩表现降低了业主出售意愿，公司因此专注于内生增长、运营扩张并保持资产负债表灵活性以捕捉机会 [52] - 联邦层面政策影响有限，更多挑战在于地方层面，说服市议会批准在其辖区建设制造住房或房车社区通常很困难 [53] - 公司收购战略专注于购买社区，而非购买独立的单点资产 [56] - 租赁房屋业务策略基于需求，优先出售房屋，但租赁业务是积极业务，能让更多潜在客户接触并成为未来购房者 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026年指引基于对450个社区运营环境的评估，包括稳健的市场调查流程，团队与居民沟通以了解他们对资本项目和物业运营的看法 [6] - 2026年股息政策为每股2.17美元，增长5.3%，这是基于稳定的现金流、稳健的资产负债表和强劲的基本业务趋势，标志着连续第22年股息增长 [7] - 2026年预计在支付股息、经常性资本支出和本金付款后，拥有约1亿美元的可自由支配资本 [7] - 当前十年期贷款报价在5%至5.5%之间，贷款价值比为50%-75%，偿债覆盖率为1.4-1.6倍，政府支持企业和寿险公司对十年期贷款仍有浓厚兴趣，高质量、符合H资质的制造住房资产继续获得最佳融资条款 [22] - 对于季节性和临时性业务，2026年第一季度预期与当前预订进度一致，但全年指引隐含该部分业务将显著改善至约2%的增长 [24][27] - 第一季度预期收入下降约13%，主要受短期预订窗口和天气预报影响，但第二至第四季度预计增长约2% [26][27] - 2025年初经历的客户流失似乎已经消退，当前和新的年度房车客户对留下持积极态度 [13] - 费用增长指引约比当前消费者价格指数高出50个基点，假设了与收入匹配的更高薪资水平，公用事业费用预期也相应增加，保险市场有软化迹象，但具体续保假设未披露 [34] - 制造住房在全国约有700万套，容纳约1800万人，每平方英尺成本约为独栋住宅建筑的一半，有助于解决美国住房问题，但在公司有兴趣开发新社区的地区并未看到广泛认可，华盛顿方面政策未见太大变化 [42] - 国内房车临时和季节性客户业务可能正在恢复正常化，早期预订进度显示积极趋势 [79] - 寒冷天气（如北方零下气温）是房车需求的潜在驱动因素，公司利用天气相关数字广告和有机帖子进行营销，在1月份大部分时间预订进度超过去年同期 [92][93] - 2025年第四季度房车业绩低于区间低端，主要原因是12月份北方天气温和，导致预订未像往年那样增加 [106] - 非核心收入指引下降主要是保险赔款和风暴影响资产恢复的时间性差异所致 [121] 其他重要信息 - 新居民平均年龄为60岁，许多人的动机是逃离寒冷气候，避免北方冬季的孤立和活动减少 [4] - 公司提供新的披露，显示了季度初和季度末制造住房已入住站点数量，季度内数量下降约70个站点（10个基点），主要原因是房屋库存耗尽后的补充过程以及季度内迁入迁出的正常混合，而非基本面变化 [87][88] - 扩张站点的增加会影响入住率百分比的计算 [89] - 典型的制造住房扩张租赁速度取决于站点数量，每年在一个社区填充20-30个站点是良好的节奏 [82] - 租赁房屋运营费用包含在运营费用增长假设中，费用水平受新增租赁房屋数量以及新旧房屋组合的影响 [101] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于季节性和临时性业务，第一季度后增长预期显著改善至约2%的信心来源是什么？ [24] - 回答: 第一季度收入约占全年季节性租金的50%和临时性租金的20%，第二季度末将累计至全年季节性租金的三分之二和临时性租金的45%，第三季度赚取40%的临时性租金，短期预订窗口受天气预报影响大，2026年预算基于当前预订进度，第一季度预期租金下降约13%，但第二至第四季度预计增长约2% [26][27] - 补充: 年度房车业务占房车总收入70%，下半年增加了500个年度客户，需求稳定，抵消了年初的流失，季节性和临时性业务在第二至第四季度的增长约为130万美元，重点关注四个主要节假日，其中两个关键可变假期在周末，且适逢美国250周年国庆，预计对酒店业有利，早期第二至第四季度临时性预订进度优于去年，季节性业务增长主要在第四季度，早期预订进度也领先去年，现场调查显示客户最看重温暖天气和与朋友相处的时间 [28][29][30][31] 问题: 2026年费用增长指引从2025年的2.2%上升至3.2%（中点），有多少反映了临时收入增加带来的薪资上涨？保险续保预期如何？ [33] - 回答: 费用增长指引约比当前消费者价格指数高出50个基点，假设了与收入匹配的更高薪资水平，公用事业费用预期也相应增加，2025年没有发生不利的理赔经验，且有迹象表明保险市场正在软化，指引包含了保险续保的假设，但按照惯例不予披露，续保流程已开始，预计在4月完成后提供更新 [34][35] 问题: 码头修复进展如何？预计何时重新投入运营？ [39] - 回答: 三处码头因先前风暴损坏进行修复，在许可和施工方面遇到一些延迟，目前对时间有较好把握，预计2026年下半年开始上线，2027年完成 [40] 问题: 是否有新的HUD试点项目或联邦可负担住房计划（如Roads Act）公司可能参与？ [41] - 回答: 未看到HUD有新动向，制造住房在全国范围是解决住房问题的重要产品，但在公司有兴趣开发新社区的地区并未看到广泛的政策认可或变化 [42] 问题: 加拿大客户需求趋势如何？2026年指引中对这部分下滑的假设是什么？ [48] - 回答: 第一季度季节性和临时性业务预期同比下降13%，季节性客户预订进度与10月份电话会议讨论的一致，未有重大变化，加拿大客户贡献房车总收入10%，其中50%来自年度客户，其需求保持强劲，未见房屋销售显著增加，剩余50%为季节性和临时性业务，调查显示加拿大客户对返回佛罗里达州物业持积极看法 [48][50] 问题: 2026年投资市场有何不同？立法或政策层面是否有对公司有利的变化？ [51] - 回答: 交易活动持续受限，资产所有权高度分散，强劲的业绩表现降低了业主出售意愿，公司因此专注于内生增长、运营扩张并保持资产负债表灵活性以捕捉机会，联邦层面影响有限，更多挑战在于地方层面，说服市议会批准在其辖区建设制造住房或房车社区通常很困难 [52][53] 问题: 公司对购买独立的单点制造住房资产是否有兴趣？ [54] - 回答: 公司收购战略专注于购买社区，而非购买独立的单点资产 [56] 问题: 为何年度房车租金收入增长从第一季度的4.5%上升至全年其余时间的约5.4%？ [66] - 回答: 第一季度增长温和的主要原因是与2025年第一季度较高的入住率相比，2025年第二季度北方度假村恢复运营时经历了客户流失，这对2026年第一季度产生了延续影响 [67] 问题: 目前对正常客户流失的可见度如何？未来几个月应关注什么指标？ [68] - 回答: 可以合理地将流失视为正常水平，去年初的异常高流失已成过去，公司在后半年发出租金上涨通知并经历续约过程，目前可见度良好，北方物业的租金上涨生效日期通常在4月，目前对异常流失已成为过去感到有信心 [69][70][71] 问题: 国内房车临时和季节性客户业务是否已恢复至疫情后的正常趋势线？ [79] - 回答: 鉴于早期预订进度显示的积极趋势，业务如果尚未完全恢复正常，也肯定出现了一些积极增长的萌芽 [79] 问题: 扩张是否针对高增长的阳光地带市场？典型的制造住房扩张租赁期是多久？ [80][82] - 回答: 扩张主要集中在阳光地带市场，因为投资组合大部分集中于此，在明尼苏达州北部有一小部分扩张，典型的租赁速度取决于站点数量，每年在一个社区填充20-30个站点是良好的节奏 [80][81][82] 问题: 新披露显示制造住房已入住站点在季度内下降，原因是什么？考虑到人口顺风，为何行业入住率处于约十年低点？ [87] - 回答: 季度结果主要受房屋库存耗尽后补充过程以及季度内迁入迁出正常混合的影响，下降了约70个站点（10个基点），需求面持续良好，对2026年持积极态度，这更多与季度时间安排有关，而非基本面，长期来看，入住站点数量持续增加，但百分比会因将扩张站点纳入分母而波动 [88][89] 问题: 寒冷天气对房车需求的影响？当前看法如何？ [92] - 回答: 寒冷天气是潜在需求驱动因素，公司每日监控，1月份大部分时间预订进度超过去年同期，这与气温下降相关，营销团队利用北方恶劣天气预测，通过天气相关数字广告鼓励客户前往阳光地带物业，这产生了积极回报 [93][94] 问题: 租赁房屋业务的策略是什么？是否希望继续增长？租赁房屋运营费用的趋势如何？ [99][100] - 回答: 策略基于需求，在补充新房库存和填充扩张时，优先出售房屋，但可能接受租赁，租赁业务是积极业务，能让更多潜在客户接触并成为未来购房者，约15%-20%的物业销售来自当前居民（租客或现有购房者），租赁房屋费用包含在运营费用增长假设中，费用水平受新增租赁房屋数量以及新旧房屋组合的影响 [99][101] 问题: 制造住房投资组合指引是否暗示增长绝大部分来自租金增长，而入住率贡献很小？考虑到今年扩张站点增加，这是否意味着入住率将进一步下降？ [105] - 回答: 不应这样理解，公司长期实践是在指引中不对入住率增长做具体假设，2026年模型也遵循此做法 [105] 问题: 2025年第四季度房车业绩为何低于指引区间低端？12月发生了什么？ [106] - 回答: 12月出现了相反的天气效应，北方气温温和，未像往年那样出现预订增加，这与1月份的情况相反 [106] 问题: 营地会员业务结果如何？会员数量下降说明什么？ [113] - 回答: Thousand Trails系统拥有约108,000名会员，业务包括年度会员订阅（在线和现场销售，其中约700美元的入门级产品在线销售）、升级会费产品（该产品线在2025年健康增长超过5%）、以及年度长期居住部分（该部分收入过去五年显著增长约7%-8%），还有与房车销售捆绑的促销会员资格，这些是年度或露营通行证的优质潜在客户，其转化率有所提升，会员数量下降主要由于支付较低会费的旧会员流失，被支付较高会费的新会员所取代 [114][115][117] 问题: 非核心收入为何在2026年下降360万美元？ [121] - 回答: 2026年非核心收入指引为660万美元，较2025年的1020万美元有所下降，差异主要归因于保险赔款和风暴影响资产恢复的时间性差异，确认发生在收到赔款时，与实际赚取时间不一定匹配 [121] 问题: 历史做法是否仍是不在核心运营资金估算中包含自由现金流的用途？预计的1亿美元股息和经常性资本支出后现金将用于何处？ [123] - 回答: 2026年利息费用假设基于2025年底的存量债务、2026年计划的本金摊销以及信贷额度在全年的变化，未对短期借款利率变化做假设，但营运资本投资（如购买社区用于销售和租赁的房屋、包括扩张在内的可自由支配资本支出）的资金来自信贷额度借款，这部分会超过自由现金流 [124]

财务数据和关键指标变化 - 2025年前六个月，公司NOI同比增长5%，归一化每股FFO增长5.7% [4] - 第二季度归一化FFO为每股0.69美元，符合指引区间中点；2025年上半年，归一化每股FFO达到六个月指引区间中点 [17] - 第二季度核心业务组合表现强劲，NOI同比增长6.4%，比指引高70个基点；核心社区租赁收入同比增长5.5% [18] - 核心RV和码头年度基本租金收入第二季度增长3.7%，年初至今增长3.9%；核心业务组合中，季节性租金年初至今下降5.6%，临时租金下降8.6% [19] - 会员业务第二季度净贡献1600万美元，年初至今净贡献3140万美元；核心公用事业及其他收入年初至今增长4.4%，2025年公用事业收入回收率为48.2%，比2024年同期高180个基点 [20] - 第二季度核心运营费用与2024年同期持平，费用增长比指引低190个基点；年初至今费用增长70个基点 [21] - 公司维持2025年全年归一化FFO指引为每股3.06美元，预计第三季度归一化FFO每股在0.72 - 0.78美元之间 [22] - 预计全年核心物业运营收入增长5%，核心基本租金MH增长4.9% - 5.9%，RV和码头增长60个基点 - 1.6%；预计全年核心物业运营费用增长70个基点 - 1.7% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - MH组合约占总收入60%，组合整体入住率超94%，97%的居民为业主 [6] - 核心MH组合本季度收入增长5.5%，公司在关键市场增加新房屋库存 [11] - RV业务年度场地占核心RV收入超70%，年初至今年度RV收入增长3.9% [7] - 临时业务预订窗口短，第二季度天气影响业务；公司团队通过技术管理费用，维持服务水平 [15] - 过去五年，公司交付1500个MH场地和2900个RV场地，开发场地收入随时间增加 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 约70%的年收入来自阳光地带，客户多为退休或半退休活跃成年人；其余30%来自夏季物业，客户多为带孩子的家庭 [8] - 55个RV度假村和露营地获得2025年TripAdvisor旅行者之选奖 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注将NOI增长转化为归一化FFO增长，通过持续增强年度收入流和降低投资组合费用实现 [4] - 公司战略投资社区，在关键市场增加新房屋库存，提升社区质量和价值 [11] - 公司继续开发MH和RV投资组合场地，虽开发成本增加，但开发场地收入也在增加 [16] - 行业MH和RV领域所有权高度分散，为公司未来收购提供机会 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国人口结构支持MH和RV投资组合需求，公司业务具有稳定性和持续表现前景 [5] - 公司资产负债表良好，融资市场稳定，有多种资本来源，可把握资本配置机会 [25] 其他重要信息 - 会议中讨论的某些事项可能包含前瞻性陈述，受经济风险和不确定性影响，公司无义务更新或补充因后续事件而变得不真实的陈述 [2] - 会议讨论非GAAP财务指标，相关指标与可比GAAP财务指标的对账信息包含在收益报告、补充信息和历史SEC文件中 [2] 问答环节所有提问和回答 问题1: 核心RV码头年度收入指引下调原因 - 第二季度RV和码头年度收入增长3.7%，未达预期主要是入住率问题；全年剩余时间指引下调120万美元也是受入住率影响 [34] - RV业务主要是东北部部分物业流失率上升；码头业务是两个物业受风暴损坏，部分泊位待修复，后续将恢复运营 [34][35] 问题2: RV增长疲软是否影响2026年定价权及MH和RV定价情况 - MH业务将在未来几个月进行年度费率审查以制定2026年预算，目前需求稳定，公司有信心 [40] - RV年度业务费率持续增长约6%，需求稳定，目前处于客户流失周期，后续将恢复正常 [41] 问题3: 坏账、入住率损失情况及入住率改善预期 - 本季度入住率基本持平，入住率表格因分母增加（新增扩展场地）可能造成误解，实际减少40个场地，影响可忽略不计 [44] - 客户付款拖欠率低，一直保持在30 - 40个基点，客户现金购房比例超95% [45] 问题4: 加拿大客户减少及签证完整性费对需求的影响 - 加拿大季节性客户早鸟预订率下降20%，夏季情况未变，预计阳光地带季节预订速度将回升 [49] - 加拿大临时客户在东北部和太平洋西北地区有一定减少，但金额不大 [50] - 签证完整性费可能对加拿大客户有一定影响，但部分客户短期访问无需签证，预计不会影响所有访问 [51] 问题5: 场地数量变化动态 - 未被年度或季节性客户占用的场地将作为临时场地，按此方式管理和报告 [52] 问题6: 费用指引降低中可变费用和其他费用的占比 - 公司指引费用增长与CPI挂钩，预计2025年公用事业、工资和维修保养费用增长约2.4%，受临时RV物业可变节省影响 [58] - 其余三分之一费用（房地产税、保险和会员销售营销费用）预计比上一年下降1% [59] 问题7: 年度RV业务客户流失率上升原因及量化情况 - 码头业务两个物业受风暴损坏，部分年度客户流失，目前正在恢复库存和入住率，整体需求稳定 [61] - RV年度业务历史流失率约5%，本季度东北部约20个物业流失率上升，预计随时间恢复正常，流失主要发生在6月 [62][63] 问题8: 客户流失是否与加拿大居民有关及移民政策对需求和成本的影响 - 客户流失与加拿大居民无关 [70] - 从加拿大市场看，MH年度客户主要在凤凰城市场，需求持续，未看到房屋销售活动增加，目前无变化迹象 [71] 问题9: 本季度房屋销售收入下降及平均售价低的原因和未来展望 - 本季度新房销售数量与疫情前较低水平相当；平均售价受需求在高价房屋上的缓和以及库存组合影响 [77] - 随着库存补充，平均售价会随季度波动 [78] 问题10: 收购市场卖家情况、MH资本化率及二手房屋销售情况 - 二手房屋销售主要受库存组合和低价库存销售影响 [80] - 过去几年行业收购交易较少，但历史上曾多次出现类似情况后市场改善；MH和RV领域所有权分散，未来有收购机会；目前因交易少难以确定资本化率 [81][82] 问题11: 露营地会员销售策略 - Thousand Trails系统有24000个场地和80个物业，本季度会员数量略有增加，付费起源销售超历史疫情第二季度水平，促销会员起源连续两个季度增加 [87][88] - 去年根据客户反馈推出基于会费的升级产品，年费增加1500 - 3500美元，提供提前预订窗口、延长停留时间、租赁折扣等权益 [89] 问题12: 年度RV业务下半年加速增长的信心来源 - 主要是正常的费率调整影响，第三和第四季度费率调整对收入有推动作用 [101] 问题13: MH场地从新增到填满所需时间 - 公司每年新增25 - 50个MH场地，开发项目通常计划在三到四年内使场地达到入住状态，具体项目可能有所不同 [104] 问题14: 临时RV码头业务是否会稳定在5000万美元左右及未来费用增长情况 - 临时业务收入不稳定，是年度业务的客源，难以确定具体金额；公司会引入新物业，将临时客户转化为年度客户 [110] - 未来费用中，公用事业、工资和维修保养费用受成本上升压力影响，公司会关注关税、CPI对工资的影响 [112]