核心观点 - 公司发布了截至2025年12月31日的第四季度及全年财务业绩，尽管录得净亏损，但运营基本面如租金重估和同店NOI表现稳健，流动性状况良好，并公布了2026年的业务计划和财务指引 [1][2][3] 管理层评论与业务计划 - 管理层表示，公司实现了2025年多项业务计划目标，包括租户保留、同店NOI结果和租金市价重估 [2] - 第四季度，公司收购了费城3025 JFK和3151 Market Street两处物业中优先合伙人的权益，使其成为全资资产 [2] - 公司流动性状况优异，6亿美元的无抵押循环信贷额度未提取，且无债券在2027年11月前到期 [2] - 2026年业务计划包括：重组德克萨斯州奥斯汀剩余的开发合资企业、加速整体资产循环计划、进一步改善流动性 [3] - 计划将大部分资产出售收益用于减少债务（可能包括债券回购）以及机会性回购被显著低估的普通股 [3] - 2026年FFO（运营资金）指引范围为每股摊薄0.51美元至0.59美元 [3] 第四季度财务与运营亮点 - 归属于普通股股东的净亏损为3690万美元，或每股0.21美元，其中包含因提前偿还2.45亿美元贷款产生的1220万美元（或每股0.07美元）债务提前清偿损失 [7] - 归属于普通股股东的FFO为1460万美元，或每股摊薄0.08美元，同样包含上述1220万美元的债务提前清偿损失 [7] - 核心投资组合：出租率为88.3%，已签约率为90.4% [7] - 新签和续签租约：第四季度全资投资组合签约157,000平方英尺，包含非合并合资企业的总签约面积为415,000平方英尺；2025年全年全资投资组合签约790,000平方英尺，包含非合并合资企业的总签约面积为1,558,000平方英尺 [7] - 租金市价重估：权责发生制下增长20.9%，现金制下增长10.0% [7] - 租户保留率：第四季度为54%，2025年全年为64% [7] - 同店NOI结果：权责发生制下增长2.4%，现金制下增长3.2% [7] - 2025年12月17日，以6570万美元现金收购了费城3151 Market Street（417,000平方英尺办公/生命科学楼）中合伙人的优先权益，使其成为全资资产 [7] - 此前宣布，以7050万美元现金收购了费城3025 JFK中合伙人的优先权益，并承担了将于2026年7月到期的1.78亿美元有担保建设贷款，使其成为全资资产 [7] 2025年第四季度与全年业绩对比 - **第四季度净亏损**：2025年第四季度净亏损3690万美元（每股0.21美元），2024年同期净亏损4480万美元（每股0.26美元）[9] - **第四季度FFO**：2025年第四季度FFO为1460万美元（每股摊薄0.08美元），2024年同期为2990万美元（每股摊薄0.17美元）[10] - **2025年第四季度FFO派息率**为100%（每股0.08美元股息/每股0.08美元FFO）[10] - **全年净亏损**：2025年净亏损1.795亿美元（每股1.03美元），2024年净亏损1.971亿美元（每股1.14美元）[11] - 2025年全年业绩包含与德克萨斯州奥斯汀投资组合资产相关的6340万美元（每股0.37美元）非现金减值支出，以及与债务提前清偿相关的1220万美元（每股0.07美元）损失 [11] - **全年FFO**：2025年FFO为9340万美元（每股摊薄0.52美元），2024年为1.489亿美元（每股摊薄0.85美元）[12] - 按第四季度股息年化计算，2025年FFO派息率将为61.5%（每股0.32美元股息/每股0.52美元FFO）[12] 运营与租赁活动 - 2025年第四季度，59处同店物业的NOI（不包括终止费、坏账费用和其他收入项目）在权责发生制下增长2.4%，在现金制下增长3.2% [13] - 第四季度租赁约157,000平方英尺，并有165,000平方英尺开始入住，包括78,000平方英尺续租、44,000平方英尺新租约和43,000平方英尺租户扩租 [15] - 截至2025年12月31日，另有229,000平方英尺已签署的新租约计划在空置区域开始入住 [15] - 第四季度核心投资组合租户保留率为54%，净吸纳面积为负57,000平方英尺，其中包含租户行使租约提前终止权产生的74,000平方英尺负吸纳 [16] - 第四季度租金增长率（权责发生制）为20.9%，其中续租租金增长16.8%，新租/扩租租金增长25.9% [16] - 2025年全年，租赁活动总计约790,000平方英尺，开始入住面积为1,245,000平方英尺，包括776,000平方英尺续租、334,000平方英尺新租约和135,000平方英尺租户扩租 [17] - 截至2025年12月31日，核心投资组合包含60处物业，总计1130万平方英尺，出租率为88.3%，已签约率为90.4%（反映了在2025年12月31日后开始履行的已签署租约）[17] 融资与资本市场活动 - 2025年12月19日，为费城3151 Market Street的开发项目完成了5050万美元的商业物业评估清洁能源融资，利率为7.31%，初始到期日为2054年3月31日，包含3000万美元额外融资用于已签署租约的未来承诺 [14] - 此前宣布，发行了3亿美元、利率6.125%、2031年到期的担保票据，净收益约2.963亿美元，用于偿还2.45亿美元的合并有担保债务及一般公司用途 [14] - 此前宣布，提前偿还了原定于2028年2月到期的2.45亿美元有担保贷款，导致第四季度确认1220万美元债务清偿损失，偿还后核心投资组合100%无抵押负担 [14] - 截至2025年12月31日，6亿美元无抵押循环信贷额度无未偿余额 [14] - 截至2025年12月31日，持有现金及现金等价物3230万美元 [14] 2026年盈利与FFO指引 - 2026年每股亏损指引范围为（0.66）美元至（0.58）美元 [19] - 2026年FFO每股摊薄指引范围为0.51美元至0.59美元 [19] - 2026年FFO关键假设包括： - 年末核心出租率范围：89%-90% [19] - 年末核心已签约率范围：90%-91% [19] - 租金市价重估（权责发生制）：5%-7% [19] - 租金市价重估（现金制）：（2）%-0% [19] - 同店NOI变化范围（权责发生制）：（1）%-1% [19] - 同店NOI变化范围（现金制）：0%-2% [19] - 预期收入目标：1700万至1800万美元（已实现1290万美元）[19] - 租户保留率范围：46%-48% [19] - 物业收购活动：无 [19] - 物业出售活动：2.8亿至3亿美元 [19] 公司背景与投资组合 - 公司是一家大型上市综合房地产公司，核心市场位于宾夕法尼亚州费城和德克萨斯州奥斯汀 [22] - 截至2025年12月31日，拥有、开发、租赁和管理由120处物业、总计2000万平方英尺组成的城市、市中心和交通导向型投资组合 [22]