核心观点 - 部分优质REITs表现超预期且估值相对较低 在当前股市普遍处于历史高位时显得尤为突出 [1][2] - 两家REITs(Tanger和Realty Income)在运营指标和财务表现上均表现优异 且当前估值具有吸引力 [10] Tanger Factory Outlet Centers (SKT) - 公司是市场上唯一纯Outlet Mall REIT 拥有约40个奥特莱斯物业 主要分布在沿海和旅游热点地区 [4] - 第二季度FFO同比增长9.4% 投资组合入住率达96.6% 环比上升80个基点 [5] - 租户平均销售额达465美元/平方英尺 同比增加27美元 新租约和续租租金涨幅达12% [5][6] - 当前估值约为14倍FFO 股息率为3.7% 且现金流足以覆盖股息 [6] Realty Income (O) - 公司拥有超过15,000个单租户物业 主要面向销售必需品、服务型和深度折扣型零售商 [7] - 第二季度投资12亿美元购置物业 平均初始收益率为7.2% 同时以平均3.6%利率发行13亿美元新债 [8] - 将全年投资指引从40亿美元上调至50亿美元 并提高全年FFO指引中值 [9] - 当前估值仅为13.4倍预期FFO 按月支付股息 股息率达5.7% [9] 行业环境 - 高利率环境对REITs构成压力 增加融资成本并对商业地产价值产生负面影响 [11] - 未来利率可能下降 将为这两家优质REITs创造有利条件 [11]