2026年住房市场投资策略核心观点 - 住房投资决策的核心已从“租或买”的简单选择，转变为如何根据个人风险承受能力、现金流动性需求和长期财务目标，来构建对住房市场的敞口 [1][27] - 尽管面临高房价、高利率等挑战，住房仍是美国家庭财富构成的核心部分和最可靠的长期资产之一 [2] - 对于每月有固定额外资金（如1,500美元）的投资者，主要存在两种与住房相关的投资路径：通过抵押贷款房地产投资信托基金（mREITs）进行间接投资，或通过直接拥有房产并偿还房贷来积累房屋净值 [3][4][6] 住房市场环境 - 当前（2026年）美国住房市场环境复杂，房价相对于收入仍处高位，抵押贷款利率远高于疫情前水平，这改变了家庭的购房思维模式 [2] - 住房市场投资决策需基于更细致的分析，比较不同投资工具在运作方式、风险特征和长期回报上的差异 [3] 投资路径一：抵押贷款REITs投资 - 抵押贷款REITs（mREITs）让投资者能够投资于住房的融资侧（抵押贷款和抵押贷款支持证券组合），而非实体建筑本身 [7] - 该路径的主要优势包括高流动性（易于买卖）、风险分散（投资于全国范围的多个抵押贷款）以及提供定期股息收入 [8][13] - mREITs的业务完全基于债务和利息，因此对利率变化和整体借贷环境高度敏感，其股价波动性较大 [9][11] - 根据法律要求，mREITs需将大部分应税利润分配给股东，因此通常提供较高的股息收益率 [10] - 历史行业数据显示，mREITs在一个完整经济周期内的长期年化总回报（收入加价格增长）通常在6%至10%之间 [11] - 基于较为谨慎的6%至7%年回报率假设，每月投资1,500美元并 reinvest 股息，10年后投资组合价值预计可达约245,000至260,000美元，总投入为180,000美元，盈利在65,000至80,000美元之间 [12] - 主要风险包括利率上升可能挤压其利润并导致削减股息，且其股息通常按较高的普通收入税率征税，对高税率投资者不利 [14] 投资路径二：房屋净值积累 - 房屋净值通过偿还房贷本金、房屋升值以及通胀侵蚀固定债务的实际价值等方式增长 [15] - 房产投资天然带有杠杆，例如以40,000美元首付（10%）控制价值400,000美元的资产，能放大价格增值效应 [15][18] - 美联储数据显示，自住房地产是美国家庭总财富中庞大且 essential 的部分，财富通过长期持有和每月偿还本金的强制储蓄机制缓慢积累 [16] - 为进行公平比较，假设购买一套400,000美元的房产，首付10%（40,000美元），剩余360,000美元以6.5%的利率进行30年期固定利率抵押贷款，每月本金和利息还款约为2,275美元 [18] - 假设每年房价平均升值3%，且无额外提前还款，10年后房屋市值将升至约537,000美元，同时未偿还贷款余额降至约310,000美元，房屋净值估计约为225,000美元 [19] - 房屋所有权涉及大量隐藏成本，包括购房时的交易成本（过户费、中介费）以及持续的维护、维修、财产保险和房产税，这些成本会显著降低实际回报率 [20] - 房产流动性差，需要资金时，出售房产过程漫长且交易费用高，或申请房屋净值贷款受信用和利率环境制约 [21] 十年期结果对比与策略适配 - 在采用谨慎现实的假设下，两种路径在十年后可能产生规模相近的财务结果：mREITs投资组合可能因复利效应而拥有略高的名义现金余额，而房屋净值路径则从杠杆力量和作为天然通胀对冲中获益 [22] - 最关键的区别在于风险性质：mREITs价格每日波动，波动性明显且即时；房屋价值的波动性则通常是隐藏的，直到出售或再融资时才显现 [23] - 需要注意的是，房屋所有权通常要求比每月1,500美元市场投资更高的总月度现金支出（包括完整的月供、税费、保险和维护），即使长期权益增长结果相似 [24] - mREITs最适合优先考虑生活和投资灵活性、可能频繁搬家、并偏好广泛分散投资而非绑定于单一地点或长期承诺的投资者，他们愿意为高流动性承受市场波动 [25] - 房屋净值投资则适合计划长期定居一地、并愿意接受高初始成本和资产非流动性的投资者，以此换取利用杠杆积累财富的优势以及抵押贷款还款带来的强制储蓄纪律 [26] - 多数家庭并非永远只选择一种策略，随着目标和生活环境变化，人们可能从租房和市场投资开始，过渡到拥有房产，之后可能通过保留房产同时投资其他金融市场来实现多元化 [26]