财务数据和关键指标变化 - 总收入同比下降1%，主要受人民币贬值影响，若剔除汇率影响，以人民币计则基本持平 [8] - 经营利润同比增长1%，基础利润改善3% [8] - 恒隆地产与恒隆集团派发相同股息，分别为每股0.52港元和0.86港元 [8] - 净负债比率从2024年底水平下降至32.7% [31] - 整体融资成本下降8%，主要得益于借款成本降低 [31] - 利息覆盖倍数改善至3.1倍 [32] - 2025年物业销售回款总额达16亿港元，为过去八年最高，其中2.64亿港元已计入2025年收入，剩余部分（约12亿港元）将计入2026年，其中香港占7亿港元，内地占5亿港元 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁业务**：占总收入94% [8] - **内地租赁收入**：为人民币58.78亿元，占总租金收入68%，以人民币计持平，以港元计因汇率影响同比下降1% [9] - **香港租赁收入**：同比下降2%，较上半年4%的降幅有所收窄 [9] - **内地零售业务**：收入同比增长1%，占总内地租赁收入83% [10][11] - 下半年同比增长3%，带动全年增长1% [11] - 第四季度销售额同比增长18%，创历史季度新高，成功抵消了2024年第四季度11%的跌幅 [13] - 客流量创历史新高 [16] - 新租约增长15%，续租增长5% [15] - 会员销售增长7%，有效会员（有消费记录）增长24%，新会员增长10%，会员销售渗透率提升4个百分点 [18] - **内地办公楼业务**：收入同比下降8%，占总内地租赁收入17%，上半年降5%，下半年降12% [10][11][19] - 面临市场供过于求的压力，管理层预计此逆风将持续至少18-24个月 [10][20] - **香港业务**： - **零售**：受铜锣湾单一租户以极高租金到期续约为市场正常租金影响，但下半年已接近持平 [23] - **办公楼**：下降1%，由于组合中办公楼不多，表现稳定，如渣打银行大厦 occupancy 超过90% [23] - **住宅服务及公寓**：表现亮眼，受益于租赁市场改善 [23] - **物业销售（发展物业）**： - **香港**：蓝塘道项目18个单位中已售出14个，1月份再售出1个，现剩4个未售 [28][29] - **内地**：无锡的“Center Residences”销售强劲，已售出50多套，单价超过每平方米4万元，为无锡最高；武汉“Heartland 66”和昆明“君悦居”销售缓慢 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - **内地市场**：租赁收入占比68%，零售表现坚韧，办公楼承压 [9][10] - **香港市场**：整体租赁收入下降2%，零售市场或面临结构性调整，但已显现触底迹象 [9][23][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略蓝图V3**：标志着公司新篇章，核心是以极低资本支出（CapEx）和运营支出（OpEx）实现快速扩张和规模增长 [3][4][6] - 聚焦核心优势城市：上海、杭州、无锡、昆明 [5][37] - 目标在几年内将项目从构想变为现实，远快于V2重资产项目长达10年的周期 [4] - 四个V3项目预计总支出仅约人民币10亿元，却能带来可租赁面积（LFA）和总楼面面积（GFA）显著增加 [38] - 上海南京西路项目：零售面积将增加67%，加上Plaza 66扩建的13%，该区域总零售面积将增加80% [39] - 无锡项目：零售面积将增加40% [40] - 杭州项目：外立面将增加两倍，零售GFA增加40% [41] - **行业竞争与经营环境**： - 市场正经历一系列调整，涉及住宅、办公楼和零售，部分为结构性，部分为周期性 [7] - 内地零售市场：奢侈品销售疲软，但公司通过引入生活方式、美妆、餐饮等非奢品类实现增长，适应消费者行为变化 [12][56][62] - 内地办公楼市场：供过于求，租户议价能力强，公司通过灵活谈判以保留优质租户 [19][20] - 香港零售市场：面临结构性挑战，如居民北上消费，但客流量已见恢复，关键是将客流转化为销售额 [64][65][118] - **资本开支（CapEx）**：已过峰值周期，2026年预计约31亿港元，2027年约26亿港元，之后将持续下降 [67][69] - **环境、社会及管治（ESG）**：已完成2025年目标，正迈向2030年新旅程，八座内地运营物业使用可再生能源，帮助降低成本 [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对内地零售前景保持谨慎乐观，预计2026年销售有望实现个位数增长 [55][61][80] - 2025年第四季度的强劲表现（尤其是非奢侈品类别）是良好开端，但奢侈品品牌尚未大幅回暖 [56][57] - 2026年1月前28天销售与去年同期（含春节）大致相当，由于2026年春节在2月，管理层对前两个月表现有信心 [61] - 预计内地办公楼市场的逆风将持续18-24个月 [10][20] - 对香港零售市场持谨慎态度，认为调整更具结构性，但最坏时期可能已过 [65][116] - 期待外国投资回流中国，以提振办公楼需求 [22] - 首要财务任务是去杠杆、降低负债率和利息成本 [88] 其他重要信息 - **首席执行官继任**：现任CEO Weber Lo计划退休，已提前一年通知董事会，退休后将担任顾问角色 [47][49][54] - **杭州“Westlake 66”项目**：预计2026年第二季度开业，零售部分预租率达91%，目标开业率80%，第三季度达90% [44][102] - 将是一个集奢侈品、非奢侈品、文化、酒店于一体的综合性项目 [44][104] - **债务结构**：47%的债务为人民币计价，仅9%的债务在一年内到期，再融资进展顺利 [32][33] - **资产处置**：将继续处置非核心资产，但非迫在眉睫；对于内地商业房地产投资信托基金（C-REIT）保持关注但暂无具体计划 [96][98][99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: CEO继任计划及对内地零售的展望 [47] - **CEO退休原因**：是个人长期规划，希望55岁退休以陪伴家人，已提前一年通知董事会，退休后将担任公司顾问 [48][49][51][54] - **新CEO人选**：正在寻找中，有进展会公布，品质要求未具体说明，但过渡平稳 [47][54] - **内地零售展望**：对2026年持谨慎乐观态度，预计销售有望个位数增长，增长动力主要来自非奢侈品类别 [55][56][80] - **2026年1月销售情况**：前28天与去年同期（含春节）大致相当，由于春节时间差异，对前两个月整体表现有信心 [61] 问题: 内地零售的租赁策略、表现较弱商场的情况及股息政策 [76] - **租赁策略**：将继续增加体验式、非奢品类业态，同时保持奢侈品占比，根据消费者行为调整租户组合 [62][78][79] - **上海商场表现**：Plaza 66销售增长能较快反映在租金中，Grand Gateway因固定租金占比较高，租金对销售上涨的捕捉有滞后性 [93][94] - **武汉及沈阳商场**：正在进行重新定位，沈阳项目旁将建设体育公园以吸引客流，预计2026年第三季度开放；武汉“Heartland 66”的关键在于突破邻近竞争，引入知名品牌以带动客流 [80][81][82] - **股息政策**：去杠杆仍是首要任务，在盈利改善、资本化利息影响减弱后，会考虑增加股息，目前派息比率已达81% [84][85][88] 问题: 上海商场销售增长转化为租金的时间、去杠杆途径及公司结构 [89] - **销售转租金**：取决于租约结构（固定租金 vs 营业额租金），在目前竞争激烈的上海市场，公司倾向于确保合理的 occupancy cost 以维持最佳租户组合和客流 [93][94][95] - **去杠杆途径**：继续处置住宅和非核心资产，对内地C-REIT持学习观望态度，因资本跨境流动及税务问题尚不明确 [96][98] - **公司结构（HLP与HLG）**：定期评估，但目前没有具体调整计划 [100][101] 问题: 杭州Westlake 66的开业策略 [102] - **开业策略**：将结合活动营销、客户关系管理（CRM）及优质租户组合，项目将打造为包含 luxury、非 luxury、文化、酒店的一站式目的地 [103][104] 问题: 2026年物业销售指引及The Summit的处置 [106][113] - **2026年销售指引**：未提供具体数字，强调在价格合适时出售，库存有限，包括香港剩余住宅单位及内地部分项目 [106][108][110][111] - **The Summit（山顶项目）**：作为投资物业，可租可售，对价格要求严格，已有一单位以每月30万港元租出 [114] - **香港租金收入展望**：持谨慎态度，正在进行租户重组以提升品质，关键是将恢复的客流转化为销售额 [115][118] 问题: 净负债比率下降的原因及资本开支指引 [67] - **净负债比率下降原因**：过去两年以股代息（scrip dividend）安排减少现金流出、资本开支减少、以及住宅（特别是香港）处置加速 [71] - **资本开支指引**：2026年约31亿港元，2027年约26亿港元，后续持续下降，已过峰值 [67] 问题: 以股代息计划会否持续及会否考虑特别股息 [73] - **以股代息**：无意长期进行，视财务状况而定，随着新项目（如杭州）开业带来收入，压力将减小 [73] - **特别股息**：董事会目前未考虑 [74]