核心观点 - 公司发布了2025年第四季度及全年未经审计的财务业绩，并宣布将进行总额不超过2500万欧元的二次公开发行，以应对迫切的流动性需求、恢复足够的权益比率并确保持续经营 [1][9] - 尽管波罗的海商业地产市场持续面临高度不确定性，但管理层认为公司在2025年底达到了运营拐点，预计2026年将逐步改善，这基于正在实施的具体措施，如租赁结构转型、关键空置资产招租、内部化物业管理职能以及削减管理费用和融资成本 [10] 财务业绩与运营表现 - **收入与运营利润**：2025年全年租金收入为1509.8万欧元，净营业收入为1166.3万欧元 [2]。2025年第四季度净营业收入为295.4万欧元，其中包含为历史租户债务计提的54万欧元拨备 [2] - **同比运营表现**：若剔除2024年和2025年处置的物业影响，2025年可比净营业收入为1147.3万欧元，略高于2024年的1133.9万欧元 [2] - **空置率**：截至2025年底，投资组合空置率为13.8% [2] - **成本控制**：2025年公司管理费用为192.3万欧元，低于2024年的237.3万欧元 [4]。管理层已终止所有非必要开支，并合并多家子公司以最小化管理成本，预计从2026年开始将产生显著节约 [4] - **融资成本**：2025年融资总成本高达919.3万欧元，持续对财务表现造成沉重压力 [5] 投资组合估值与资本结构 - **资产重估与减值**：基于投资组合特点、持续不利的商业市场状况以及最新的资本支出假设，独立估值师对物业组合进行了重估，年末总实际价值为2.089亿欧元 [6]。2025年第四季度记录了2060.2万欧元的减值影响 [6] - **资本支出**：2025年发生的并通过公允价值调整计入年末价值的资本支出为476.4万欧元 [6] - **权益比率与债务违约**：根据更新后的估值和1.33285亿欧元的实际金融债务，公司的权益比率（权益/资产）为36.1%，低于债券条款规定的最低水平37.5% [7]。债券持有人已被告知此违约事件，必须在20天内得到纠正 [7] - **即将到期的债务**：三笔在拉脱维亚于2026年第一季度末到期的贷款，其展期条件要求公司增加至少700万欧元的权益，并作为部分预付款的资金来源 [8] 投资组合详情 - **整体情况**：截至2025年12月31日，投资组合公允价值为2.0894亿欧元，净可出租面积为111,224平方米，净初始收益率为5.2%，入住率为86.2% [12][13] - **关键资产表现**： - **维尔纽斯**：总公允价值5061.4万欧元，入住率86.6% [12]。其中Europa SC（零售）入住率82.5%，North Star（办公）入住率93.2% [12] - **里加**：总公允价值1.02336亿欧元，入住率79.3% [12][13]。关键资产Galerija Centrs（零售）入住率87.8% [13] - **塔林**：总公允价值5599万欧元，入住率96.1% [13]。Postimaja（零售）入住率99.8%，Apollo Plaza complex（休闲）入住率100% [13] 综合损益表摘要 - **全年业绩**：2025年全年税后亏损为2007.9万欧元，而2024年亏损为1678.1万欧元 [15]。2025年运营亏损为1221.1万欧元 [15] - **季度业绩**：2025年第四季度税后亏损为1912万欧元，运营亏损为1807.7万欧元 [15] - **每股收益**：2025年全年基本每股收益为-0.14欧元，2024年为-0.13欧元 [15] 财务状况表摘要 - **资产**：截至2025年底，总资产为2.1662亿欧元，较2024年底的2.56048亿欧元下降 [17]。投资性房地产价值为2.0894亿欧元 [17] - **权益与负债**：总权益为7825万欧元，总负债为1.3837亿欧元 [17]。带息借款总额为1.33285亿欧元，其中流动部分为2003.3万欧元 [5][17] - **现金**：现金及现金等价物为537.7万欧元，低于2024年底的1005.3万欧元 [17]